ТСЖ "СВЕТЛОРЕЧЕНСКИЙ"

В Департамент в ходе личного приема поступило обращение от 12.12.2022 № 29-02-01-25007/2, согласно доводам которого заявитель оспаривает законность управления ТСЖ «Светлореченский» домом по адресу: г. Екатеринбург, б-р Петра Кожемяко, д. 14, полагает, что указанный дом не является многоквартирным, в связи с чем ТСЖ незаконно начисляет плату за содержание и ремонт общего имущества, в том числе дополнительные сборы, а именно: «содержание общего имущества (дератизация, ремонт, освещение МОП)», считает, что поскольку дом не является многоквартирным, у собственников домов 1-15 по б-ру Петра Кожемяко в г. Екатеринбурге отсутствует общее имущество собственников. На основании указанного обращения в рамках регионального жилищного надзора проведено наблюдение за соблюдением обязательных требований, по результатам которого подтверждена достоверность сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям в части несоблюдения обязательных требований к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, что подтверждено следующим. Согласно сведениям об объектах недвижимости, размещенным на официальном сайте Росреестра, объект по адресу: Екатеринбург, б-р Петра Кожемяко, д. 14 (1-8), равно как и иные объекты, расположенные по б-ру Петра Кожемяко, является многоквартирным домом. Согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0306094:110 с разрешенным использованием «под многоквартирные дома» находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирных домах. За заявителем зарегистрировано право долевой собственности, № 66:41:0306094:11066/199/2021-1 от 24.02.2021, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади квартиры общей площадью 167,7 кв. м., расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Петра Кожемяко, д. 14, кв. 8. Из указанных данных следует, что согласно данным Росреестра дом относится к многоквартирным. Вместе с тем, согласно данным, размещенным в государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, объект по адресу: Екатеринбург, б-р Петра Кожемяко, 14-8 является индивидуальным жилым домом (тип – жилое). Таким образом, в связи с наличием выявленных противоречий, имелись основания для проведения контрольных (надзорных) мероприятий в части правомерности осуществления деятельности ТСЖ «Светлореченский» по управлению домами, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, б-р Петра Кожемяко, а именно на предмет соблюдения обязательных требований к установлению размера платы за содержание жилого помещения в доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, б-р Петра Кожемяко, д. 14, в том числе в части включения в платежный документ на оплату жилищно-коммунальных услуг дополнительных сборов, а именно: «содержание общего имущества (дератизация, ремонт, освещение МОП)», а также на предмет соблюдения обязательных требований к определению состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с чем 21.12.2022 вынесено решение о проведении документарной проверки по вышеуказанным предметам. В адрес ТСЖ «Светлореченский» направлено решение о проведении документарной проверки от 21.12.2022 с указанием на необходимость предоставления указанных в решении документов. От ТСЖ «Светлореченский» в Департамент поступил ответ от 09.01.2023 № 670-К. Согласно представленным пояснениям ТСЖ «Светлореченский» осуществляет управление домами № 1-9, 11-15 по бул. Петра Кожемяко на основании Устава Товарищества, утверждённого протоколом общего собрания членов ТСЖ «Светлореченский» от 22.09.2014. Анализ информации, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства показал, что решение о создании ТСЖ «Светлореченский» и о принятии устава Товарищества принято на основании протокола общего собрания будущих собственников помещений поселка «Светлореченский», расположенного в квартале улиц Суходольская – Сахарова – Черемшанская от 14.06.2011. В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) ТСЖ признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Из содержания указанных норм следует, что создание ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, собственниками нескольких расположенных близко жилых домов возможно при выполнении совокупности 2-х условий: во-первых, земельные участки, на которых расположены дома, должны иметь общую границу, во-вторых, в пределах земельных участков должны быть сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Анализ публичной кадастровой карты показал, что дом № 14 по бул. Петра Кожемяко находится на участке с кадастровым номером 66:41:0306094:110, как и дома № 7, 8, 11-13, 15. Дома 1-6, 9 по бул. Петра Кожемяко находятся на участке с кадастровым номером 66:41:0306094:111. Между участками 66:41:0306094:110 и 66:41:0306094:111 находится участок 66:41:0306094:10, участки 66:41:0306094:110 и 66:41:0306094:111 не имеют общей границы. Сведения о наличии между участками 66:41:0306094:110 и 66:41:0306094:111 общих сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах в Департаменте отсутствуют. Кроме того, поселка «Светлореченский» как населенного пункта, расположенного на территории муниципального образования «г. Екатеринбург» официально не существует. Подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой»). Из п. 2.1 Устава ТСЖ «Светлореченский» следует, что товарищество управляет комплексом недвижимого имущества, принадлежащего собственникам помещений домов, включающего в себя общее имущество собственников помещений домов, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, бул. Петра Кожемяко, № 1-9, 11-15, а также общее имущество собственников вышеуказанных домов, расположенное на земельных участках 66:41:0306094:10, 66:41:0306094:110 и 66:41:0306094:111. В силу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Поскольку дома располагаются на разных земельных участках № 66:41:0306094:110 и № 66:41:0306094:111, которые не имеют общей границы, на участке № 66:41:0306094:10 дома не располагаются, общее имущество не может быть определено в составе, указанном в Уставе Товарищества, ст. 36 ЖК РФ. Дом № 1 не может иметь общего имущества с домом № 14 по б-ру Петра Кожемяко в г. Екатеринбурге. Также предметом проверки являлось соблюдение ТСЖ «Светлореченский» обязательных требований к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно поступившему в Департамент протоколу общего собрания членов ТСЖ «Светлореченский» от 11.04.2022 № 1 членами товарищества большинством голосов при необходимом кворуме принято решение утвердить смету доходов и расходов товарищества на 2022 год. Согласно представленной ТСЖ «Светлореченский» смете доходов и расходов на 2022 год, поступившим от заявителя платежным документам за август, декабрь 2022 года за «содержание и ремонт общего имущества» собственникам помещений в МКД начисляется плата в размере 3 078 рублей с квартиры. Вместе с тем, в соответствии со ст. 137 ЖК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491), собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья определяет смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – постановление № 290) установлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения. В Перечень включено 30 пунктов, в которых указаны обязательные к выполнению управляющей организацией работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Анализ представленной ТСЖ «Светлореченский» сметы расходов и доходов на 2022 год показал, что смета не содержит минимального перечня услуг и работ, утвержденного Постановлением № 290. Таким образом, утверждение сметы доходов и расходов, не содержащей минимального перечня, предусмотренного Постановлением № 290, а также начисление собственникам платы за содержание и ремонт общего имущества из расчета с помещения, а не исходя из площади принадлежащих собственникам помещений, противоречит требованиям вышеуказанных нормативно-правовых актов. Кроме того, в платежном документе отдельной строкой начисляется плата за «содержание общего имущества (дератизация, освещение МОП)». Постановлением № 290 в минимальный перечень услуг и работ услуги дератизации придомовых участков, контейнерных площадок, дополнительные работы по ремонту и обслуживанию освещения МОП не включены. В соответствии с ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится: установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ); утверждение составленных правлением товарищества собственников жилья смет доходов и расходов на соответствующий год (п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Согласно сметы доходов и расходов ТСЖ «Светлореченский» на 2022 год, утвержденной общим собранием членом ТСЖ от 11.04.2022, к расходам Товарищества также относятся услуги паспортного стола в размере 0,22 руб. за 1 кв. м., услуги по дератизации придомовых участков, контейнерных площадок в размере 0,02 руб. с 1 кв. м., обслуживание и текущий ремонт объектов освещения мест общего пользования в размере 0,15 руб. с 1 кв. м. Анализ платежного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг собственника помещения № 8 в доме № 14 по б-ру Петра Кожемяко в г. Екатеринбурге за август 2022 года показал, что собственникам отдельной строкой, помимо начисления платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, начисляется плата за содержание общего имущества (дератизация, ремонт освещения МОП) в размере 0,39 руб. с 1 кв. м., что не противоречит смете доходов и расходов на 2022 год. Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. Начисление платы за содержание общего имущества (дератизация, ремонт освещения МОП) производится с нарушением структуры платы, предусмотренной ст. 154 ЖК РФ, отдельной строкой. Таким образом, изучив представленные к проверке документы и пояснения товарищества, Департамент приходит к следующим выводам: - Общее имущество домов № 1-15 по б-ру Петра Кожемяко в г. Екатеринбурге не определено в составе, соответствующем требованиям ст. 36 ЖК РФ. - Смета доходов и расходов на 2022 год не содержит минимального перечня, предусмотренного Постановлением № 290. Начисление собственникам платы за содержание и ремонт общего имущества производится с помещения, а не исходя из площади принадлежащих собственникам помещений, что является нарушением ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491. - Начисление платы за содержание общего имущества (дератизация, ремонт освещения МОП) производится с нарушением структуры платы, предусмотренной ст. 154 ЖК РФ. Объявляю предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю Принять меры по соблюдению вышеуказанных требований