ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВИРА-КАПИТАЛ"

Поступили сведения о действиях /бездействии (вх. №140/ж-2024 г. от 09.01.2024г.) в которых потребитель указывает на то, что на сайте НАШДОМ.РФ строительная компания ООО «СЗ «ВИРА-КАПИТАЛ» разместила проект договора долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного в г.Самаре, Октябрьский район, ул. Санфировой 95В (ЖК «Капитал») для неопределенного круга лиц, содержащий условия, ущемляющие права потребителей. В ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) установлено, что в сети Интернет на информационных страничках сайтах: выявлены факты причинения вреда (ущерба) или возникновения угрозы причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, а именно: что сайте НАШДОМ.РФ (https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/40737 id объекта 40737), строительной компанией ООО «СЗ «ВИРА-КАПИТАЛ» ИНН 6318064712, размещен проект договора долевого участия в строительстве жилого дома расположенного в г.Самаре, Октябрьский район, ул. Санфировой 95В (ЖК «Капитал») для неопределенного круга лиц, содержащий условия, ущемляющие права потребителей, а именно: -п. 3.2.5. «После производства окончательного расчета принять от Застройщика по акту приема-передачи в собственность Объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения уведомления от Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к приемке. Участник долевого строительства не имеет права отказываться от приемки Объекта долевого строительства, за исключением случаев наличия в нем существенных недостатков, исключающих возможность его целевого использования». В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ)обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.4 ст. 4 Закона №214 -ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Закон №214 -ФЗ предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора. Исходя из содержания ст. 19 Закона №214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации. Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что судом при разрешении спора учтено не было. В силу ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч.5 ст.8 Закона №214-ФЗ, Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. -п.4.1. «Участник долевого строительства не имеет права требовать передачи ему Застройщиком Объекта долевого строительства до полной оплаты цены договора и окончания расчетов в соответствии с данными обмера органа технической инвентаризации г. Самары. Участник долевого строительства не приобретает также долю в праве общей собственности на Объект до полной оплаты цены договора. В случае, частичной оплаты цены договора к моменту получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, Участник долевого строительства не вправе требовать предоставления ему иного Объекта долевого строительства в Объекте или иного имущества на сумму фактически внесенных им денежных средств, либо выдела ему в натуре части какого-либо Объекта долевого строительства или приобретения иного Объекта долевого строительства на указанную сумму». Ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В силу ч. 3 ст.8 Закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом данный Закон не содержит положений, предоставляющих застройщику право приостанавливать передачу участнику долевого строительства квартиры и документов на нее, в том числе и в случае нарушения последним сроков внесения платежей. За нарушение участником долевого строительства свих обязательств по внесению платежей названным Законом предусмотрены иные негативные последствия.