ООО "СЗ "ЮФО СТАНДАРТ"

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЮФО «Стандарт» ИНН 2309169849 Юридический адрес: 350000, г. Краснодар, ул. Коммунаров, д. 128, офис 312. (указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина или наименование организации (в родительном падеже), их индивидуальные номера налогоплательщика) 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 15 от 20.01.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 13.02.2025 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «ЮФО Стандарт» (ИНН 2309169849) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, №11 «б», на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072101:230 (ЖК «Frame») (далее – объект), на основании разрешения на строительство № 61-310-010401-2022 от 29.04.2022 co сроком действия до 25.04.2032; Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 28.01.2025. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 3 квартал 2025 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001471 от 02.05.2023 с изменениями от 06.09.2024 срок передачи объектов долевого строительства -30.04.2026, срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2025 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком изменились. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «ЮФО Стандарт» (ИНН 2309169849) на дату мониторинга - 13.02.2025 размещена информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-010301-2022 от 29.04.2022 co сроком действия до 29.04.2032; -проектная декларация № 61-001471 от 02.05.2023 c изменениями от 07.02.2025; - проект договора участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - аудиторское заключение за 2023 год; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1,2,3,4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3 кварталы 2024 года; - актуальные фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28.01.2025; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок (договор купли - продажи земельного участка от 15.10.2019, зарегистрированный в Росреестре 15.11.2019, № 61:44:0072101:230-61/001/2019-7, дополнительные соглашения от 10.08.2021, от 12.09.2021 к договору). B единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий поскольку обязанность по размещению указанных документов y застpойщика отсутствует в связи c получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-025948-2022 - 26.04.2022 года. B соответствии c ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения o заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также o представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, y застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее - Правила). По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно ч. 1. ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО «СЗ «ЮФО Стандарт» размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта 13.02.2025 в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, не актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место) (далее - проект договора), размещенного ООО «СЗ «ЮФО Стандарт» в ЕИСЖС на дату мониторинга сайта – 13.02.2025 по объекту, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1. В соответствии с п.5.6 проекта договора «Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к качеству передаваемого Объекта долевого строительства, а именно отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований. В целях исполнения настоящего Договора (в период приемки Объекта долевого строительства и в гарантийный период) существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта долевого строительства, при котором невозможность использования Объекта по назначению очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта долевого строительства по его назначению с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Участника долевого строительства и третьих лиц. В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта и подписания Передаточного Акта в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока Объекта, после передачи Объекта Участнику в соответствии с условиями настоящего Договора. Обязанность по доказыванию фактов существенного нарушения качества Объекта долевого строительства и непригодности его использования возлагается на Участника долевого строительства». В соответствии с п.5.7 проекта договора «В случае, если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков». В соответствии с п.5.9 проекта договора «В случае, отсутствия существенных претензий в отношении качества объекта долевого строительства, а именно отступлений от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований, отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 5.4 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта». В соответствии с абзацем 21 п. 7.1 проекта договора «В случае обнаружения при приемке Объекта долевого строительства несущественных нарушений качества Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства обязан принять Объект по передаточному акту. При этом Стороны вправе дополнительно составить Акт о недостатках с указанием разумных сроков их устранения». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Также Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Кроме того, постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» устанавливающее п. «в» ч. 1 понятия «существенных» и «несущественных» недостатков, носило временный характер и прекратило своё действие 30.06.2023. Определение в указанных пунктах проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ Необходимо отметить, что согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена также в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 Таким образом, условия п. 5.6, п. 5.7, п. 5.9, абзаца 21 п. 7.1 проекта договора, обязывающие принять объект долевого строительства только при отсутствии существенных недостатков, которые делают его непригодным для использования, не соответствуют требованиям ч. ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 2. В соответствии с п.6.3 проекта договора «Длительность гарантийного срока на передаваемый Участнику долевого строительства Объект долевого строительства по настоящему договору составляет 3 (три) года, и исчисляется со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. Указанный гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Многоквартирного дома, в котором расположен Объект долевого строительства». Вместе с тем необходимо отметить следующее. В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ), вступившим в законную силу с 1 сентября 2024 года. