ООО "ГК"

В Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент) поступили сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (вх. от 21.08.2024 № 29-01-45-29565/2), из которых следует о ненадлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кушва, ул. Горняков, д. 15 (далее - МКД), а именно: отсутствие текущего ремонта подъездов; не выполнение работ по благоустройству придомовой территории после земляных работ (наличие ям). В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, несет обязанность по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений, включая исполнение обязанности, предусмотренной п. 17 приложения № 7 к Правилам № 170 (ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений). В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома также относится принятие решений о благоустройстве земельного участка, в том числе об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства. Таким образом, необходимость проведения благоустройства (ремонт проезжей части двора и тротуара, асфальтовое покрытие) земельного участка многоквартирных домов должна быть принята большинством голосов на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах. В соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пунктам Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), а именно: - п. 3.2.2 - организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: требуемое санитарное состояние лестничных клеток. - п. 3.2.9 - периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. Как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общим собранием собственников. Управляющие организации, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников. Таким образом, управляющие организации обязаны проводить текущий ремонт в многоквартирном доме за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома. Также ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) закрепляет обязанность управляющей организации обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Несмотря на положения ч.2 ст.44 ЖК РФ, суды делают вывод о том, что действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания. (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2020 № 88-19653/2020 по делу № 2-4049/2019; Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2020 по делу № 88-13542/2020; Постановление Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2022 № 16-436/2022; Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2021 № 88-14177/2021). Объявляю обществу с ограниченной ответственностью «Городская компания» предостережение и предлагаю при содержании общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кушва, ул. Горняков, д. 15: принять меры к выполнению необходимых работ по текущему ремонту подъездов в соответствии со степенью физического износа здания; принять меры для выполнения необходимых работ по восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, относящихся к придомовой территории (подсыпка щебнем в местах повреждений, и иные мероприятия); инициировать и провести общее собрание собственников помещений МКД для принятия решения по вопросу благоустройства придомовой территории и восстановления асфальтового покрытия внутридворовых проездов и тротуаров в местах повреждений с определением источника финансирования