ООО "СЗ "НОВОСТРОЙ-ЮГ""

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 14.05.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО «СЗ «Новострой-Юг» (ИНН 6166124611) является застройщиком привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным подземным паркингом и помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Луначарского 50» (ЖК «ПРОСТОР») (далее – объект) на основании разрешения на строительство № RU61-502101-38-2023 от 03.07.2023 со сроком действия до 03.07.2025. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 03.07.2025. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 3 квартал 2025. В соответствии с проектной декларацией № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями от 02.05.2024 срок передачи объектов долевого строительства перенесен на 03.01.2026, срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2025. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Новострой-Юг» на дату мониторинга - 14.05.2024 размещена информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № RU61-502101-38-2023 от 03.07.2023 со сроком действия до 03.07.2025; - проектная декларация № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями от 02.05.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машино-место (далее - проекты договоров); - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 26 апреля 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2023 года, 1 квартал 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); -положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 07.06.2023 № 61-2-1-3-031137-2023; -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120159:461 (договор аренды земельного участка б/н от 18.04.2022 со сроком действия до 03.07.2025, дополнительное соглашение № 2 от 24.10.2023 к договору аренды, выписка из ЕГРН на земельный участок от 18.01.2024). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-031137-2023 - 07.06.2023. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее - Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 14.05.2024, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: В графе 17.1.2 подраздела 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями по состоянию на 02.05.2024 указан планируемый квартал и год получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию – 3 квартал 2025 года. При этом согласно пунктов 6.1 проектов договоров участия в долевом строительстве, размещённых ООО «СЗ «Новострой-Юг» 01.01.2024 и 18.01.2024 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, «Застройщик обязуется завершить строительство (создание) многоквартирного жилого дома и ввести его в эксплуатацию в срок не позднее 03 июля 2025 года». Согласно ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Учитывая изложенное, 3 квартал 2025 года оканчивается 30.09.2025 года. Таким образом, пункты 6.1 проектов договоров участия в долевом строительстве, содержащие информацию о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, не соответствуют аналогичной информации, указанной в графе 17.1.2 подраздела 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями по состоянию на 02.05.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 18.01.2024 года. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. II. Анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС на 14.05.2024, показал следующее. 1) В соответствии c пунктами 3.4, 3.5 проектов договоров в случае увеличения или уменьшения фактической площади объектового долевого строительства по результатам обмеров более чем на 5% (пять процентов) от указанной в п.3.1 площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей и соответственно доплату или возврат денежных средств. Расчет осуществляется исходя из цены за один квадратный метр, установленной в пункте 3.1 настоящего договора. Вместе с тем согласно пп. 2 п.1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, такое изменение цены договора требует обязательного согласования с участниками долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, подписания соответствующих дополнительных соглашений и регистрации их в Росреестре. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4. ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия о цене договора являются существенными. Также в соответствии с ч. 4. ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения). При указанных обстоятельствах предмет договора, предусмотренный п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно площадь подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, не будет определен в договоре. Таким образом, поскольку условия договора о цене и площади объекта долевого строительства являются существенными, они могут быть достигнуты только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены договора и площади объекта долевого строительства подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, пункты 3.4, 3.5 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2) Согласно пункту 4.3.1 проектов договоров «Участник долевого строительства обязан в полном объеме уплатить цену договора в сроки и в размере, указанные в настоящем договоре, с учетом положений п.3.4 настоящего договора, включая уплату неустойки (штрафы, пени), предусмотренные договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки до подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства». Согласно пункту 6.9 проектов договоров «Застройщик вправе не передавать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до момента выполнения им денежных обязательств, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации». При буквальном толковании пунктов 4.3.1 и 6.9 проектов договоров застройщик вправе не передавать объект долевого строительства не только в случае неуплаты цены договора, но и если участник долевого строительства не исполнит денежные обязательства (не оплатит неустойки (штрафы, пени) и не возместит убытки), предусмотренные договорами. Вместе с тем необходимо указать следующее. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных денежных обязательств, в качестве условия для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, положения указанных пунктов договоров противоречат пункту 9.3 проектов договоров, согласно которым «Обязательства Участника долевого строительства по Договору считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме цены договора и принятия Объекта долевого строительства по акту приема-передачи». Позиция Службы подтверждена также письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 4645-НС/07 от 01.02.2023, согласно которому передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства допускается при условии исполнения участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора. Согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 года № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Необходимо отметить, что права застройщика в случае неоплаты цены договора участником могут быть восстановлены путем одностороннего отказа от исполнения договора. В силу требований, предусмотренных ч. 4 и ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, просрочка