ООО "РЕСПЕКТ-СТРОЙ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №358 от 28.06.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «Респект-Строй» является застройщиком многоквартирного 6-этажного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Севастопольская, 5/14. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» (ИНН 6168086986) размещена следующая информация о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Севастопольская, 5/14: - разрешение на строительство № 61-310-876602-2018 от 24.12.2018 (срок действия до 31.07.2024); - проектная декларация с изменениями на 27.04.2024; - фотографии (актуальные на 27.04.2024); - проект договора участия в долевом строительстве со сроком ввода объекта в эксплуатацию до 31.05.2024, сроком передачи до 30.06.2024 (сроки передачи объектов неоднократно переносились (30.09.2021, 31.03.2022, 24.06.2022, 31.12.2022, 28.02.2023, 31.03.2023, 24.06.2023, 23.12.2023, 24.03.2024)). - годовая бухгалтерская отчетность за 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2018 года; 1, 2, 3 кварталы 2019 года; 1, 2, 3 кварталы 2020 года; 1,2,3 кварталы 2021 года; 1, 2, 3 кварталы 2022 года; 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторское заключение за 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - сведения о расчете размера собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика за 4 квартал 2018 года; 4 квартал 2019 года; 2, 3 кварталы 2020 года; 2, 3, 4 кварталы 2021 года; 1, 2, 3 кварталы 2022 года; 1,2,3 кварталы 2023 года; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертиза проектной документации (в связи с техническими проблемами с сайтом – документ не открывается, но показывает, что размещен); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности на основании договора купли-продажи, договор аренды доли в праве собственности на земельный участок от 15.01.2018 со сроком действия до 31.12.2023); - отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и сводные накопительные ведомости проекта строительства за 1, 2, 3, 4 кварталы 2019 года; 1, 2, 3, 4 кварталы 2020; 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года; 1, 2, 3 кварталы 2022 года; 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года; 1 квартал 2024 года); - проектная документация и результаты инженерных изысканий. По информации застройщика тех. условия по теплоснабжению, горячему водоснабжению и электроэнергии выполнены. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319. При этом в нарушение требований п.п. 3, 7, 8, 11, 15 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 1 ст. 20 и с ч. 4 ст. 19, п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ и пп. «и», «к», «л», «н», «т» п. 9 и п. 10 (1) Правил, утвержденных постановлением №319, ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 10.06.2024 не размещено следующее: 1. отсутствуют актуальные фотографии за май 2024 года (последние фотографии размещены - 27.04.2024, размещаются ежемесячно до 31 числа, т.е. дата правонарушения - 03.05.2024); 2. аудиторское заключение за 2023 год (не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года, т.е. не позднее 02.05.2024); 3. промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1 квартал 2024 года (размещается не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода, т.е. не позднее 02.05.2024); 4. годовая бухгалтерская отчетность за 2024 год (не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года, т.е. не позднее 02.05.2024); В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Аудиторское заключение в отношении такой отчетности размещается в ЕИСЖС по адресу http://наш.дом.рф за каждый год, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В связи с тем, что последний день срока размещения указанных документов приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 02.05.2024. Датой совершения указанных правонарушений является 03.05.2024. 5. сведения о расчете размера собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика за 4 квартал 2023 года (размещаются до 02.05.2024, т.о. дата правонарушения - 03.05.2024) и 1 квартал 2024 года (размещаются до 02.05.2024, т.о. дата правонарушения - 03.05.2024); 6. проектная декларация №61-000663 содержит неполную и недостоверную информацию: 6.1. в нарушение требований п. 6 ч. 1 ст. 20 и с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ: в разделе 6.1 проектной декларации информация отражена по состоянию на 31.12.2023 (финансовый результат заполняется ежеквартально на основании данных и сроках, указанных в отчетности застройщика за 1 квартал 2024 года, т.е. на 31.03.2024). Так, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность размещается не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода (т.е. отчетность за 1 квартал 2024 не позднее 02.05.2024). В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, застройщику необходимо было разместить в пункте 6.1 раздела 6 проектной декларации информацию о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату на 31.03.2024. Указанная информация должна быть внесена до 10.05.2024, дата совершения правонарушения – 13.05.2024; 6.2. В подразделе 10.4 раздела 10 проектной декларации не размещена информация о внесённых изменениях в положительное заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения от 14.07.2023 № 0005-2023; 6.3. в подразделе 12.1 размещены договор аренды доли в праве собственности на земельный участок от 15.01.2018, дополнительное соглашение № 5 от 12.01.2023, в соответствии с которыми срок действия договора аренды - 31.12.2023. Однако, в соответствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; 6.4. в подразделе 16.1 раздела 16 проектной декларации не размещена информация о внесённых изменениях в положительное заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения от 14.07.2023 № 0005-2023. В Региональную службу представлены изменения в положительное заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения от 14.07.2023 № 0005-2023 и разделов в проектной документации с внесенными изменениями, в части изменения технико-экономических показателей на цокольном и первом этаже (исключен шахматный клуб (193,97 кв.м2, добавлен холл (170,77 кв.м.). В соответствии с п. 8 ч.1 ст. 21 Федерального закона №214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Таким образом, указанные изменения в разделы 10,16 проектной декларации застройщику необходимо совершить до 10.08.2023. Дата совершения правонарушения –11.08.2023. Также в соответствии со ст. 19 Федерального закона 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется. Таким образом ООО «Респект-Строй» последние изменения в проектную декларацию №61-000663 внесены 27.04.2024, что является нарушением ч. 4 ст. 19 Федерального закона 214-ФЗ. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Указанные нарушения неоднократно выявлялись в ходе контрольно-надзорных мероприятий и застройщику объявлялись предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований. Кроме того, информация о выявленных нарушениях направлялась в прокуратуру Ростовской области для рассмотрения и при необходимости принятия мер в соответствии с установленной компетенцией. 7. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с проектной декларацией сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства - 30.06.2024. 31.05.2024 ООО «Респект-строй» получено заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации До настоящего времени разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано. Нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи в предусмотренный срок договором может повлечь нарушение прав участников долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214. Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214 в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом, ООО «Респект-Строй» нарушены требования ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214. В связи с чем, ООО «Респект-Строй» необходимо уведомить участников долевого строительства о сроках передачи объектов долевого строительства. Необходимо также отметить, что передача объектов долевого строительства до получения разрешения на ввод в эксплуатацию является нарушением действующего законодательства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.