ООО СЗ "РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-ЮГ"

В соответствии со ст. 23, 23.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. Департаментом, в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год, утвержденного приказом от 29.12.2022 № 199-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Закона о долевом строительстве при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. Застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (ч. 1 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). ООО Специализированный застройщик Ривьера-Инвест-Юг (ИНН 6671136988, ОГРН 1036604015766) в ЕИСЖС размещены проектные декларации в отношении проекта строительства ЖК «Veer Park»: Проектная декларация № 66-001083 об объекте строительства «Многоэтажный односекционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями офисов на 1 этаже (№1 по ПЗУ), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр-кт Космонавтов, размещенная от 26.11.2021 Проектная декларация № 66-001141 об объекте строительства «Односекционный многоэтажный дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения на 1 этаже (№2 по ПЗУ) -2 этап строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр-кт Космонавтов, размещенная от 30.05.2022. В силу п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать в ЕИСЖС в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. Установлено, что размещенный 26.11.2021 застройщиком в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве по проектной декларации № 66-001083 содержит следующие условия: В пункте 2.3.1. проекта договора застройщиком определено, что «В соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 9 ФЗ-214 Стороны согласовали допустимое (не существенное) изменение общей площади Квартиры в пределах 5 (пяти) % в большую или меньшую сторону от проектной площади, указанной в п. 1.2. Договора, Приложении № 1 к нему. В случае расхождения свыше 5 (пяти) % проектных площадей, указанных в п. 1.2 настоящего договора, Приложении № 1 к нему, по сравнению с фактическими площадями, полученными в результате обмеров бюро технической инвентаризации, Стороны осуществляют перерасчет стоимости Квартиры. При расчете фактической площади Квартиры учитываются все помещения, входящие в состав Квартиры, в т.ч. площадь лоджии с коэффициентом 0,5. Расхождение фактической и проектной площадей менее чем на 5 (пять) % в случае уменьшения и/или увеличения не влечет проведение перерасчета (не влечет изменение цены договора)». В пункте 2.10 проекта договора застройщик предусмотрел, что «Перерасчет стоимости Квартиры в соответствии с п. 2.3 настоящего договора осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 2.2. настоящего договора, при этом если общая приведенная площадь Квартиры увеличивается более, чем на 5 (пять) процентов относительно проектной площади Объекта, то Участник доплачивает возникшую разницу в течение 10 (Десяти) рабочих дней после уведомления его Застройщиком, путем перечисления денежных средств на счет эскроу, а если указанный счет к этому моменту будет закрыт, то на расчетный счет Застройщика, указанный в п. 11.1 договора. Если общая фактическая площадь Квартиры уменьшается более чем на 5 (пять) процентов относительно проектной площади, то Участнику возвращается разница в течение 10 (Десяти) рабочих дней после предоставления Участником соответствующего заявления с указанием реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства». Проект договора участия в долевом строительстве по проектной декларации № 66-001141, размещенный застройщиком в ЕИСЖС 21.11.2022 содержит следующие условия: В пункте 2.3.1. проекта договора застройщиком определено, что «В соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 9 ФЗ-214 Стороны согласовали допустимое (не существенное) изменение общей площади Квартиры в пределах 5 (пяти) % в большую или меньшую сторону от проектной площади, указанной в п. 1.2. Договора, Приложении № 1 к нему. В случае расхождения свыше 5 (пяти) % проектных площадей, указанных в п. 1.2 настоящего договора, Приложении № 1 к нему, по сравнению с фактическими площадями, полученными в результате обмеров бюро технической инвентаризации, Стороны осуществляют перерасчет стоимости Квартиры. При расчете фактической площади Квартиры учитываются все помещения, входящие в состав Квартиры, в т.ч. площадь лоджии с коэффициентом 0,5. Расхождение фактической и проектной площадей менее чем на 5 (пять) % в случае уменьшения и/или увеличения не влечет проведение перерасчета (не влечет изменение цены договора)». В пункте 2.10 проекта договора застройщик предусмотрел, что «Перерасчет стоимости Квартиры в соответствии с п. 2.3 настоящего договора осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 2.2. настоящего договора, при этом если общая приведенная площадь Квартиры увеличивается более, чем на 5 (пять) процентов относительно проектной площади Объекта, то Участник доплачивает возникшую разницу в течение 10 (Десяти) рабочих дней после уведомления его Застройщиком, путем перечисления денежных средств на счет эскроу, а если указанный счет к этому моменту будет закрыт, то на расчетный счет Застройщика, указанный в п. 11.1 договора. Если общая фактическая площадь Квартиры уменьшается более чем на 5 (пять) процентов относительно проектной площади, то Участнику возвращается разница в течение 10 (Десяти) рабочих дней после предоставления Участником соответствующего заявления с указанием реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства». В соответствии с ч 2. ст. 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласно п 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом невозможность установления отклонения от предела более 5% площади установлена императивной нормой закона. Изменение фактической площади объекта долевого строительства более чем на 5% является существенным изменением проектной документации, и в соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 9 Закона о долевом строительстве, является основанием для расторжения договора долевого участия, и не может быть условием для изменения цены договора, создает угрозу нарушения прав участников долевого строительства и нарушения правил и гарантий, установленных законодательством о долевом строительстве. Поскольку возможность установления отклонения фактической площади объекта от строительной (проектируемой), указанной в договоре, ограничена пределом 5 %, и условие о возможности изменения цены в случае нарушения предельного допустимого значения отклонения площади, указанное в пунктах 2.3.1. и 2.10 проектов договоров противоречит ч. 2 ст. 5 и п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, ущемляет права потребителей – участников долевого строительства.