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства. По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция ответственности именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. При этом с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность в отношении общего имущества, включая технологическое и инженерное оборудование. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта заключен - 26.06.2023. Проектной документацией в составе объекта предусмотрено создание 618 объектов долевого строительства, которые могут выступать объектом гражданского оборота (442 жилых помещения, 18 нежилых помещений, 158 машино-мест), в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001471 в редакции на 15.11.2024 заключен 251 договор участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, 18 договоров участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, при этом первый договор заключен 26.06.2023. Также в состав данного объекта входит 183 наименования помещений общего пользования общей площадью 4339, 65 кв. м. Таким образом, по объекту имеются заключенные до 01.09.2024 договоры участия в долевом строительстве, одним из условий которых является установление гарантийного срока для объекта долевого строительства - 5 лет. Как следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве и передавший им согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома. Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают как право собственности на собственно жилые помещения, так и, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации. При этом нельзя не учитывать, что выдача застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с указанием соответствия построенного объекта техническим нормам и правилам не освобождает его от обязанности устранить допущенные при строительстве нарушения, выявленные в течение гарантийного срока. Между тем, многоквартирный дом представляет собой неделимую и сложную недвижимую вещь и любая квартира в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи - совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома; все работы по проектированию и возведению многоквартирного жилого дома являются едиными для дома в целом, межпанельные швы являются общим имуществом (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 - 40 ЖК РФ), при этом собственникам квартир в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом. Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2021 по делу № 88-12768/2021, № 2-22/2020; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 № 88-15858/2020). В части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме должны приниматься во внимание и положения статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона № 2300-1 о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества. Исходя из указанных выше положений законодательства гарантийный срок распространяется, в т.ч., и на помещения общего пользования. Кроме того, учитывая, что согласно п. 6.4.1. проекта договора гарантийный срок на общее имущество многоквартирного дома составляет 5 (пять) лет, указание иного гарантийного срока в отношении объекта долевого строительства противоречит действующему законодательству, поскольку объект долевого строительства и общее имущество являются неделимыми понятиями, и в Федеральном законе № 214-ФЗ не предусмотрено установление на них разных гарантийных сроков, данный срок должен быть единым, как для общего имущества многоквартирного дома, так и для объекта долевого строительства. В связи с внесением застройщиком изменений в проект договора в части уменьшения гарантийного срока до 3 лет, складывается ситуация, когда в одном многоквартирном доме у участников долевого строительства, заключивших договоры до 01.09.2024, указан гарантийный срок - 5 лет, а у участников долевого строительства, заключивших договоры после 01.09.2024 - 3 года. Однако, в связи с тем, что их доля в общем имуществе в натуре не выделяется, у застройщика сохраняются обязательства в части гарантийного срока в отношении всего такого имущества. Из указанного выше следует, что установление застройщиком для участников долевого строительства объекта, заключающих договоры после 01.09.2024, гарантийного срока на объект долевого строительства в 3 года поставит их в неравное правовое положение по отношению к участникам долевого строительства указанного объекта, заключивших договоры до 01.09.2024. Кроме того, участник долевого строительства является более слабой стороной договора, которая не участвует в разработке проекта договора. Отметим, свобода договора в отношениях с потребителями означает, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут улучшать положение участника долевого строительства (то есть предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством), а не ухудшать его (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019). Таким образом, п. 6.3 проекта договора нуждается в изменении гарантийного срока на объект: пять лет вместо трех. 3. В соответствии с п. 6.7 проекта договора «Гарантийные обязательства Застройщика, предусмотренные Законом 214-ФЗ, ГК РФ и другими нормативными актами, прекращаются, если имеет место одно из следующих обстоятельств: - нарушение Участником долевого строительства условий настоящего договора и/или Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных уполномоченными государственными органами. - повреждение Объекта долевого строительства или его составных частей в результате механического или химического воздействия (в том числе, вследствие аварийной ситуации, возникшей по вине самого Участника долевого строительства или третьих лиц); - использование Объекта долевого строительства не по назначению; - нарушение покрытия окон, балконов, лоджий от воздействия внешних факторов в результате кислотных дождей, выброса различной металлической пыли или других агрессивных веществ от промышленных предприятий, соляной среды, града, грозового разряда и других природных явлений, а также появление царапин и сколов, возникших в процессе эксплуатации». Вместе с тем Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены указанные основания прекращения гарантийных обязательств застройщика. При этом в ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ перечислены все случаи, когда застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока. Перечень оснований освобождения застройщика от ответственности, предусмотренный ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, условия п. 6.7 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. В соответствии с абзацем 17 п. 7.1 проекта договора «Участник обязуется компенсировать Застройщику расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией Объекта долевого строительства (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, расходы по охране Объекта долевого строительства и пр. в связи с исполнением настоящего Договора) за период с момента Заключения Застройщиком с обслуживающей организацией договора на управление домом и до момента подписания передаточного акта (в том числе, с даты составления Застройщиком одностороннего передаточного акта) и заключения договора с обслуживающей Многоквартирный дом организацией в объеме счетов, выставляемых Застройщику эксплуатирующей Многоквартирный дом организацией, пропорционально площади Объекта долевого строительства. Оплата указанной компенсации производится Участником авансовым платежом в течение пяти рабочих дней с момента выставления Застройщиком Участнику соответствующего счета. Размер, компенсируемый Участником расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией Объекта долевого строительства, в соответствии с настоящим пунктом Договора, не входит в цену настоящего Договора». В соответствии с п. 9.9.2 проекта договора «Расходы по содержанию Объекта долевого строительства, возникшие по истечении срока, установленного Договором на приёмку Объекта долевого строительства от Застройщика, подлежат возмещению Участнику долевого строительства в бесспорном порядке. B соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застpойщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участник долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только c момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и c этого момента y него как y законного владельца объекта наряду c правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных c его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В связи с изложенным абзац 17 п. 7.1, п. 9.9.2 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5. В соответствии с п. 8.1 проекта договора «Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (события, на которые Стороны не могут оказывать влияния и за возникновение которых не несут ответственности - явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии, оползень и т.п.), температура, сила ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по Договору, препятствующие нормальным условиям деятельности; пожары, техногенные катастрофы, произошедшие не по вине Сторон; нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению Сторонами условий настоящего Договора; забастовки, организованные в установленном законом порядке, боевые действия, террористические акты и другие обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля Сторон). При этом срок выполнения обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали указанные обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами». В соответствии с ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, а неотвратимость его наступления должна носить объективный, а не субъективный характер. Признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853). Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. В пункте 2.3 приложения к приказу МЧС России от 05.07.2021 № 429 «Об установлении критериев информации о чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера» определены критерии отнесения опасных метеорологических явлений к чрезвычайной ситуации природного характера. На основании указанных критериев учреждениями Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды могут разрабатываться региональные перечни и критерии по обслуживаемым ими территориям с учетом природно-климатических особенностей. Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Чрезвычайный характер непреодолимой силы не допускает квалификации в качестве таковой любого жизненного факта, ее отличие от случая в том, что она имеет в основе объективную, а не субъективную непредотвратимость. Застройщик при заключении договора участия в долевом строительстве может избежать наступления последствий по переносу, нарушению срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в связи с указанными в пункте 8.1 погодными условиями (температура, сила ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору), препятствующим нормальным условиям деятельности и заключать договор участия в долевом строительстве со сроком, необходимым для надлежащего исполнения обязательств, с учетом погодных условий. На основании изложенного указанные в п. 8.1 проекта договора погодные условия, которые застройщик может или имеет возможность предвидеть, а их последствия может предотвратить, нельзя отнести к чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельствам непреодолимой силы. Указанные в п. 8.1 проекта договора нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению сторонами условий настоящего договора не являются обстоятельствами, наступление которых является чрезвычайным и непредотвратимыми. Нельзя считать любые нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных или муниципальных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Также сам факт изменение действовавшего на дату подписания настоящего договора законодательства не является форс-мажором. Нужно, чтобы изменение законодательства задевало интересы предпринимательства, только в таком случае можно доказать их неотвратимость. Таким образом, п. 8.1 проектов договоров противоречит действующему законодательству РФ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 6.В соответствии с п. 9.11 проекта договора «В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Участника долевого строительства, при отсутствии виновных действий Застройщика, на Участника долевого строительства возлагается обязательство уплатить Застройщику 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, в счет компенсации за временное ограничение права Застройщика на привлечение денежных средств иных лиц к финансированию возведения Объекта долевого строительства по настоящему Договору». В соответствии с п. 11.9 проекта договора «В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Участника долевого строительства, при отсутствии виновных действий Застройщика, на Участника долевого строительства возлагается обязательство уплатить Застройщику 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, в счет компенсации за временное ограничение права Застройщика на привлечение денежных средств иных лиц к финансированию возведения Объекта долевого строительства по настоящему Договору. Данная денежная сумма не является неустойкой и снижению не подлежит». В соответствии с п. 11.7 проекта договора «За изменение фасада объекта капитального строительства путем устройства кондиционера, спутниковых антенн в местах не предусмотренных проектной документацией, изменение остекления оконных проемов/лоджий с отступлениями от проектных решений и т.