ООО "СЗ "РИВЕРДОНПАРК"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 300 от 26.06.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО «СЗ «РИВЕРДОНПАРК» является застройщиком: «Объекта гостиничного обслуживания со встроенными помещениями общественного питания, спортивного и торгового назначения» (далее – Объект), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «РИВЕРДОНПАРК» размещена информация о строительстве Объекта: - разрешение на строительство (№ 61-44-059801-2024 от 14.08.2024 сроком действия до 14.08.2027, с изменениями от 06.03.2025); - положительные заключения негосударственной экспертизы № 61-2-1-3-044591-2024 от 06.08.2024; - положительные заключения повторной негосударственной экспертизы № 61-2-1-2-000964-2025 от 16.01.2025; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (Соглашение № 14-с от 11.06.2024, выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.10.2024); - проектная декларация № 61-001746 (опубликована 07.04.2025) в редакции от 17.09.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве: в отношении нежилого помещения (в редакции от 11.04.2025), машино-места (в редакции от 19.05.2025); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2024 года, 1, 2 кварталы 2025 года; - аудиторское заключение за 2024 год; - фотографии (актуальные на 05.09.2025); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. В единой информационной системе жилищного строительства ООО «СЗ «РИВЕРДОНПАРК» на дату мониторинга сайта информация размещена в полном объеме. Однако при наблюдении за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) установлены нарушения требований, предусмотренных ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. 2. Описание нарушения: Анализ проектов договоров (далее – проект договора), в отношении объектов, размещенных застройщиком в ЕИСЖС, показал, что п. 9.2 проекта договора не соответствует требованиям ст. 401 ГК РФ. 2 Пояснение к нарушению: 2.2. В соответствии с п. 9.2 проекта договора: «К форс-мажорным обстоятельствам относятся события, на которые Стороны не могут оказать влияние и за возникновение которых они не несут ответственность. В рамках настоящего Договора такими обстоятельствами Стороны считают: стихийные бедствия (как природного, так и техногенного характера); военные действия; террористические акты; решения и действия органов государственной власти и управления; иные обстоятельства, независящие от воли Сторон, непосредственно повлиявшие на исполнение обязательств по настоящему Договору». В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не могут быть признаны чрезвычайными и непредотвратимыми. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Нельзя считать любые решения государственных органов, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве многоквартирного жилого дома, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. Таким образом, п. 9.2 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: принять меры ООО «СЗ «РИВЕРДОНПАРК»: 1) по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договоров, размещенных в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством; 2) по своевременному размещению (актуализации) в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства».