ООО "РЕКОНА"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год, утвержденного приказом от 27.12.2024 № 158-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год» проведен анализ соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (мониторинг безопасности), содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. ООО Специализированный застройщик «Правобережный. Центральный» (ИНН 6658484714) разместил в ЕИСЖС проектную декларацию № 66-001687 о строительстве объекта «Застройка микрорайона «Центральный» в г. Верхняя Пышма Свердловской области, ж.д. 5. 1 очередь строительства». Застройщик в ЕИСЖС по объекту ID 65161, 65162, 65163 разместил проект договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), содержащий противоречащие требования законодательства. Анализ содержания проекта ДДУ на предмет соответствия действующего законодательства показал следующее: 1) Пункт 1.6.2 проекта ДДУ: «Стороны признают, что незначительные дефекты Объекта долевого строительства, не связанные с несоответствием Объекта долевого строительства условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, которые не делают Объект долевого строительства непригодным для использования по назначению, такие как мелкие сколы, царапины на стенах, полу и потолке, дверях и дверных наличниках, трещины на поверхностях штукатурного слоя железобетонных стен и плит перекрытий при нормальной эксплуатации здания, сантехнической арматуре, пыль и грязь, и т.п., не являются недостатками Объекта долевого строительства, не являются препятствиями для использования Объекта долевого строительства и основанием для отказа от приемки Объекта долевого строительства и подписания акта приема передачи Объекта долевого строительства. В случае выявления подобных недостатков, указанных в настоящем пункте, Стороны фиксируют их в отдельном акте об устранении недостатков, и Застройщик обязуется устранить эти недостатки в указанный в акте срок». Указанный пункт договора долевого участия не соответствуют положениям ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве согласно которой: участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, учитывая положения Закона о долевом строительстве, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными по мнению застройщика или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению. Дольщик является первоначальным пользователем объекта долевого строительства и имеет законное право на получение нового, без видимых недостатков качества, объекта долевого строительства. Вопросы о принятии объекта долевого строительства с какими-либо отступлениями от потребительских свойств, могут быть и должны разрешаться сторонами в рамках передачи объекта с отражением решения в акте приема-передачи и (или) дополнительном соглашении. 2) Пункт 1.6.4 проекта ДДУ: «Сообщение о завершении строительства Здания и о готовности Объекта долевого строительства к передаче, а также иная почтовая корреспонденция, направляемая Участнику долевого строительства в связи с исполнением настоящего Договора, считается доставленным Участнику долевого строительства на следующий рабочий день после поступления сообщения в почтовое отделение Участника долевого строительства правил и гарантий, установленных законодательством о долевом строительстве». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве, корреспонденция, направляемая участнику долевого строительства, считается доставленной, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 ст. 8 либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. 3) Пункт 2.2.6 проекта ДДУ: «Права и обязанности участника … заключить в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, Договор с управляющей организацией либо непосредственно с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности». В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве, предметом договора участия в долевом строительстве является только передача объекта долевого строительства. В силу п. 5 ч. 2 ст.16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые обусловливают приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров, в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом (к отношениям, вытекающим из ДДУ применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом (ч. 9 ст. 4 Законом о долевом строительстве). Таким образом, застройщик не вправе обязывать дольщиков заключать иные договоры, не связанные с предметом договора участия в долевом строительстве. 4) В нарушение ст. 11 Закона о долевом строительстве, согласно которому уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, Застройщик ограничил право участника долевого, включив в ДДУ условие об уступке исключительно после полной оплаты и письменного согласия застройщика (п. 2.2.13 проекта ДДУ), что прямо противоречит положениям федерального законодательства и является недопустимыми. 5) Пункт 2.2.6 проекта ДДУ: «Принятие объекта долевого строительства осуществляется только участником лично или его представителем на основании нотариально удостоверенной доверенности». Порядок приема передачи объектов долевого строительства в настоящее время регулируется Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление Правительства № 2380), изменение положений которого в сторону, ухудшающую права и нарушающую законные интересы дольщиков (потребителей), не допускается. Согласно закону, передать объект застройщик обязан дольщику, при невозможности присутствия лично – лицом по доверенности. Передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком или представителями сторон по доверенности. Нотариальное удостоверение доверенности на подписание акта приема-передачи не требуется, прием объекта и подписание акта приема-передачи могут производится представителем участника долевого строительства по доверенности, заверенной в порядке, установленном ч. 3 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ (в организации , где доверитель трудится или организации, обслуживающей дом по месту регистрации), поскольку доверенность только на подписание акта приема-передачи, без указания о возможности совершения действий, направленных на государственную регистрацию прав, которые влекут переход прав и обязанностей на имущество (ч. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ), в нотариальном порядке удостоверению не подлежит. 6) Пункт 5.6 проекта ДДУ: «В случае расторжения Договора по инициативе Участника по причинам, не зависящим от Застройщика, Участник обязуется уплатить Застройщику штраф в размере 30 000,00 (Тридцать тысяч рублей 00 копеек). Оплата штрафа производится в порядке, предусмотренном в Соглашении о расторжении Договора». Принимая во внимание нормы действующего законодательства, становясь участником долевого строительства и подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, гражданин имеет право на гарантии и защиту Закона об участии в долевом строительстве и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). В соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными (ничтожными). Нормами действующего законодательства не предусмотрено взыскание с участников долевого строительства штрафа, кроме случая просрочки периодических платежей по договору. Условия проекта договора участия в долевом строительстве, размещенного в ЕИСЖС по проектной декларации № 66-001703 содержат аналогичные несоответствия нормам действующего законодательства.