внесения платежа или систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве являются основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В соответствии с ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Продление срока условного депонирования денежных средств в соответствии с ч. 4 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ осуществляется только по заявлению участника долевого строительства. При истечении срока условного депонирования денежных средств, внесенных участником долевого строительства в счет уплаты цены договора, возврат участнику долевого строительства со счета эскроу указанных средств влечет невозможность их перечисления эскроу-агентом застройщику и, соответственно, обязанности по уплате цены договора участия в долевом строительстве, в связи с чем в указанном случае застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Необходимо отметить, что реализовать свое право на взыскание с участника долевого строительства предусмотренной договором неустойки (штрафов, пени), застройщик вправе и после передачи объекта долевого строительства в претензионном порядке и путем обращения в суд. Таким образом, пункты 4.3.1, 6.9 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) B соответствии c пунктом 4.4.1 проектов договоров «При наличии письменного согласия Застройщика и исключительно при условии уплаты Застройщику цены договора в полном объеме и государственной регистрации настоящего договора до подписания передаточного акта Объекта долевого строительства передать свои права на Объект долевого строительства третьим лицам по договору уступки». Вместе с тем согласно ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, пункт 4.4.1 проектов договоров противоречит ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ. 4) В соответствии с пунктом 5.3 проектов договоров «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия, лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта), с приложением фото, видео-фиксации. Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту – Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 5.2 договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в срок, не превышающий 60 (шестьдесят) дней с даты подписания акта о несоответствии. В соответствии с пунктом 6.7 проектов договоров «В случае обнаружения при осмотре Объекта долевого строительства недостатков (дефектов) Стороны составляют Акт о несоответствии. При устранении перечисленных в Акте о несоответствии недостатков (дефектов) Участник обязан принять Объект долевого строительства в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения уведомления об устранении перечисленных в Акте о несоответствии недостатков (дефектов). Устранению Застройщиком подлежат только те недостатки (дефекты), в отношении которых установлена вина Застройщика». Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застpойщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательны требований, приведшими к ухудшению качеств такого объекта, или c иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застpойщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Учитывая изложенное, пункты 5.3, 6.7 проектов договоров не соответствуют ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку устанавливает только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Необходимо также учитывать, что срок 60 дней для устранения недостатков застройщиком противоречит требованиям Закона № 2300-1. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона № 2300-1, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Кроме того, указание в данном пункте договора, что устранению подлежат только те недостатки (дефекты), в отношении которых установлена вина застройщика является некорректным, поскольку до передачи объекта долевого строительства недостатки могут возникнуть только лишь по вине застройщика в связи с тем, что участник в ходе строительства многоквартирного дома не имеет право доступа в объект, и, согласно положениям ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ все риски связанные с объектом долевого строительства возникают у участника только после его передачи. Таким образом, пункты 5.3, 6.7 проектов договоров противоречат ч. 1 ст. 20 Закона РФ № 2300-1, пункту 4.3.3 проектов договоров, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 5) В соответствии с пунктом 7.3 проектов договоров: «В случае уклонения Участника от принятия Объекта, Участник обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от цены договора за каждый день просрочки принятия Объекта, а кроме того Участник обязан возместить затраты Застройщика на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта, пропорционально доле Участника, за период с момента, указанного в уведомлении о завершении строительства Объекта недвижимости до момента подписания акта приема-передачи, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта. В соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застpойщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. B соответствии c ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застpойщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу o передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными c момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застpойщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства затрат на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта до их передачи участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только c момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и c этого момента y него как y законного владельца объекта наряду c правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных c его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. В связи с этим застройщик не вправе в проекте договора предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом № 214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 7.3 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 года № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. B связи c изложенным пункт 7.3 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 6) В соответствии с пунктом 7.4 проектов договоров «Споры и разногласия, возникающие между Сторонами из настоящего Договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения Объекта». Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: -нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и, вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. В соответствии с Обзором судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 18.10.2023 право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона № 2300-1 подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом. Таким образом, пункт 7.4 проектов договоров в нарушение п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 содержит недопустимые условия, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). Учитывая изложенное, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 14.05.2024, не отвечает требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке . В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.