ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ДОНСТРОЙ"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №134 от 26.03.2024, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в системе жилищного строительства (далее – Правила), информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства ООО СЗ «Донстрой» на дату мониторинга сайта – 17.05.2024 информация размещена в полном объеме. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор), размещенного застройщиком 27.11.2023, установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1. Согласно абз. 2 п. 5.3 проектов договоров: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок, а также при условии не составления им Акта о недостатках выполненных строительных работ, Застройщик по истечении двух месяцев с даты начала приемки, указанной в уведомлении Застройщика о завершении строительства (о вводе объекта в эксплуатацию) и готовности объекта долевого строительства к передаче Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства, обязательства по уплате коммунальных платежей, бремя содержания своего имущества признаются перешедшими к участнику долевого строительства с даты составления Застройщиком такого акта». Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Таким образом, абз. 2 п. 5.3 договора ухудшает положение участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 2. Согласно п. 7.4 проектов договоров: «Споры между сторонами рассматриваются судом по месту государственной регистрации Застройщика - Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону. Подсудность определена с учетом волеизъявления потребителя - Участника долевого строительства по взаимному согласию сторон». В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению с застройщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцу право выбора места обращения. В соответствии с Обзором судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 18.10.2023 право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона №2300-1 подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом. В связи с этим, п. 7.4 проектов договоров противоречит ч. 2 ст. 17 Закона №2300-1.