ТСЖ "АКВАМАРИН"

В Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) поступило обращение от 20.07.2023 № 29-01-01-17143/1. Заявитель сообщает, что расходование средств фондов капитального ремонта многоквартирных домов по адресу г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 43 (далее – МКД 43) и ул. Радищева, д. 18 (далее – МКД 18) осуществляется без решений общих собраний собственников. Фонды капитального ремонта в МКД 43 и МКД 18 формируются на специальных счетах, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, владельцем которых является ТСЖ «Аквамарин» (далее – ТСЖ). При выбранных и реализованных в МКД 43 и МКД 18 способах формирования фондов капитального ремонта собственники, путем проведения общих собраний, вправе принять решения о проведении капитального ремонта общего имущества ранее сроков, установленных региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данных решений средств на специальных счетах достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), постановление Правительства Свердловской области от 22.04.2014 № 306-ПП). Решения о проведении капитального ремонта и использовании фондов капитального ремонта в силу положений ЖК РФ принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В соответствии с ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 3) сроки проведения капитального ремонта; 4) источники финансирования капитального ремонта; 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Учитывая взаимосвязанные положения п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме с утверждением существенных условий, предусмотренных ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2022 № 305-ЭС22-14073). Перечень работ, финансируемый за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, утвержден ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, ст. 17 Закона Свердловской области от 19 декабря 2013 года № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области» (далее – Закон № 127-ОЗ), постановлением Правительства Свердловской области от 01.06.2023 № 378-ПП «Об определении состава услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части первой статьи 17 Закона Свердловской области от 19 декабря 2013 года № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области», а также дополнительного перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых на территории Свердловской области финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт». Собственниками помещений в МКД 43 на общем собрании, организованном по инициативе ТСЖ (протокол общего собрания от 30.11.2021 № 1-2021-43), приняты решения о проведении работ по ремонту систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения крышной газовой котельной, электроснабжения, лифтового оборудования, фасада, кровли, систем противопожарной автоматики, пожарной сигнализации и противодымной защиты, внутреннего противопожарного водопровода, системы пожаротушения, системы приточной и приточно-вытяжной вентиляции, определены сроки выполнения работ (не позднее 31.12.2025), предельно допустимая стоимость работ (13 000 000,00 руб.), источник финансирования работ (специальный счет), определено лицо, уполномоченное от имени собственников помещений в МКД 43 на подписание актов выполненных работ по капитальному ремонту (Председатель правления ТСЖ). Собственниками помещений в МКД 18 на общем собрании, организованном по инициативе ТСЖ (протокол общего собрания от 27.05.2022 № 1-2022-18), приняты решения о проведении работ по ремонту систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения крышной газовой котельной, электроснабжения, лифтового оборудования, фасада, кровли, систем противопожарной автоматики, пожарной сигнализации и противодымной защиты, внутреннего противопожарного водопровода, системы пожаротушения, системы приточной и приточно-вытяжной вентиляции, подвальных помещений, определены сроки выполнения работ (не позднее 31.12.2025, по ремонту лифтового оборудования не позднее 31.12.2022), предельно допустимая стоимость работ (18 470 000,00 руб.), источник финансирования работ (специальный счет), определено лицо, уполномоченное от имени собственников помещений в МКД 18 на подписание актов выполненных работ по капитальному ремонту (Председатель правления ТСЖ). С целью реализации решений собственников МКД 43 и МКД 18 ТСЖ с подрядными организациями заключены договоры подряда. По состоянию на 06.08.2023 работы в полном объеме на основании вышеуказанных решений в МКД 43 и МКД 18 не выполнены. Собственниками помещений в МКД 43 и в МКД 18 утверждены продолжительные сроки проведения капитального ремонта общего имущества (не позднее 31.12.2025), широкий перечень работ, на сумму свыше 10 млн. рублей. Объявляю предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю ТСЖ, как владельцу специальных счетов открытых для формирования фондов капитального ремонта в МКД 43 и в МКД 18 (лицу, уполномоченному на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете) в целях профилактики недопущения нарушения прав и законных интересов собственников помещений МКД, добросовестно исполнивших обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, необходимо соблюдать обязательные требования к формированию фондов капитального ремонта, в части сведений: - стоимость работ по каждому виду работ не должна превышать предельно допустимую стоимость работ, утвержденную решением общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 2 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ); - при выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества необходимо соблюдать сроки, установленные решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 3 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ); - виды работ, финансируемые за счет средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, должны входить в минимальный перечень работ, утвержденный нормативными правовыми актами (ч. 1 ст. 166, п. 1 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, ст. 17 Закона № 127-ОЗ, постановление Правительства Свердловской области от 01.06.2023 № 378-ПП); - в случае заключения договора строительного подряда размер обязательств по которому превышает десять миллионов рублей, наличие членства в саморегулируемой организации предусматривается (ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном Положением о региональном государственном жилищном надзоре на территории Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 29.12.2021 № 1005-ПП. Информацию о принятых мерах просим предоставить в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства к 16.11.2023.