ООО СЗ "ЭРА"

Застройщиком осуществляется строительство следующих объектов: 1.«Комплексное развитие территорий (ППТ) «Роща» в границах улиц: Стройкова, 14-я Линия, Осипенко в г. Рязани. Многоэтажный жилой дом поз. 1» (далее – Объект № 1); 2.«Комплексное развитие территорий (ППТ) «Роща» в границах улиц: Стройкова, 14-я Линия, Осипенко в г. Рязани. Многоэтажный жилой дом поз. 2» (далее – Объект № 2); 3.«Комплексное развитие территорий (ППТ) «Роща» в границах улиц: Стройкова, 14-я Линия, Осипенко в г. Рязани. Сооружение для хранения автотранспорта С1» (далее – Объект № 3). В ходе проведения анализа проекта договора долевого участия по Объекту № 1 выявлены нарушения законодательства в области защиты прав потребителей и в области долевого строительства, а именно: - п. 4.10 проекта договора участия в долевом строительстве содержит уведомление участника о продлении срока действия разрешения на строительство. При этом после продления срока ввода дома в эксплуатацию и указания соответствующего срока в проектной декларации, срок условного депонирования продлевается до даты, приходящейся на день истечения шести месяцев после срока ввода в эксплуатацию дома. Срок действия разрешения на строительство 62-29-51-2023 – 29.12.2029. При этом в проекте договора участия в долевом строительстве указан срок передачи объекта – до 29.12.2029. Таким образом, данный пункт проекта договора фактически предусматривает право застройщика на изменение срока передачи объекта участнику строительства в одностороннем порядке, что противоречит нормам действующего законодательства (ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, п. 6.5 договора участия в долевом строительстве предусмотрено право застройщика в случае производственной или иной необходимости, а также наступления форс-мажорных обстоятельств на изменения срока передачи объекта участнику строительства на срок не более 6 месяцев. При этом участник обязан в течении 14 рабочих дней со дня отправления письменного сообщения застройщиком в его адрес об изменении срока передачи объекта подписать соглашение об изменении необходимых условий договора. П. 6.6 проекта договора исключает возможность отказа участника от изменения условий договора в части изменения срока передачи объекта и освобождает застройщика от уплаты неустойки. Этим же пунктом установлено, что все убытки застройщика, вызванные уклонением участника от заключения дополнительного соглашения к договору об установлении единого срока передачи квартиры для всех участников долевого строительства дома, в т.ч. штрафы и иные санкции, наложенные полномочными органами, подлежат возмещению участником. В соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, срок должен быть единым для участников долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В силу ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Таким образом, п. 4.10 и п. 6.5 проекта договора участия в долевом строительстве содержат условия, ущемляющие права потребителей; - в п. 8.5 проекта договора участия в долевом строительстве указано на отсутствие права участника долевого строительства предъявлять претензии о недостатках и строительных недоделках, не отраженных при приемке квартиры (кроме скрытых, для обнаружения которых необходимо специальное оборудование, условия, мероприятия). В силу прямого указания закона, а также согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в данном случае подлежит применению нормы специального права – Закон № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ), избрав любой способ устранения выявленных недостатков, предусмотренный ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Таким образом, п. 8.5 договора участия в долевом строительстве содержит ограничения предусмотренных законом способов восстановления нарушенных прав потребителей; - в соответствии с п. 15.1.2 проектной декларации № 62-000405 от 07.08.2024 (дата первичного размещения 10.04.2024), размещенной на сайте ЕИСЖС, в строящемся объекте в рамках проекта строительства предусмотрено строительство нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома. Однако, в единой информационной системе жилищного строительства не размещен проект договора участия в долевом строительстве нежилого помещения. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Федерального закона. В ходе проведения анализа проекта договора долевого участия по Объекту № 2 выявлены нарушения законодательства в области защиты прав потребителей и в области долевого строительства, а именно: - в п. 8.5 проекта договора участия в долевом строительстве указано на отсутствие права участника долевого строительства предъявлять претензии о недостатках и строительных недоделках, не отраженных при приемке квартиры (кроме скрытых, для обнаружения которых необходимо специальное оборудование, условия, мероприятия). В силу прямого указания закона, а также согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в данном случае подлежит применению нормы специального права – Закон № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ), избрав любой способ устранения выявленных недостатков, предусмотренный ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Таким образом, п. 8.5 договора участия в долевом строительстве содержит ограничения предусмотренных законом способов восстановления нарушенных прав потребителей; - в соответствии с п. 15.1.2 проектной декларации № 62-000411 от 06.08.2024 (дата первичного размещения 18.06.2024), размещенной на сайте ЕИСЖС, в строящемся объекте в рамках проекта строительства предусмотрено строительство нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома. Однако, в единой информационной системе жилищного строительства не размещен проект договора участия в долевом строительстве нежилого помещения. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Федерального закона. В ходе проведения анализа проекта договора долевого участия по Объекту № 3 выявлены нарушения законодательства в области защиты прав потребителей и в области долевого строительства, а именно: - в соответствии с п. 3.2.2 проекта договора основные характеристики сооружения для хранения автотранспорта указаны в Приложении № 1 к договору. При этом в Приложении № 1 не указан класс энергоэффективности. В соответствующей графе указано «на этапе строительства проектом не устанавливается». Однако, в п. 9.2.24 проектной декларации № 62-000410 от 06.08.2024 (первичное размещение – 17.06.2024) указан класс энергоэффективности объекта – «С». В силу указания закона (ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, сведения в соответствии с проектной документацией о классе энергоэффективности объекта. Таким образом, ст. 4 Закона № 214-ФЗ установлены существенные условия договора долевого участия, отсутствие которых влечет признание договора незаключенным. Учитывая прямое указание Закона № 214-ФЗ о необходимости включения в договор долевого участия сведений о классе энергоэффективности объекта строительства, отсутствие данной информации в договоре ущемляет права потребителей в части информированности о качестве приобретаемого товара; - п. 4.8 проекта договора участия в долевом строительстве содержит уведомление участника о продлении срока действия разрешения на строительство. При этом после продления срока ввода дома в эксплуатацию и указания соответствующего срока в проектной декларации, срок условного депонирования продлевается до даты, приходящейся на день истечения шести месяцев после срока ввода в эксплуатацию дома. Срок действия разрешения на строительство 62-29-51-2023 – 29.12.2029. При этом в проекте договора участия в долевом строительстве указан срок передачи объекта – до 29.12.2029. Таким образом, данный пункт проекта договора фактически предусматривает право застройщика на изменение срока передачи объекта участнику строительства в одностороннем порядке, что противоречит нормам действующего законодательства (ст. 6 Закона № 214-ФЗ).