ООО "УЖК "ТЕРРИТОРИЯ"

В Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области поступили сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (обращение вх. от 21.11.2023 № 62140-К) по вопросу эксплуатации крышной газовой котельной, установленной на крыше многоквартирного дома № 6 по ул. Николая Никонова в г. Екатеринбурге (далее – МКД № 6). МКД № 6 осуществляет управление ТСЖ «Де Геннин», МКД № 8, 10 осуществляет управление ООО «УЖК «Территория». Установлено, что в соответствии с Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 № 17АП-13193/2017-АК по делу № А60-14962/2017 расположенная на крыше МКД № 6 газовая котельная, являющаяся обслуживающим более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудованием, является общим имуществом только собственников помещений в МКД № 6. При этом согласно техническому паспорту на МКД № 6 отопление и горячее водоснабжение осуществляется от собственной газовой котельной и подается через транзитные трубы для нужд граждан в многоквартирные дома № 8, 10 по ул. Николая Никонова в г. Екатеринбурге (далее – МКД № 8, 10 соответственно). При проектировании комплекса МКД № 6, 8, 10, застройщик исходил из того, что каждый из спорных домов будет получать коммунальные услуги отопления, горячее водоснабжение посредством единой крышной газовой котельной, расположенной на первом строящемся доме (МКД № 6), и единых сетей отопления и горячего водоснабжения. Вместе с этим, как установлено судами в рамках дела № А60-14962/2017, одного лишь условия о совместном использовании котельной, допускаемым проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство МКД № 6, 8, 10, недостаточно для возникновения на него права собственности у фактических пользователей данного имущества. Таким образом, согласно судебному акту указанная крышная газовая котельная не является общим имуществом собственников помещений в МКД № 8, 10, однако в силу конструктивных особенностей указанных домов крышная газовая котельная осуществляет обслуживание трех домов. Вместе с тем указанная позиция сформирована до внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 351-ФЗ), то есть до 01.10.2023. Однако в силу п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). На основании изложенного с учетом проектной документации на МКД № 6, 8, 10 и вступившего с 01.10.2023 положения п. 1 ст. 259.1 ГК РФ крышная газовая котельная может быть признана общим имуществом собственников помещений в МКД № 6, 8, 10 (трех домов), так как обладает признаками, указанными в п. 1 ст. 259.1 ГК РФ. При этом имущество, отвечающее признакам, установленным п. 1 ст. 259.1 ГК РФ, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей в порядке, определенном федеральным законом (ст. 3 Закон № 351-ФЗ), то есть на общих основаниях, предусмотренных ГК РФ и Жилищного кодекса Российской Федерации, посредством принятия решения на общих собраниях собственников помещений в МКД № 6, 8, 10. Учитывая наличие у крышной газовой котельной признаков, установленных для общего имущества п. 1 ст. 259.1 ГК РФ, то для ее эксплуатации необходимо совместное принятие общими собраниями собственников помещений в МКД № 6, 8, 10 (проведенных по-отдельности) решения о переходе крышной газовой котельной, установленной на крыше МКД № 6, в общую долевую собственность собственников помещений в МКД № 6, 8, 10.