п., Участник долевого строительства уплачивает Застройщику штраф в размере 100 000 (сто тысяч) рублей за каждый случай нарушения». В соответствии с п. 11.8 проекта договора «В случае расторжения Договора по инициативе Участника долевого строительства, за исключением оснований, указанных в ч. 3 ст. 7, ч.1 (подп. 1-3), и ч. 1.1. (подп. 1,2) ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку в размере 10% (десять процентов) от уплаченной Участником долевого строительства суммы (но не менее 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей) в течение 30 (тридцать) дней со дня заключения соглашения о расторжении». В соответствии с п. 11.10 проекта договора «В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Застройщика в соответствии с пунктом 11.4 настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется оплатить Застройщику 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в счет компенсации за ограничение права Застройщика на привлечение денежных средств иных лиц к финансированию возведения Объекта долевого строительства по настоящему Договору. Данная денежная сумма не является неустойкой и снижению не подлежит. При расторжении настоящего договора, условия пунктов 11.8., 11.9., 11.10. настоящего договора, сохраняют свою силу до полного исполнения Участником долевого строительства своих обязанностей». Условия указанных пунктов проекта договора противоречат законодательству в сфере долевого строительства по следующим причинам. Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулируют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства В соответствии со ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ), либо по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке (ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) в случаях, которые предусмотрены в указанных правовых актах. Таким образом, ни Гражданским кодексом РФ, ни Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено понятие расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства. При этом, согласно п. 1.2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Следует учитывать, что в случае надлежащего исполнения застройщиком обязательств перед участником долевого строительства и соответствия застройщика предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в судебном порядке в случаях, которые определены в ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Один из случаев для расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в судебном порядке при надлежащем исполнении застройщиком обязательств перед участником долевого строительства и соответствия застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрен в ст. 451 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Также следует учитывать, что в соответствии с ч. 3 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Таким образом, указанные в ст. 451 Гражданского кодекса РФ обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор участия в долевом строительстве расторгается судом. В соответствии с ч. 5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Вместе с тем в пунктах 9.11, 11.9 проекта договора не указаны порядок и основания расторжения участником долевого строительства договора участия в долевом строительства, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, при которых возмещаются застройщику расходы, связанные с заключением и государственной регистрацией договора. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пунктах 9.11, 11.9, 11.7, 11.8, 11.10 проекта договора ответственность участника долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320). Кроме того, Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрен следующий порядок возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, а также ответственность застройщика за нарушение срока возврата застройщиком денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса. Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии ч. 5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. В соответствии с ч. 6 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком предусмотренных ч. 2 и ч. 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Необходимо отметить, что права застройщика в случае неоплаты цены договора участником могут быть восстановлены путем одностороннего отказа от исполнения договора. Так в силу требований, предусмотренных ч. 4 и ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, просрочка внесения платежа или систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве являются основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В соответствии с ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Продление срока условного депонирования денежных средств в соответствии с ч. 4 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ осуществляется только по заявлению участника долевого строительства. При истечении срока условного депонирования денежных средств, внесенных участником долевого строительства в счет уплаты цены договора, возврат участнику долевого строительства со счета эскроу указанных средств влечет невозможность их перечисления эскроу-агентом застройщику и, соответственно, обязанности по уплате цены договора участия в долевом строительстве, в связи с чем в указанном случае застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, с учетом требований ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе любой из сторон застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены по спорным договорам. Кроме того, застройщик в п. 11.2 проекта предусмотрел в случае нарушения участником обязанности по оплате цены договора ответственность в виде уплаты застройщику неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки Таким образом, пункты 9.11, 11.9, 11.7, 11.8, 11.10 проекта договора, противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 7. В соответствии с п. 11.11 проекта договора «При наличии задолженности у Участника долевого строительства перед Застройщиком, последний вправе использовать любые не запрещенные законом способы защиты нарушенного права и обеспечения исполнения обязательств, в том числе удержание за счет подлежащих возврату Участнику долевого строительства денежных средств в порядке ст. 359 ГК РФ». В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. На основании ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязан уплатить только цену договора, выполнение иных денежных обязательств Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Позиция Службы подтверждена также письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 4645-НС/07 от 01.02.2023, согласно