ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВИКТОРИЯ СКК"

В соответствии со ст.ст. 23, 23.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. Департаментом, в соответствии с п. 20-2 плана работы Департамента на 2023 год, утвержденного приказом от 29.12.2022 № 199-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соответствия застройщика требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Феде-рации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. Застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (ч. 1 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). Проектная декларация № 66-000698 о проекте строительства «Двухсекционный многоэтажный жилой дом со встроенными офисными помещениями (№№ 1.1, 1.2 по ПЗУ) и со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 2 по ПЗУ)» (далее – жилой дом), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. в границах переулка Рижского- улицы Титова- улицы Военной- улицы Агрономической размещена ООО «Специализированный застройщик «Виктория СКК» (ИНН 6664039750, ОГРН 1036605183163) 06.02.2019. В силу п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать в ЕИСЖС в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. Установлено, что размещенный 23.11.2022 застройщиком в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве содержит следующие условия: 1) В п. 2.2. договора «Стороны допускают возможность корректировки Застройщиком проектной документации, не затрагивающей конструктивных элементов Объекта, без уведомления Участника». В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор долевого участия должен в обязательном порядке содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Объект долевого строительства должен соответствовать договору и проектной документации. Условие о возможности изменения характеристик объекта, являющихся обязательными условиями договора в одностороннем порядке, содержащееся в п. 2.2 проекта договора участия в долевом строительстве создает угрозу нарушения п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве. 2) В п. 2.5.3. договора застройщик предусмотрел , что «В случае расхождения между фактической площадью и проектной площадью Помещения более чем на 5 (пять) процентов производится перерасчет цены договора: при увеличении площади Помещения Участник обязуется произвести доплату по базовой цене 1 (одного) квадратного метра, указанной в Приложении №1; при уменьшении площади Помещения Застройщик возвращает Участнику излишне внесенные денежные средства, исходя из базовой цены 1 (одного) квадратного метра, указанного в Приложении №1». В соответствии с ч 2. ст. 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласно п 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом невозможность установления отклонения от предела более 5% площади установлена императивной нормой закона. Изменение фактической площади объекта долевого строительства более чем на 5% является существенным изменением проектной документации, и в соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 9 Закона о долевом строительстве, является основанием для расторжения договора долевого участия. Таким образом, возможность установления отклонения фактической площади объекта от строительной (проектируемой), указанной в договоре, ограничена пределом 5 %, и условие о возможности изменения цены в случае нарушения предельного допустимого значения отклонения площади, указанное п. 2.5.3. проекта договора противоречит ч. 2 ст. 5 и п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, ущемляет права потребителей – участников долевого строительства. 3) В п. 5.3. договора «Уступка права требования производится путем заключения договора с участием Застройщика, Участника и его правопреемника с последующей регистрацией в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в порядке, предусмотренном №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года. За оформление договора уступки прав требования Застройщик взимает плату в размере, установленном распоряжением руководителя Застройщика». К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, согласно Закону Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» относятся, в том числе условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя (п.6 ч. 2 ст. 16 названного закона). Взимание платы за оформление уступки прав требований, указанная в п. 5.3. проекта договора не основано на законе и ущемляет права потребителей – участников долевого строительства. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: ч. 2 ст. 5, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, п.6 ч. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: ООО «Специализированный застройщик «Виктория СКК» обеспечить соблюдение обязательных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 5, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, п.6 ч. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Вы вправе подать возражение в отношении данного предостережения в порядке, установленном Положением о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 08.09.2021 № 558-ПП. Информацию о принятых мерах прошу направить в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области до 30.03.2023.