ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АРТСТРОЙ"

1. Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области при осуществлении регионального контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии) ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АРТСТРОЙ» (ИНН 9709068340). В соответствии со ст. 23, ст. 23.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. Застройщиком ООО «СЗ «АРТСТРОЙ» осуществлялось строительство многоквартирного дома «ЖК Утес», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гаршина, д. 3/2 (далее – МКД) с привлечением средств участников долевого строительства, с соблюдением требований Закона о долевом строительстве. По проекту строительства заполнена проектная декларация № 66-001129. Застройщиком получено разрешение на ввод МКД в эксплуатацию от 20.08.2024 № 66-41-121-2024. В Департамент поступило обращение (от 31.03.2025 № 29-01-01-10569/1), по результатам проверки фактов и обстоятельств изложенных в котором установлено, что участнику долевого строительства передан объект долевого строительства, не соответствующий условиям договора, а именно в помещении санузла отсутствовала электропроводка, предусмотренная приложением № 2 к ДДУ. При этом установлено, что монтаж электропроводки в помещениях санузла проектом строительства не предусмотрен. Согласно ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство объектов недвижимости осуществляется в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией, а в случае привлечения средств граждан на такое строительство, застройщики обязаны соблюдать требования законодательства, устанавливающего права и обязанности, гарантии и ответственность учеников строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации. Перечень существенных условий перечислен в ст. 4 Закона о долевом строительстве. Согласно ст. 8 Закона о долевом строительстве, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту, в котором указываются основные характеристики объектом долевого строительства (ч. 1) и иная информация, в том числе указывающая на несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве (п. 5). Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом Согласно пленуму Верховного суда Российской Федерации от 25.2018 № 49, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (пункты 34, 43, 45). Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу (п. 44). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации). При осуществлении гражданских прав и при исполнении иных гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (ч. 3 ст. 1 ГК РФ). Включении в договор двусмысленных условий и понятий, воспринимаемых сторонами, но трактуемых ими по-разному, а равно наличии в договоре неявных условий, то есть условий, не являющихся равно очевидными для сторон на момент заключения и исполнения договора может привести к нарушению прав стороны договора. Таким образом, установленные противоречия и несоответствия в договоре проекту строительства в части характеристик помещения санузла и то, на что рассчитывал участник строительства, при наступлении определенных событий (в данном случае при передаче квартиры дольщику, которая должна соответствовать ни только проектной документации, но и условиям договора) могут привести (и/или привели) к нарушению охраняемых законом права и законных интересов граждан-участников долевом строительства. Принимая во внимание, что Застройщик в настоящее время осуществляет деятельность по строительству объектов недвижимости с привлечением долевых инвестиции, по правилам законодательства о долевом строительстве, несоблюдение обязательных требований, регламентирующих порядок заключения и передачи объектов строительства участникам долевого строительства, создает угрозу нарушения прав таких участников, в том числе может привести к финансовым рискам. Указанные выше действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: ст. 4, ст. 7, ст. 8 Закона о долевом строительстве.