ООО СЗ "РАЗУМ НА ВИШНЕВОЙ"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год, утвержденного приказом от 27.12.2024 № 158-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год» проведен анализ соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (мониторинг безопасности), содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. ООО Специализированный застройщик «Разум на Вишневой» (ИНН 3000007315) разместил в ЕИСЖС проектную декларацию № 66-001686 о строительстве объектов ID 65136, 65137, 65138, 65139. Застройщик в ЕИСЖС по указанным объектам разместил проект договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), содержащий противоречащие требования законодательства. Анализ содержания проекта ДДУ на предмет соответствия действующего законодательства показал следующее: 1) Пункт 5.2.5 проекта ДДУ: «После ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию Участник долевого строительства обязуется подписать с эксплуатирующей организацией соглашение о содержании и технической эксплуатации многоквартирного дома (договор управления многоквартирным домом) …». В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве, предметом договора участия в долевом строительстве является только передача объекта долевого строительства. В силу п. 5 ч. 2 ст.16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые обусловливают приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров, в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров (соглашений), если иное не предусмотрено законом (к отношениям, вытекающим из ДДУ применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом (ч. 9 ст. 4 Законом о долевом строительстве). Таким образом, застройщик не вправе обязывать дольщиков заключать иные договоры (соглашения), не связанные с предметом договора участия в долевом строительстве. Более того, выбор способа управления МКД, который может быть изменен в любое время), выбор управляющей организации, а также утверждение условий договора управления является прерогативой собственников помещений (пп. 4 п. 4.7 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, ст.162 ЖК РФ, ст. 161 ЖК РФ). 2) Пункт 7.4 проекта ДДУ: «Течение гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод Объекта долевого строительства в эксплуатацию». В соответствии с ч. 5.2 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 3) Установлено многочисленное, необоснованное включение в условия проекта ДДУ штрафных санкций, не предусмотренных законодательством о долевом строительстве, что является грубым нарушением прав и законных интересов участников долевого строительства. Установлены следующие штрафные санкции с участника долевого строительства в пользу Застройщика: - «в случае если Участником долевого строительства были произведены изменения конструктивных элементов или производство указанных работ, Участник долевого строительства обязан своими силами и за свой счет в 10-дневный срок с момента получения соответствующего требования Застройщика вернуть Объект долевого строительства в первоначальное состояние и уплатить Застройщику штраф в размере 10% от цены договора…» (п. 5.2.6 проекта ДДУ); - «в случае, если Участник долевого строительства … уступил свои права и обязанности по настоящему договору полностью, или в части третьему лицу в отсутствие письменного согласия Застройщика, Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику штраф в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей» (пункт 7.15 проекта ДДУ); - «в случае расторжения настоящего договора по инициативе Участника долевого строительства …Застройщик вправе удержать из подлежащей возврату Участнику долевого строительства суммы компенсацию расходов Застройщика, связанных с исполнением настоящего Договора. Стороны согласовали, что размер таких расходов Застройщик составляет 3% от цены настоящего Договора …» (п. 8.6 проекта ДДУ). Согласно ч. 1 ст. 10 Закона о долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежащее исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. Действия сторон по договору участия в долевом строительстве при реализации прав и выполнении обязательств (ст. 5-ст. 9 Закона о долевом строительстве) четко регламентированы положениями Закона о долевом строительстве, за нарушение/уклонение от исполнения, которых предусмотрена ответственность (ч. 1 ст.4, ч. 8 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Принимая во внимание нормы действующего законодательства, становясь участником долевого строительства и подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, гражданин имеет право на гарантии и защиту Закона об участии в долевом строительстве и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). В соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными (ничтожными). Нормами действующего законодательства не предусмотрено взыскание с участников долевого строительства штрафа, кроме случая просрочки периодических платежей по договору. 4) в нарушение ст. 11 Закона о долевом строительстве, согласно которому уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, Застройщик ограничил право участника долевого, включив в ДДУ условие об уступке исключительно после полной оплаты и письменного согласия застройщика (п. 5.2.3 проекта ДДУ), что прямо противоречит положениям федерального законодательства и является недопустимыми.