ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АТЛАС ПАРК СТОЛИЦ-3"

В соответствии со ст. 23, 23.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. Департаментом, в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год, утвержденного приказом от 29.12.2022 № 199-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Феде-рации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). Застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (ч. 1 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). Застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Атлас Парк Столиц -3» (ИНН 6671119100, ОГРН 1206600053472) размещены в ЕИСЖС проектные декларации № 66-001081 - 23.11.2021 и № 66-001105 - 14.01.2022 и документы в соответствии с требованием законодательства. В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем мониторинга данных, содержащихся в ЕИСЖС, установлено, что застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Атлас Парк Столиц -3» размещены проекты договоров участия в долевом строительстве по проектным декларациям № 66-001081 и № 66-001105. Застройщиком в ЕИСЖС размещены сведения о регистрации первого ДДУ с копией подтверждающего документа – договора № М/7.5.8 участия в долевом строительстве от 20.12.2021. В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Понижающие коэффициенты установлены приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (далее – приказ Минстрой № 854/пр). При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5; для балконов – 0,3; для террас – 0,3; для веранд – 1. В разделе 3 проекта договора «Цена договора и порядок расчетов» в п.3.2 отсутствуют сведения о том, что цена договора состоит из единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения с понижающими коэффициентами, установленными приказом Минстроя России № 854/пр. Сведения об общей приведенной площади жилого помещения с учетом площади балкона (лоджии) с учетом понижающего коэффициента не предусмотрены застройщиком и в п. 2.2 проекта договора (таблица). В разделе «документы» в системе ЕИСЖС застройщиком размещен первый договор участия в долевом строительстве с гражданином Ш. № М/7.5.8 от 20.12.2021 из п. 2.2 и 3.2 которого следует, что общая площадь объекта на основании которого рассчитана цена договора рассчитана без учета коэффициента установленного приказом Минстроя России № 854/пр: в п. 2.2 и п. 3.2 договора с Ш. № М/7.5.8 от 20.12.2021 «общая площадь квартиры» указана как 49,6 кв.м., тогда как с применением коэффициентов (площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,55 кв.м.»), общая приведенная площадь квартиры составляет 48.1 кв.м. Согласно п. 3.2 договора № М/7.5.8 от 20.12.2021 стоимость одного квадратного метра 131 000 рублей. Общая приведенная площадь с учетом коэффициента для лоджии в соответствии с законом составляет, 48,1 кв.м. Таким образом цена договора участия в долевом строительстве 6 301 000 рублей. Изложенное стало возможным ввиду неприменения при составлении проекта договора и последующем заключении договоров участия в долевом строительстве положений ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве. В соответствии с ч 2. ст. 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Изменение цены договора участия в долевом строительстве возможно по дополнительному соглашению сторон заключенному в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Согласно п 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, законодателем установлено требование согласно которому возможность изменения цены договора по соглашению сторон может быть предусмотрена с условием отклонения площади значение которого определяется в процентном отношении. В нарушение положений п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, пункт 3.6. проекта договора и договор участия в долевом строительстве с гражданином Ш. № М/7.5.8 от 20.12.2021, содержит условие, при котором допустимый предел отклонения установлен в кв. м. (2 кв.м.). Так 2 кв.м. от суммарной площади квартиры менее 40, кв.м. (квартиры студии и 1 комн. квартиры) строительство которых также предусмотрено проектом и сведения о которых содержатся в проектных декларациях застройщика, составит более 5%. Как указано выше возможность установления отклонения от предела более 5% площади ограничена императивной нормой закона. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: ч. 1, 2 ст. 5, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, Приказа Минстроя № 854/пр. Застройщик в ЕИСЖС в разделе «Документы» «Сведения о регистрации ДДУ» разметил договоры участия в долевом строительстве, заключенные с конкретными гражданами и содержащие их персональные данные. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных» операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом. Действия (бездействие) застройщика может привести/приводят к нарушениям ст. 7 Федерального закона от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных». При этом, для исполнения требования о размещении сведений о заключении первого договора участия в долевом строительстве достаточно разместить сведения о номере и дате регистрации договора (штамп регистрации). В соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»