ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АТЛАС РИВЕР ПАРК"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2024 год, утвержденного приказом от 25.01.2024 № 8-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2024 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Закона о долевом строительстве при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Атлас Ривер Парк» (ИНН 6671179893) разместил в ЕИСЖС проектную декларацию № 66-001513 (ID 57786). Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренную Законом о долевом строительстве, путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. I) В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем мониторинга данных, содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства, установлено, что застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Атлас Ривер Парк» в системе 14.02.2024 размещена проектная декларация № 66-001513, в которой схема планировочной организации земельного участка (кадастровый номер 66:41:0508075:53) не размещена. В соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрыть (разместить) в ЕИСЖС схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. На основании пп. м) п. 9 Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее –Правила), застройщик в ЕИСЖС должен размещать схемы планировочной организации всех земельных участков, на которых осуществляется строительство каждого объекта недвижимости, информация о проекте строительства которого раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Таким образом, застройщиком в ЕИСЖС по объекту (ID 57786) схема планировочной организации земельного участка не размещена. II) Проект договора, размещенный в ЕИСЖС содержит условия противоречащие требования законодательства, а именно: 1) Пунктами 4.3.3. и п. 5.4 договора установлено, что «дольщик обязуется: 4.3.3. Принять от Застройщика Объект долевого строительства по Акту приема-передачи в течение 10 (Десяти рабочих дней) после получения письменного уведомления от Застройщика об окончании строительства, получении Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и готовности Объекта долевого строительства к передаче. 5.4. Дольщик, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создании) Жилого дома в соответствии с Договором и готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан принять его в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения указанного сообщения, если иной срок явки для принятия Объекта долевого строительства не установлен соглашением сторон (с четом удаленности нахождения Дольщика от Объекта, семейных обстоятельств и др.)». В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Частью 5 статьи 8 Закона о долевом строительстве Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Требования п. 4.3.3. и п. 5.4. договора противоречит требованию ч. 4 и ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве. 2) Пунктом 5.1. договора установлено, что «Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Дольщиком осуществляются по подписываемому Сторонами передаточному акту. Застройщик довел до сведения Дольщика о том, что в передаточном акте для целей государственной регистрации общая площадь квартиры будет указываться без учета площади летних помещений (лоджий/балконов/террасы)». Согласно ч. 1 ст. 8 Закона о долевом строительстве в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Одной из основных характеристик помещения является площадь. Требования п. 5.1 договора противоречит требованию ч. 1 ст. 8 Закона о долевом строительстве. 3) Пунктом 5.7. договора установлено, что «Не являются недостатками Объекта долевого строительства: - изменение направления открывания входных дверей, профиля и фурнитуры светопрозрачных конструкций, изменение местоположения дверных проемов, марка, материал, покрытие, дизайн межкомнатных дверей (если их установка предусмотрена в Приложении №2 к настоящему договору); - мелкие сколы, царапины и вмятины на стенах, полу и потолке, окнах и подоконниках, откосах, дверях и дверных наличниках, трещины на поверхностях штукатурного слоя железобетонных стен и плит перекрытий при нормальной эксплуатации здания и т.п., косметические дефекты отделочных покрытий, не влияющие на их эксплуатационные качества, а также дефекты, которые могут быть устранены немедленно при приемке (затягивание креплений, подкручивание болтов, гаек, регулировка ручек, приборов и др.); - зазоры/отклонения/дефекты, допустимые в силу действующих нормативных актов в строительстве (СП, СНиП, ТУ, технологии производства работ и др.), а также трещины/деформации, возникшие при усадке Жилого дома в начале его эксплуатации; - отклонения от требований СП, ГОСТ, СНИП, ТУ и иных нормативных актов, имеющих рекомендательный характер, применяемых как обычай делового оборота, либо утративших силу (актуальность) в соответствии с законом «О техническом регулировании». В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор долевого участия должен в обязательном порядке содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. В договоре участия в долевом строительстве определяется объект, в соответствии с проектной документацией, в которой установлено положение дверных проемов и направление открывания входных дверей и т.д. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Объект долевого строительства должен соответствовать договору и проектной документации. Проектной документацией не допускается наличие сколов, царапин и вмятин на стенах, полу и потолке, окнах и подоконниках, откосах, дверях и дверных наличниках и т.д. Условие о возможности изменения характеристик объекта, являющихся обязательными условиями в одностороннем порядке, содержащееся в п. 5.7 проекта договора участия в долевом строительстве создает угрозу нарушения п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве. Частью 5 статьи 8 Закона о долевом строительстве Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Требования пункта п. 5.7 договора противоречат п. 1 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве. 4) Пунктом 6.2 договора установлено, что «Гарантийный срок, действующий в отношении Объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства), составляет 5 (пять) лет и исчисляется с момента получения Застройщиком разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию.» В соответствии с ч. 5. ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Требования п. 6.2. договора противоречит требованию ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве. 5) Абзацем 3 пункту 5.10 условий договора установлено, что «После устранения существенных недостатков Объекта долевого строительства, Дольщик в срок, указанный в части 1 настоящего пункта, также обязан подписать Акт приема-передачи Объекта долевого строительства. Наличие оставшихся или вновь выявленных несущественных недостатков Объекта долевого строительства не является основанием для отказа Дольщика от подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства и влечет для Дольщика последствия, предусмотренные п. 5.11. настоящего договора. 5.11. В случае если Дольщик уклоняется либо отказывается от принятия Объекта долевого строительства при отсутствии существенных недостатков Объекта долевого строительства, Дольщик выплачивает Застройщику штраф за каждый день просрочки приемки в размере, оговоренном п. 9.3. настоящего договора. Застройщик также вправе отказаться от исполнения договора или составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства с соблюдением требований п.6 ст.8 Закона.» В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению. Требование абзаца 3 пункта 5.10 договора противоречит ч. 1 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве. 6) Пунктами 5.11 и 9.3 договора установлено, что «5.11. В случае если Дольщик уклоняется либо отказывается от принятия Объекта долевого строительства при отсутствии существенных недостатков Объекта долевого строительства, Дольщик выплачивает Застройщику штраф за каждый день просрочки приемки в размере, оговоренном п. 9.3. настоящего договора. Застройщик также вправе отказаться от исполнения договора или составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства с соблюдением требований п.6 ст.8 Закона. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства, а также бремя его содержания, в том числе обязанность по оплате коммунальных услуг, и техническому обслуживанию Объекта долевого строительства при уклонении или необоснованном отказе Дольщика от принятия Объекта долевого строительства, возникает у Дольщика с даты, когда передаточный акт должен быть подписан в соответствии с условиями п. 5.3., 5.4. настоящего договора.» В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Только с момента передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче участник долевого строительства несет бремя содержания объекта долевого строительства. Согласно ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Пунктом 9.3. договора установлено, что «В случае нарушения Дольщиком срока принятия Объекта долевого строительства и подписания соответствующего передаточного акта, а также в случае нарушения Дольщиком срока явки для осмотра Объекта долевого строительства после устранения выявленных недостатков, установленного п. 5.10. настоящего договора, Дольщик выплачивает Застройщику штраф в размере 0,05% (пять сотых процента) от цены (стоимости) Объекта долевого строительства, предусмотренной п. 3.2. Договора за каждый день просрочки.» Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение. Взимание штрафов за невыполнение условий договора участия в долевом строительстве противоречащих законодательству также является незаконным, поскольку грубо нарушает права участника долевого строительства (потребителя). Условия пункта 5.11 и п. 9.3 договора противоречат ч. 5 и ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве.