ООО "УК СТРОЙТЭК-ВАШ ДОМ"

В Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) поступили сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (вх. 04.07.2024 № 29-01-01-22525/2), согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, Крауля, д. 170А (далее – МКД) неправомерно увеличен размер ставки платы за содержание общедомового имущества с 01.05.2024 года с 34,07 руб. до 37,70 руб. в отсутствие правовых оснований, а также протоколом общего собрания собственников помещений в МКД утверждены дополнительные услуги застройщиком как единоличным собственником помещений в МКД. В Департамент в порядке ст. 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) поступило решение единоличного собственника (застройщика), оформленное протоколом от 08.01.2024 № 1/ВСУ, согласно которому утверждена форма договора управления, плата за содержание жилого помещения в размере 34,07 руб. за кв. м., а также стоимость дополнительных услуг. Согласно п. 3.1. - 3.1.1.1. в состав платы за помещение и коммунальные услуги по договору включаются плата за содержание помещения, включающая в себя: плату за выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества, перечень которых, объем и периодичность установлены в соответствии с требованиями федеральных органов власти, а также плату за дополнительные услуги, в соответствии с Приложением № 3 к настоящему договору. Более того, любое имущество, переданное застройщиком, являющееся общим имуществом, обслуживается управляющей организацией за денежные средства, полученные в рамках содержания жилого помещения. Таким образом, договором управления установлено, что ставка платы за содержание общего имущества должна включать в себя работы и услуги, указанные в приложении № 3 к договору управления МКД, в том числе «дополнительные услуги», указанные в данном приложении. Также судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 07.07.2022 № 304-ЭС22-2862 по делу № А45-9834/2021 указано, что застройщик не может как единственный собственник жилых и нежилых помещений в доме принимать решение об утверждении дополнительных услуг. Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей в определении от 30.11.2023 № 88-21427/2023, пришла к выводу что застройщик спорные помещения за счет собственных средств не возводит, соответственно он не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве по Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 8 ноября 2021 г. № 308-ЭС21- 21462, от 6 июня 2021 г. № 308-ЭС21-2180), в связи с чем суд пришел к выводу, что собрание, в котором принимает участие единоличный собственник – застройщик проведено с нарушением ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия необходимого кворума, так как в собрании принял участие только застройщик, не являющийся собственником помещений в построенном доме, при отсутствии у него права на соответствующие действия в качестве собственника объекта, указав, что в силу п. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решения, принятые на таком собрании, являются недействительными в силу их ничтожности. Учитывая, что при проведении собрания не устанавливался факт направления уведомления собственникам о необходимости передачи объекта долевого строительства, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным решения общего собрания, где сто процентов голосов имел застройщик как единоличный собственник, по мотиву его ничтожности (отсутствие кворума). Таким образом решение единоличного собственника, оформленное протоколом от 08.01.2024 № 1/ВСУ, может указывать на признаки ничтожности. Решений общих собраний собственников помещений по вопросу утверждения размера платы за содержание жилого помещения, а также стоимости дополнительных услуг в адрес Департамента не поступало, в ГИС ЖКХ не размещено. Таким образом, подлежит применению плата за содержание жилья в размере, утвержденном органом местного самоуправления, правовые основания для начисления платы за дополнительные услуги, не предусмотренные минимальным перечнем, отсутствуют. В силу пп. «б» п. 3 Положения № 1110 одним из лицензионных требований к лицензиату является исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. В соответствии с пп. «ж» п. 4 Правил № 416 управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Объявляю предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю принять меры по начислению платы за содержание жилья в размере, установленном постановлением Администрации города Екатеринбурга от 22.06.2017 № 1091 «Об утверждении ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме», в соответствии с категорией благоустройства, а также принять меры к недопущению начисления с 01.06.2024 собственникам помещений МКД платы за дополнительные услуги в платежных документах на оплату жилищно-коммунальных услуг в отсутствие правовых оснований. Рассмотреть вопрос о сторнировании ранее произведенных начислений.