ООО СЗ "ЖК КЛЕВЕР ПАРК"

В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. Департаментом, в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год, утвержденного приказом от 29.12.2022 № 199-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства является субъектом размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). Застройщиком ООО Специализированный застройщик «Жилой комплекс «Клевер парк» (ОГРН 1169658096981, ИНН 6685118428) в ЕИСЖС размещена проектная декларация № 66-001006, содержащие информацию о застройщике и проектах строительства объектов ID 41428, ID 41429, ID 41430. Типовые проекты договоров участия в долевом строительстве по объектам ID 41428, ID 41429, ID 41430 (проектная декларация № 66-001006), размещенные застройщиком в ЕИСЖС, содержат пункт 2.3 следующего содержания «Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что Объект долевого строительства может быть изменен по результатам изменения проектной документации. При этом площадь Объекта долевого строительства, многоквартирного дома, паркинга (при наличии) может быть увеличена или уменьшена, материал окон и дверей, сантехническое и иное оборудование, строительные материалы/оборудование, в т.ч. форма, вид и размер оконных и балконных проемов в многоквартирном доме и в Объекте долевого строительства могут быть заменены на эквивалентные по качеству, не приводящие к ухудшению качества Объекта долевого строительства по результатам изменения проектной документации, без подписания с Участником долевого строительства дополнительного соглашения к настоящему Договору. В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор долевого участия должен в обязательном порядке содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. В договоре участия в долевом строительстве определяется объект, в соответствии с проектной документацией, в которой в том числе установлено положение оконных проемов, форма, размер и тип оконных конструкций. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Объект долевого строительства должен соответствовать договору и проектной документации. Условие о возможности изменения характеристик объекта, являющихся обязательными условиями договора в одностороннем порядке, содержащееся в п. пункте 2.3 проекта договора участия в долевом строительстве создает угрозу нарушения п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве. Статьей 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» определено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Абзацем вторым п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Закон о долевом строительстве не предусматривает возможности (случаи и условия) одностороннего изменения условий договора. Также обращаю ваше внимание к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, пп. 1 п. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в частности, отнесены условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Типовые проекты договоров участия в долевом строительстве по объектам ID 41428, ID 41429, ID 41430, размещенные в ЕИСЖС, содержат пункт 4.5 в котором «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства по основаниям, указанным в п. 4.4.6 (4.4) Договора, Застройщик по истечении 7 (Семи) рабочих дней вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. При этом бремя содержания (включая оплату коммунальных услуги и иных эксплуатационных расходов) и риск случайной гибели Объекта долевого строительства признаются перешедшими к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства.» П. 4.4.6 (4.4) проектов договоров долевого участия по объектам ID 41428, ID 41429, ID 41430 содержат следующее условие: «Неявка Участника долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней: - со дня получения сообщение о завершении строительства (создания) МКД и о готовности Объекта долевого строительства к передаче; - по истечении срока для повторного осмотра Объекта долевого строительства, после устранения обоснованных замечаний, указанных в акте осмотра; - при уклонении от подписания Участником долевого строительства акта приема-передачи Объекта долевого участия ввиду необоснованных замечаний, считается уклонением Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства, а также основанием для составления Застройщиком одностороннего акта приема-передачи Объекта долевого участия в порядке, предусмотренном в п. 4.5 настоящего договора.» В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Положения, предусматривающие возможность по истечении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о готовности объекта к передаче составить акт в одностороннем порядке если: - со дня получения сообщение о завершении строительства (создания) МКД и о готовности Объекта долевого строительства к передаче; - по истечении срока для повторного осмотра Объекта долевого строительства, после устранения обоснованных замечаний, указанных в акте осмотра; - при уклонении от подписания Участником долевого строительства акта приема-передачи Объекта долевого участия ввиду необоснованных замечаний, противоречат положениям ч. 5 и ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве поскольку право участника долевого строительства на рассмотрение претензий по качеству прямо предусмотрено законом. Застройщик не вправе единолично давать оценку обоснованы замечания участника долевого строительства или нет. Право на отказ от подписания акта приема-передачи при наличии недостатков прямо предусмотрено законом (ч. 5 ст. 8 Закона долевом строительстве). Кроме того, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве объект при передаче должен полностью соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Перечень обоснованных (необоснованных) замечаний законом не установлен, устанавливать их умозрительно, оснований нет. Выводы о характере и существенности нарушений качества объекта долевого строительства может сделать, только эксперт – обладающий специальными познаниями. Данный вывод подтверждается положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» которым установлено, что при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией. Кроме того, сокращение срока, предусмотренного ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве с 2 месяцев до 7 рабочих дней, значительно ухудшает положение участников долевого строительства, потребителей. Перечисленные выше условия договора сформулированы таким образом, что наделяют застройщика односторонними преимуществами перед участником долевого строительства и исключают право на гарантии, предусмотренные Законом о долевом строительстве для участника долевого строительства. Указанные выше действия (бездействие) застройщика могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: п. 1 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 7, ч. 5 ст. 8, ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве, путем включения застройщиком вышеперечисленных условий в стандартную форму договора.