ООО "СЗ "КОМ-БИЛДИНГ"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год, утвержденного приказом от 27.12.2024 № 158-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. ООО «Специализированный застройщик «Ком-Билдинг» (ИНН 3444118218) разместил в ЕИСЖС проектную декларацию № 66-001518 (ID 57933, ID 57934, ID 57935, ID 57936, ID 57937, ID 57938). Заключенные первые договоры долевого участия (далее – договор) по объектам ID 57933, ID 57934 и проекты договоров по объектам ID 57935, ID 57936, ID 57937, ID 57938) содержат условия, противоречащие требованию законодательства: - пункт 4.3.2. договора «В случае неполной оплаты цены Договора Участник долевого строительства вправе уступить свои права по Договору с одновременным переводом долга на нового Участника долевого строительства и только на основании предварительного письменного согласия Застройщика». В нарушение ст. 11 Закона о долевом строительстве и ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, Застройщик ограничил право участника долевого, включив в ДДУ условие предварительного письменного согласия застройщика, что противоречит положениям федерального законодательства и является недопустимым. - пункт 5.6 договора долевого участия содержит условие «Стороны настоящим признают, что незначительные недостатки Объекта долевого строительства (мелкие сколы и царапины на стенах, полу и потолке, окнах, подоконниках, дверях и дверных наличниках, приборах отопления, трещины на поверхностях железобетонных стен и плит перекрытий при нормальной эксплуатации здания), не являются дефектами, поскольку их наличие допускается нормами и правилами (ГОСТ, СП, СНиП и т.п. правилами), не являются препятствием для использования Объекта долевого строительства Участником долевого строительства и не являются основанием для отказа Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания акта приёма-передачи Объекта долевого строительства. В случае выявления таких дефектов Стороны указывают их в акте приёма-передачи Объекта долевого строительства для последующего устранения Застройщиком в порядке гарантийных обязательств». В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Указанный пункт договора долевого участия не соответствуют положениям ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве согласно которой: участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, учитывая положения Закона о долевом строительстве, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными по мнению застройщика или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению. Дольщик является первоначальным пользователем объекта долевого строительства и имеет законное право на получение нового, без видимых недостатков качества, объекта долевого строительства. Вопросы о принятии объекта долевого строительства с какими-либо отступлениями от потребительских свойств, могут быть и должны разрешаться сторонами в рамках передачи объекта с отражением решения в акте приема-передачи и (или) дополнительном соглашении.