ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОННЕФТЕСТРОЙ-ЮГ"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 358 от 28.06.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением № 319 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ДОННЕФТЕСТРОЙ-ЮГ» (ИНН 2311262877) размещена следующая информация о строительстве объектов: 1. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон. Квартал 11-5. Срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 4 квартал 2024. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 31.03.2025, планируемый срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства -31.05.2025. 2. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон. Квартал 11-6. Срок ввода в эксплуатацию – 4 квартал 2025. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 31.03.2026, срок передачи не переносился. - разрешение на строительство (№61-310-998901-2021 от 01.10.2021 сроком действия до 10.04.2028; №61-310-998401-2021 от 01.10.2021 сроком действия до 15.05.2028); - экспертизы проектных документаций; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проектные декларации (№61-001462 от 14.04.2023, №61-001537 от 01.10.2023 (актуальные на 09.09.2024); - проекты договоров участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года и 1,2 кварталы 2024 года; - аудиторское заключение за 2023; - фотографии (актуальные на 04.09.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. 1. По результатам наблюдения установлено, что информация, сведения и документы в соответствии с требованиями ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением № 319, ООО СЗ «Ростов-Сити» размещены в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ по результатам наблюдения не выявлено. 2. В результате анализа условий проектов договора участия в долевом строительстве (далее – договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 2.1. Согласно п. 5.4 проекта договора: «Участник обязуется, в течение 7 (семи) календарных дней с момента получения уведомления от Застройщика (п. 5.3. настоящего договора), прибыть в офис Застройщика для принятия Объекта и подписания передаточного акта. Если у Участника имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, Участник в течение 1 (одного) рабочего дня обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Передаточного акта». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит положений о необходимости направления участником долевого строительства застройщику письменного мотивированного отказа от подписания Передаточного акта. Таким образом, указанные условия проекта договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2.2. Согласно п. 9.1 проекта договора: «Все споры и разногласия рекомендуется разрешать Сторонам в претензионном порядке урегулирования споров. В случае выбора претензионного порядка рассмотрения спора мотивированный ответ на претензию направляется в течение 10 (десяти) дней с даты получения претензии. В случае невозможности решения спорных вопросов мирным путем они разрешаются в судебном порядке». В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Таким образом, п. 9.1 противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО СЗ «ДОННЕФТЕСТРОЙ-ЮГ» за аналогичные нарушения объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. (приводится описание обязательных требований, которые могут быть нарушены в результате действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников) 3. В соответствии с частью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: 1) Принять меры по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договора, размещенного в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством; 2) Принять меры по размещению информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил в установленные сроки. (указываются меры, которые необходимо принять контролируемому лицу для обеспечения соблюдения обязательных требований, а также при необходимости сроки их принятия (не может быть указано требование о предоставлении контролируемым лицом сведений и документов) 4. Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном постановлением Правительства Ростовской области от 22.11.2021 № 956 «О региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области»