ООО СЗ "РИВЬЕРА-СЕВЕР"

В соответствии со ст. 23 и ст. 23.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. Застройщиком ООО Специализированный застройщик «Ривьера-Север» (ОГРН 1226600032295, ИНН 6670509108) в ЕИСЖС размещена проектная декларация № 66-001232, содержащая информацию о следующем проекте строительства: - трехсекционный жилой дом переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (№ 3 по ПЗУ) - 3 этап строительства. По состоянию на 10.04.2023 размещен проект (типовая форма) договора участия в долевом строительстве по проектной декларации № 66-001232. Согласно пункту 3.5.1 проекта договора при наступлении события, предусмотренного п. 1.7 Договора, стороны договорились о следующем: при уклонении Участника от досрочного принятия Квартиры или при отказе Участника от досрочного принятия Квартиры), Застройщик по истечении 10 календарных дней с момента получения Участником сообщения о досрочном завершении строительства Объекта и готовности Квартиры к передаче вправе составить односторонний акт передачи Квартиры или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Односторонний отказ признается действительным, если мотивы отказа Участника признаны Застройщиком необоснованными, либо Участник отказался от подписания акта приема-передачи Квартиры без указания причин, в т.ч. в случае неявки Участника на приемку по истечении 10 календарных дней с момента получения сообщения независимо от причины. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику со дня составления одностороннего акта. Стороны договорились считать надлежащим доказательством получения Участником сообщения о готовности досрочно передать квартиру или доказательством отказа Участника от его получения, в т.ч. возврат корреспонденции в связи с истечением срока хранения и/или сведения по номеру почтового идентификатора информационного ресурса «Отследить», расположенного на официальном сайте Почты России https://www.pochta.ru/tracking в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Также согласно пункту 10.4 проекта договора, сообщения, уведомления, извещения и иную корреспонденцию по настоящему Договору Стороны направляют по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Стороной почтовому адресу в п. 10 настоящего Договора, либо вручается лично под расписку, а также направляется по адресу электронной почты. Корреспонденция считается полученной с даты, указанной в уведомлении о вручении, а случае, если адресат не получает корреспонденцию, то по истечении 10 (десяти) календарных дней с момента прибытия в почтовое отделение адресата. Вместе с тем, в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Сокращение срока, предусмотренного ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве с 2 месяцев до 10 рабочих дней, значительно ухудшает положение участников долевого строительства, потребителей. При том, что возможность изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена правилом п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами ( п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 сентября 2011 г. № 146, определение Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. № 301-АД18-9015 по делу № А43-35877/2017). Положения п. 3.5.1 о возможности составить односторонний акт если мотивы отказа участника признаны застройщиком необоснованными. Законом не предусмотрена, возможность для застройщика умозрительно оценивать обоснованность/необоснованность поводов отказа от принятия объектом долевого строительства. Законом предусмотрена возможность на составление одностороннего акта при отказе по причинам, не связанным с недостатками качества строительства (ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве). Кроме того, положения п. 3.5.1 о том, что неявка может расцениваться как отказ от подписания также не основано на законе. Отказ это активное действие, для него законом предусмотрен вышеуказанный порядок действий сторон, неявка пассивное бездействие, и право на подписание одностороннего акта у застройщика возникает при уклонении участника, но только в том случае если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Условия п. 3.5.1 проекта договора сформулированы таким образом, что наделяют застройщика односторонними преимуществами перед участником долевого строительства и исключают право на гарантии, предусмотренные Законом о долевом строительстве для участника долевого строительства. Пункт 2.10 проекта договора участия в долевом строительстве содержит условие о возможности расхождения общей приведенной площади квартиры, указанной в договоре, с фактической площадью, полученной в результате проведения обмеров бюро технической инвентаризации, более, чем на 5%. Изменение площади объекта в сторону ее увеличения, что составляет более 5% от площади, согласованной сторонами в договоре и по смыслу п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ является существенным изменением проектной документации, и согласно закону не может быть предусмотрено в договоре как возможное условие. Такое условие предусматривает возможность допустимости ситуации, при которой нарушения качества объекта будут существенными и кроме того влияет на цену квартиры. Застройщик, осуществляющий строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта, тогда как дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону увеличения более чем на 5% от общей площади может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража. Поскольку в проекте договора не установлено предельно допустимое значение изменения площади квартиры и ее цены, дольщик может оказаться в ситуации, не позволяющей осуществить доплату за увеличение площади квартиры в связи со значительным изменением стоимости квартиры, либо получить объект долевого строительства, непригодный для целей использования дольщика, тогда как ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади). Пунктом 3.10 проекта договора на участие в долевом строительстве установлено, что Застройщик имеет право отказать Участнику в устранении замечаний в случае их необоснованности или если указанные замечания носят несущественный характер (не препятствуют использованию Квартиры по назначению). В соответствии с положениями ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве объект при передаче должен полностью соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Перечень обоснованных (необоснованных) замечаний законом не установлен, устанавливать их субъективно, умозрительно оснований нет. Выводы о характере и существенности нарушений качества объекта долевого строительства может сделать только эксперт, обладающий специальными познаниями. Данный вывод подтверждается положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» которым установлено, что при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией. По смыслу вышеуказанных положений законодательства о долевом строительстве при обнаружении несущественных недостатков стороны согласовывают срок их устранения до 60 дней, при обнаружении существенных, вопрос разрешается с привлечением специалиста. В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» отно-сятся, в частности, условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивиду-ального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежа-щее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом. В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Указанные действия, включение в проект договора участия в долевом строительстве условий не соответствующих положениям законодательства о долевом строительстве, могут привести/приводят к нарушению следующих обязательных требований: ч. 1 ст. 7, ч. 5 ч. 6 ст. 8, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве.