ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОЙ МИР. ДЕВЯТЫЙ"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год, утвержденного приказом от 27.12.2024 № 158-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год» проведен анализ соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (мониторинг безопасности), содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. ООО «Специализированный застройщик «Строй Мир. Девятый» (ИНН 7203580399) разместил в ЕИСЖС проектную декларацию № 66-001711 о строительстве объекта с ID 65827. 1) к информации о проекте строительства согласно п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве относится, в том числе сведения о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка. В соответствии с пп. с) п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила № 319), застройщик размещает документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, к которым относятся выписка из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды (субаренды) земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка в проектной декларации № 66-001711 не размещен. 2) согласно сведениям проектной декларации № 66-001711 по объекту ID 65827 застройщик запланировал достигнуть строительную готовность 20% во 2 квартале 2025, 40% в 4 квартале 2025. Строительная готовность объекта (ID 65827) по размещенным в ЕИСЖС фотографиям составляет 0%. Отставание от графика строительства объекта создает угрозу нарушения прав граждан участников долевого строительства и неисполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства в сроки, установленные договорами участия в долевом строительстве. Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 3) в соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона о долевом застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. В соответствии с подпунктом «и» пункта 9 Правил, застройщик размещает в системе жилищного строительства промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность размещается не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Застройщиком проектная декларация № 66-001711 размещена в ЕИСЖС 12.05.2025, в связи с чем следовало разместить бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 1 квартал 2025. Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность в ЕИСЖС не размещена. 4) согласно п. 6 ч. 1 ст. 20 Закона о долевом строительстве информация о застройщике в проектной декларации должна содержать сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. В разделе 6.1 «О финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату» проектной декларации № 66-001711 содержатся сведения о финансовом результате на последнюю отчетную дату – 31.12.2024. Застройщиком сведения о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности по состоянию на 30.03.2025 (1 квартал 2025 года) в разделе 6.1 проектной декларации не обновлены. В соответствии ч. 4 ст. 19 Закона о долевом строительстве застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. 5) застройщик в ЕИСЖС по объекту ID 65827 разместил проект договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), содержащий противоречащие требования законодательства. Анализ содержания проекта ДДУ на предмет соответствия действующего законодательства показал следующее: - Пункт 4.6.1.1. проекта ДДУ: «… в случае если недостатки устранены, Участник в день проведения повторного осмотра обязан подписать Передаточный Акт». Данное условие договора ограничивает права гражданина в соответствии со ст. 7 Закона о долевом строительстве. Количество приемок объекта долевого строительства законодательством не предусмотрено. Застройщик обязан устранить недостатки качества по обоснованной претензии, а дольщик –принять объект созданный в соответствии с договором и проектом. Если работы по претензии выполнены не в полном объеме или не качественно, дольщик не утрачивает право на использование гарантий, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве. - Пункт 5.7. проекта ДДУ: «Не допускается без согласования с Застройщиком устранение недостатков силами Участника или привлеченными им лицами, в том числе с возложением расходов на Застройщика». Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков. Данное условие проекта договора нарушает права дольщиков. - Пункт 7.6. проекта ДДУ: «Если указанные обстоятельства (п. 7.5.) будут действовать более 2 (Двух) месяцев, любая из Сторон имеет право расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке. При этом ни одна из Сторон не имеет право на возмещение убытков, которые она может понести в силу такого расторжения». Данное условие противоречит ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве согласно которой, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом порядок изменения сроков завершения строительства и действия сторон при прекращении или приостановлении строительства объекта недвижимости, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, является четким и последовательным, не нуждается уточнению с усилением дополнительных обязательств ввиду письменного подтверждения наступления сбытый непреодолимой силы, как дополнительным условием к расторжению договора и освобождению в связи с этим от ответственности за неисполнения обязательства.