которому передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства допускается при условии исполнения участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора. Согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. При этом, внесение участником долевого строительства суммы денежных средств, которая подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение, не предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ. Необходимо отметить, что реализовать свое право на взыскание с участника долевого строительства, предусмотренной договором неустойки (штрафов, пени), застройщик вправе и после передачи объекта долевого строительства в претензионном порядке и путем обращения в суд. Таким образом, условия пункта 11.11 проекта договора, предусматривающего право застройщика использовать любые не запрещенные законом способы защиты нарушенного права и обеспечения исполнения обязательств, в том числе удержание за счет подлежащих возврату Участнику долевого строительства денежных средств в порядке ст. 359 ГК РФ, противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ . 8. В соответствии с п. 9.13 проекта договора «Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что Объект долевого строительства может быть изменен по результатам изменения проектной документации, при этом площадь Объекта долевого строительства может быть увеличена или уменьшена, материал окон и дверей, сантехническое и иное оборудование, форма, вид и размер оконных, дверных, балконных (при наличии) проемов в Объекте недвижимости и в Объекте долевого строительства могут быть изменены, по результатам изменения проектной документации. Корректировки проектной документации, получившие положительное заключение экспертизы, не считаются недостатком. Корректировки проектной документации, которые не требуют прохождения повторной экспертизы, не приводящие к ухудшению потребительских свойств Объекта долевого строительства, не считаются недостатком. В соответствии с п. 9.15 проекта договора «Стороны пришли к соглашению, что не являются существенными изменения проектной документации Дома и не являются существенным нарушением требований к качеству производимые Застройщиком без согласования (уведомления) с Участником долевого строительства изменения в Многоквартирном доме и (или) изменения в Объекте долевого строительства, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если согласование не требуется в соответствии с законодательством РФ». Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, являются изменением существенных условий договора. При указанных обстоятельствах предмет договора, предусмотренный п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, не будет определен в договоре. Также неясно в каком многоквартирном доме будет квартира и каков состав общего имущества в нем. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении предмета договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение предмета договора участия в долевом строительстве требует обязательного согласования с участниками долевого строительства путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Учитывая изложенное, пункты 9.13, 9.15 проекта договора, противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 9. В соответствии с п. 10.2 проекта договора «Стороны договорились установить обязательный претензионный (досудебный) порядок разрешения споров. В соответствии с претензионным порядком заинтересованная Сторона до обращения в суд предоставляет другой Стороне письменную претензию в соответствии с предметом спора. При ведении Сторонами претензионной работы срок рассмотрения претензии и предоставления ответов на них составляет 30 (тридцать) рабочих дней с момента получения одной из Сторон письменной претензии другой Стороны. В соответствии с абзацем 2 п.10.3 проекта договора «Стороны настоящим договором предусматривают договорную подсудность для физических лиц – по месту нахождения Объекта долевого строительства». Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: -нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и, вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Кроме того, согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный п. 2 ст. 17 настоящего Закона. В соответствии с Обзором судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 18.10.2023 право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона № 2300-1 подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом. Согласно п. 11 ч. 2 ст. 16. Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся также условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 ГПК РФ в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, в пункте 10.2 проекта договора указано, что срок ответа на претензию составляет 30 дней. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п. п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 15 календарных дней со дня ее поступления. Таким образом, п. 10.2 и абзац 2 п.10.3 проекта договора содержат недопустимые условия, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан и нуждаются в корректировке. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). 10. В соответствии с абзацем 2 п. 12.6 проекта договора «Стороны определили следующий порядок определения дня получения уведомления Участником долевого строительства является: - при отправлении уведомления по почте - десятый день со дня его отправления заказным письмом в адрес Участника долевого строительства, указанный в пункте 11.2 Договора (в зависимости от того, какая дата наступит раньше). Иной порядок определения даты получения уведомления Участником долевого строительства может быть установлен императивными (обязательными) нормами действующего законодательства Российской Федерации, положениями настоящего Договора, в частности, если условиями настоящего Договора предусмотрено, что обязательства по уведомлению или направлению документов Участнику долевого строительства считаются исполненными Застройщиком с момента их направления по почте». Вместе с тем согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, в ст. 165.1 ГК РФ определено когда юридически значимые сообщения считаются доставленными и произвольное толкование законодательства застройщиком недопустимо. Учитывая изложенное, указанные в абзаце 2 п. 13.2 проекта договора условия в части определения дня получения уведомления участником долевого строительства при отправлении его по почте, противоречат требованиям законодательства РФ и нарушают права участников долевого строительства. Таким образом, проект договора участия в долевом строительстве нуждается в корректировке. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований)