ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОЙГАРАНТ"

В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «СТРОЙГАРАНТ» (ИНН 6141042798) размещена следующая информация о строительстве объекта «Микрорайон жилой застройки по ул. Ушинского в г. Батайске Ростовской области. Многоквартирный жилой дом по ул. Ушинского, 29 (секции 40,41,42)»: - разрешения на строительство со сроками действия до 15.09.2027; - проектные декларации № 61- 001459 с изменениями от 10.04.2024 г.; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение (со сроками передачи – 30.03.2025 г.); - фотографии (актуальные на 05.03.2024); - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2,3 кварталы 2023; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН от 29.03.2023 г.). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319. 1. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 06.03.2024, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1.1. В графе 15.1 проектной декларации № 61-001459 от 10.04.2023 по трем объектам указаны характеристики 298 жилых помещений, 8 нежилого помещения, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «СТРОЙГАРАНТ» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 19.03.2024 не размещен проект договора участия в долевом строительстве, отвечающий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на нежилое помещение. Проекты договоров необходимо было разместить застройщику в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001459 от 10.04.2023 – до 10.04.2023. Дата совершения правонарушения – 11.04.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 1.2. В проектной декларации № 61-001459, по состоянию на 07.03.2024, размещённой ООО СЗ «СТРОЙГАРАНТ» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о планируемой дате передачи объекта долевого строительства – 31.03.2025. Вместе с тем в результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве выявлено противоречие в датах срока передачи объекта долевого строительства, т.к. согласно п. 1.5 проекта договора предусмотрена дата передачи объекта долевого строительства – 30.03.2025, что не соответствует информации, размещенной в проектной декларации. Таким образом, п. 1.5 проекта договора участия в долевом строительстве, содержащий информацию о сроке передачи объекта долевого строительства, не соответствует аналогичной информации, указанной в графе 17.1.1 подраздела 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001527459 от 10.04.2023 с изменениями по состоянию на 07.03.2024. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ. Проект договора участия в долевом строительстве, содержащий в себе дату передачи объекта долевого строительства, противоречащую дате передачи объекта долевого строительства, указанной в проектной декларации, размещен на сайте ЕИСЖС 24.04.2023 г. Следовательно, дата совершения правонарушения – 24.04.2023 г. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 1.3. По результатам наблюдения установлено, что застройщиком нарушены сроки опубликования и размещения промежуточной и годовой финансовой отчетности, изменений, вносимых в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001459. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно сведениям о регистрации первого ДДУ, размещенным застройщиком на сайте ЕИСЖС, первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в ЕГРН 28.06.2023. Таким образом, у ООО СЗ «СТРОЙГАРАНТ» была обязанность по размещению бухгалтерской (финансовой) отчетности по состоянию на 30.06.2023 до 31.07.2023, на 30.09.2023 до 30.10.2023. В нарушение указанных сроков, застройщиком размещена бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2 квартал 2023 г. – 21.08.2023 (дата совершения правонарушения - 01.08.2023), за 3 квартал 2023 г. – 01.11.2023 (дата совершения правонарушения – 31.10.2023). Кроме того, изменения в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001459 - на отчетную дату – 30.09.2023 застройщик должен внести до 10.11.2023. Однако застройщиком в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001459 на дату наблюдения – 19.03.2024 соответствующая информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетные даты не внесены, последние размещенные изменения - на дату 30.07.2023. Даты совершения правонарушений – 13.11.2023. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), размещенного в ЕИСЖС, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с п. 5.3.4 проекта договора участник долевого строительства обязуется «до момента оформления права собственности на Квартиру не производить без согласования с Застройщиком работы по перепланировке Квартиры, изменению несущих конструкций, монтажу (демонтажу) оборудования, не предусмотренных проектной документацией. Риск производства указанных работ, их согласование и регистрация в соответствующих органах лежит в полном объеме на Участнике долевого строительства». В соответствии с ч. 6 ст.8 Федерального закона 214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, пункт 5.3.4 проекта договора противоречит Федеральному закону 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства и нуждается в корректировке. 2.2. В соответствии с п. 5.3.7 проекта договора участник долевого строительства обязуется «с момента ввода Объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи в течение 10 (десяти) дней заключить договор на техническое обслуживание своей Квартиры». Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, положения п. 5.3.7 проекта договора должен быть приведен в соответствие с действующим законодательством РФ. 2.3. В соответствии с п. 7.2.5 проекта договора «В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки». Вместе с тем, согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона 214-ФЗ «в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки». Таким образом, п. 7.2.5. проекта договора противоречит действующему законодательству. 2.4. Согласно п. 11.4 проекта договора «Настоящий Договор, может быть, расторгнут только по обоюдному письменному соглашению Сторон или в судебном порядке, за исключением случаев одностороннего расторжения, прямо предусмотренных в тексте Договора. При расторжении Договора по обоюдному письменному соглашению Сторон, произведенному по инициативе Участника долевого строительства, последний обязуется компенсировать все расходы, понесенные Застройщиком в связи с заключением, государственной регистрацией и расторжением настоящего Договора. Компенсация производится путем перечисления денежные средств на счет Застройщика в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания соглашения о расторжении настоящего Договора». В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ «Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях». Кроме того, ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе 214-ФЗ отсутствует указанная в п. 11.4 проекта договора ответственность участника долевого строительства. Указанные условия проекта договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, в Федеральном законе 214-ФЗ установлены случаи возникновения у участника долевого строительства права на расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, перечень которых может быть увеличен, но не ограничен положениями договора. Пункт 11.4 проекта договора противоречит действующему законодательству и нуждается в корректировке.