ООО "ФОРТИС 1"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2024 год, утвержденного приказом от 25.01.2024 № 8-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2024 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Закона о долевом строительстве при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. Установлено, что застройщиком ООО «ФОРТИС 1» (ИНН 6678105731, ОГРН 1196658086767) (далее – застройщик) организовано строительство ЖК «Тактика», состоящего из комплекса многоэтажных жилых домов с подземным паркингом и встроенными помещениями общественного назначения в границах улиц Татищева-Викулова-Венгерских Коммунаров-Рабочих. 1 этап строительства. Проектная декларация № 66-001281, включающая в себя информацию о строительстве объектов: ID 48148, 48149, 48150, 48151, размещена застройщиком в ЕИСЖС. Застройщиком в ЕИСЖС размещен Проект договора участия в долевом строительстве объекта, отраженного в проектной декларации № 66-001281. Закон о долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1. ст. 1 Закона о долевом строительстве). В Законе о долевом строительстве прямо указано, что к отношениям, вытекающих из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве). В соответствии с п. 5 ч. 2 ст.3.1 Закона о долевом строительстве, застройщик размещает проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве. В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем проведения анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на предмет соответствия положениям действующего законодательства установлено следующее: 1. П. 6.3. Проекта договора участия в долевом строительстве содержит условие: «При обнаружении Дольщиком в пределах гарантийных сроков, некачественно выполненных работ Застройщик обязуется устранить дефекты за свой счет и своими силами в согласованные Сторонами сроки, при условии, что Дольщик заявил о них Застройщику в разумный срок с момента их обнаружения». В соответствие с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Учитывая положения Закона о долевом строительстве, при обнаружении участником недостатков объекта долевого строительства, на застройщика возложена обязанность безусловного устранения недостатков в рамках гарантийного срока объекта долевого строительства, вне зависимости о сроке их обнаружения участником долевого строительства и заявления о них застройщику. 2. П. 7.3. Проекта договора участия в долевом строительстве содержит условие: «В случае нарушения Дольщиком срока приемки Объекта долевого строительства, указанного в п. 4.1. договора, Застройщик вправе потребовать уплаты Дольщиком штрафной неустойки в размере 0,05% от Цены долевого участия в строительстве, согласно п. 3.1. Договора за каждый день просрочки». Указанное условие договора участия в долевом строительстве не соответствует ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве, в соответствии с которой, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. 3. П. 7.5. Проекта договора участия в долевом строительстве содержит условие: «Стороны не несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, когда такое неисполнение вызвано форс-мажорными обстоятельствами». Форс-мажорными обстоятельствами по условиям договора являются, в том числе, «запретительные меры государственных органов или органов местного самоуправления (объявление карантина, запрещение перевозок, запрет торговли и другие обстоятельства); неправомерные действия и бездействия государственных органов и органов местного самоуправления, повлекшие несвоевременное исполнение Застройщиком обязательств по Договору перед Дольщиком» (абз. 4,5 п. 7.6. Договора). Указанное условие договора участия в долевом строительстве не соответствует п. 3. ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. П. 7.8., 7.9. Проекта договора участия в долевом строительстве содержат условие: «Застройщик не несет ответственности за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства, если такое нарушение вызвано действиями или бездействием государственных органов и учреждений. Застройщик не несет ответственности за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства, если такое нарушение вызвано нарушением третьими лицами сроков подключения Жилого дома к городским инженерным сетям». Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В соответствии с ч. 2. ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Учитывая указанные положения Закона о долевом строительстве, на застройщика возложена императивная обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а при нарушении срока передачи - уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) за нарушение срока передачи. В соответствии со статьей 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными. Таким образом, вышеуказанные условия рассматриваемого проекта договора, размещенного застройщиком в ЕИСЖС, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом о защите прав потребителей, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: ч. 1, ч. 2 ст. 7, ч. 6 ст. 8, ч. 1, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона о защите прав потребителей.