ООО "СЗ КП №4"

ООО СЗ КП №4 (ИНН 6163222138) является застройщиком многоквартирного дома по адресу: - Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, д. 109 (поз 2-43). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ КП №4 (ИНН 6163222138) размещена следующая информация о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, д. 109 (поз 2-43): - разрешение на строительство № 61-310-016301-2022 от 03.08.2022г. со сроком действия до 03.08.2025г.; - проектная декларация № 61-001399 от 05.09.2022 (с изменениями на 07.03.2024г.); - проекты договоров участия в долевом строительстве (со сроком передачи – 30.06.2025г.); - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2,3 кварталы 2022 года, 1,2,3 квартал 2023 года; - фотографии (актуальные на 28.02.2024); - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи № 9405 от 02.08.2022 и выписка из ЕГРН от 29.08.2022). 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением № 319. Учитывая изложенное, информация, сведения и документы в соответствии с требованиями ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением № 319, ООО СЗ КП № 4 размещена в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ по результатам наблюдения не выявлено. 2. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве (далее – проекты договоров) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. в разделе, доступном для участников долевого строительства «каталог новостроек», отображена информация о размещении проектов 3 договоров по объекту «Многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания жилой застройки и гаражом в районе ул. Нансена, 109 в г. Ростове-на-Дону (поз. 2-43)» - в отношении жилого помещения, нежилого помещения, машино-места. В результате анализа условий проектов договора участия в долевом строительстве установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. П. 4.3.9 проекта договора на нежилое помещение предусматривает обязанность участника долевого строительства «не проводить самостоятельно или с помощью третьих лиц работы, затрагивающие несущие конструкции Объекта долевого строительства и Жилого дома в целом, и приводящие к деформации, разрушению, снижению несущей способности и устойчивости, а также не проводить работы, затрагивающие фасад Жилого дома, его элементов, и проведение которых не предусмотрено проектной документацией (включая установку (сооружение) снаружи здания любых устройств, кондиционеров, сооружений и т.д.). В случае несоблюдения обязанности, установленной настоящим пунктом, Дольщик самостоятельно несет все затраты по возвращению Объекта долевого строительства в первоначальный вид, а также возмещает Застройщику в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика и/или третьих лиц. Кроме этого, Застройщик вправе требовать от Дольщика уплаты штрафа в размере 20 % (двадцати процентов) от цены настоящего Договора. Убытки, штрафы, пени возмещаются Дольщиком в полном объеме в сроки, указанные Застройщиком в соответствующей претензии». В соответствии с абз. 2 ст. 4.3.10 проекта договора на нежилое помещение «В случае нарушения вышеуказанного обязательства, Застройщик вправе требовать от Дольщика уплаты штрафа в размере 20 % (двадцати процентов) от цены настоящего Договора, а также приведения Объекта долевого строительства в первоначальное состояние (состояние Объекта долевого строительства до производства указанных работ). Кроме того, Застройщик вправе потребовать возместить причиненные ему такими работами убытки». Федеральный закон № 214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком. В соответствии со ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена также ч. 4,6 ст. 5; ч. 6 ст. 8; ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 4.3.9, абз. 2 п. 4.3.10 проекта договора на нежилое помещение ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 4.3.9, абз. 2 п. 4.3.10 проекта договора на нежилое помещение противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.2. Согласно п. 8.2 проекта договора на нежилое помещение «Все споры между сторонами по исполнению настоящего договора разрешаются в досудебном порядке. Срок ответа на претензию - 30 дней. При недостижении согласия между Сторонами, Стороны передают спор в суд по месту нахождения Объекта долевого строительства» Как следует из п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, в пункте 8.2 проекта договора на нежилое помещение указано, что срок ответа на претензию составляет 30 дней. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 15 календарных дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 8.2 проекта договора на нежилое помещение в нарушение п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 включены недопустимые условия договора, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). 2.3. Согласно абз. 4,5 п. 4.3.3 проекта договора на нежилое помещение «В случае, если отказ Дольщика от приемки признан Застройщиком недоказанным и необоснованным, такой отказ Дольщика от подписания передаточного акта будет признан уклонением последнего от принятия Объекта долевого строительства с применением последствий, предусмотренных настоящим Договором (п. 4.1.3. Договора). Если отказ от приемки является доказанным и обоснованным, Дольщик вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, при этом после устранения недостатков Застройщик повторно направляет Дольщику уведомление о готовности Объекта долевого строительства к приемке. В таком случае Дольщик обязан принять Объект долевого строительства в срок, установленный абзацем 1 настоящего пункта». В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Исходя из толкования действующего законодательства, участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства, если качество объекта не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Предусмотренное проектом договора право застройщика субъективно оценивать обоснованность и доказанность отказа Дольщика от подписания передаточного акта ущемляет законные права и интересы участников долевого строительства В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы случаи, когда действия участника долевого строительства расцениваются как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства/отказ от принятия объекта. Указанные в рассматриваемых положениях проекта договора случаи не могут безусловно признаваться уклонением участника долевого строительства от принятия объекта. Кроме того, исходя из буквального толкования абз. 4,5 п. 4.3.3 (п. 4.1.3) проекта договора застройщик наделяется неограниченным правом субъективно расценивать действия участника долевого строительства как уклонение от принятия объекта долевого строительства и в одностороннем порядке оформлять акт приема-передачи объекта, в свою очередь влекущего переход риска случайной гибели объекта долевого строительства на участника долевого строительства. Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, абз. 4,5 п. 4.3.3 проекта договора на нежилое помещение противоречит действующему законодательству и ущемляет законные права и интересы участников долевого строительства. 2.4. Согласно п. 4.3.4 проекта договора на нежилое помещение «В случае обнаружения при приемке Объекта долевого строительства несущественных нарушений требований к качеству Объекта долевого строительства, Дольщик обязан принять Нежилое помещение по передаточному акту. При этом Стороны вправе дополнительно составить Акт о недостатках с указанием разумных сроков их устранения». Согласно же ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ «Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона». Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в п 4.3.3 проекта договора несущественных недостатков, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не исключает права участника долевого строительства, предусмотренного ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, требовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, п. 4.3.4 проекта договора на нежилое помещение ухудшает положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО СЗ КП №4 (ИНН 6163222138) за аналогичные нарушения объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.