ООО СЗ "РАЗУМ-АКАДЕМИЧЕСКИЙ"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) в соответствии с п. 20-2 плана работы Департамента на 2023 год, утвержденным приказом от 29.12.2022 № 199-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Закона о долевом строительстве при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – Правила), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. Застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (ч. 1 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). Проектная декларация № 66-001424 о проекте строительства «Многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (№ 1 по ПЗУ); многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (№ 2 по ПЗУ) – 1 этап строительства. Многоэтажный многоквартирный жилой дом (№ 3 по ПЗУ) – 2 этап строительства по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург размещена ООО Специализированный застройщик «Разум-Академический» (ОГРН 1233000001079, ИНН 3000005533) в ЕИСЖС 11.08.2023. Порядок, способы, сроки и периодичность размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в системе, а также состав сведений, относящихся к такой информации, установлены в соответствии с ч. 3.2 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве и Правилами. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве, пп. «х» п. 9 Правил в ЕИСЖС застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан размещать в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве. Проекты договоров участия в долевом строительстве на сайте ЕИСЖС по объектам ID 53666, 53667, 53668 размещены. Установлено, что проекты договора участия в долевом строительстве содержат следующее условие: В п. 3.2. проекта договора «В случае увеличения общей площади объекта (фактической площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации, осуществленной в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», по сравнению сданными проектной документации, более чем на 1,5 кв.м., Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу за количество квадратных метров, превысивших проектную площадь свыше 1,5 кв.м, о чем Стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к настоящему Договору об изменении Цены Договора в 3-х дневный срок с момента получения Уведомления от Застройщика любыми средствами связи (почта, телеграмма, смс-сообщение, факс, электронная почта и т.д). В п. 3.3. проекта договора предусмотрено «В случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства (фактической площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации, осуществленной в порядке и на условиях, предусмотренным Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», по сравнению с данными проектной документации более чем на 1,5 кв.м., Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу за количество квадратных метров, уменьшивших проектную площадь свыше 1,5 кв.м, о чем Стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к настоящему Договору об изменении Цены Договора в 3-х дневный срок с момента получения Уведомления от Застройщика любыми средствами связи (почта, телеграмма, смссообщение, факс, электронная почта и т.д)». В соответствии с ч 2. ст. 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласно п 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом невозможность установления отклонения от предела более 5% площади установлена императивной нормой закона. Изменение фактической площади объекта долевого строительства более чем на 5% является существенным изменением проектной документации, и в соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 9 Закона о долевом строительстве, является основанием для расторжения договора долевого участия, и не может быть условием для изменения цены договора, создает угрозу нарушения прав участников долевого строительства и нарушения правил и гарантий, установленных законодательством о долевом строительстве. Так 1,5 кв.м. от суммарной площади квартиры менее 30, кв.м. (квартиры студии) строительство которых также предусмотрено проектом и сведения о которых содержатся в проектных декларациях застройщика, составит более 5%. Как указано выше возможность установления отклонения от предела более 5% площади ограничена императивной нормой закона. Таким образом, возможность установления отклонения фактической площади объекта от строительной (проектируемой), указанной в договоре, ограничена пределом 5 %, и условие о возможности изменения цены в случае нарушения предельного допустимого значения отклонения площади, указанное пунктах 3.2, 3.3 проекта договора противоречит п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, ущемляет права потребителей – участников долевого строительства. 25.08.2023 от Управления Федеральной службы государственной регистрации Свердловской области в Департамент поступило уведомление о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства. Согласно уведомлению 24.08.2023 произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № 66:41:0313010:14458-66/199/2023-7, заключенного застройщиком – ООО Специализированный застройщик «Разум-Академический» с первым участником долевого строительства на строительство объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира на 1 этаже № 1, площадью 30,75 кв.м., находящийся в «Многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (№ 1 по ПЗУ); многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (№ 2 по ПЗУ) – 1 этап строительства» в доме № 1 по ПЗУ, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, на земельном участке с КН 66:41:0313010:14458. Информация о заключении первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщиком в ЕИСЖС не размещена. Пунктом 11.2 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна содержать информацию о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу. Согласно ч. 4 ст. 19 Закона о долевом строительстве застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Закона о долевом строительстве ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных п. 11.2 ч. 1 ст. 21 данного закона, то есть сведения о количестве договоров долевого строительства. Однако, по состоянию на 19.09.2023 сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в проектную декларацию № 66-001424 не внесены. В соответствии с ч. 6 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве застройщик, в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, полноту и достоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: п. 3 ч. 1 ст. 9, п. 2 ч. 1.1 ст. 9, ч. 4 ст. 19, п. 11.2 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве. В соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: ООО Специализированный застройщик «Разум-Академический» обеспечить соблюдение обязательных требований п. 3 ч. 1 ст. 9, п. 2 ч. 1.1 ст. 9, ч. 4 ст. 19, п. 11.2 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве. Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном Положением о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 08.09.2021 № 558-ПП. Информацию о принятых мерах просим направить в Департамент к 04.10.2023.