ООО СЗ "МИХАЙЛОВСКИЙ"

В ходе проведения анализа проекта договора долевого участия по объекту: «Многоквартирный жилой по адресу: г. Рязань, ул. Михайловское шоссе в г. Рязани (2-очередь строительства)» выявлены нарушения законодательства в области защиты прав потребителей и в области долевого строительства, а именно: - в п. 4.7 проекта договора указано, что обязательства участника по оплате объекта долевого строительства считаются исполненными полностью с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями, предусмотренными п. 4.4 Договора. В свою очередь, п. 4.4 предусмотрено, что участник обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены Договора на специальный эскроу-счет. Таким образом, ввиду размещения денежных средств участников строительства на эскроу-счетах, применяются специальные нормы Закона № 214-ФЗ. А именно, ч. 3 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. В связи с вышеизложенным, п. 4.7 проекта договора не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ; - п. 5.8 проекта договора предусмотрено право застройщика распоряжаться земельным участком, на котором ведется строительство объекта недвижимости, без согласия участника (залогодаржателя), осуществлять проектные, строительные и иные работы, возводить здания и сооружения на данном земельном участке, а также осуществлять все необходимые действия, связанные с формированием частей земельного участка, в том числе, осуществлять раздел, выдел, объединение земельного участка. Кроме того, участник (залогодержатель) дает свое согласие застройщику устанавливать и прекращать на данном земельном участке любые сервитуты. В соответствии с ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст. 13 Закона № 214-ФЗ, не применяются. Следовательно, при заключении договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу у участника долевого строительства в силу закона не возникает право залога на земельный участок, участники долевого строительства не являются залогодержателями. Таким образом, содержание п. 5.8 проекта договора противоречит нормам Закона № 214-ФЗ; - п. 10.17 проекта договора предусмотрено, что споры, неурегулированные в процессе переговоров, вытекающие из договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его изменения, исполнения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в порядке арбитража (третейского разбирательства). В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей потребительские иски могут быть предъявлены в суд по месту нахождения ответчика, месту жительства или пребывания истца, а также по месту заключения или исполнения договора. Аналогичное правило установлено п. 7 ст. 29 ГПК РФ. Выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу (п. 10 ст. 29 ГПК РФ). Соответственно, третейская оговорка, включенная в проект договора, лишает потребителя (участника строительства) права на обращение в тот суд, к подсудности которого отнесено дело. В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителя условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Таким образом, включение в проект договора условия о третейском разбирательстве ущемляет право участников долевого строительства на выбор подсудности, судебную защиту, в том числе право на обжалование судебного решения.