ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АВА"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №8 от 11.01.2024, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона № 214-ФЗ в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила), осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «АВА» (ИНН 6102062670) размещена информация о строительстве многоквартирных домов по адресу: г. Аксай, ул. Речников, д. 31, 1 очередь строительства. 1 этап. Позиции 1, 2, 3, 4. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. В единой информационной системе жилищного строительства ООО СЗ «АВА» на дату мониторинга сайта – 21.03.2024 информация размещена в полном объеме. 1. Анализ проекта договора участия в долевом строительстве (далее — проект договора), размещенного застройщиком 05.02.2024 в ЕИСЖС, показал следующее: 1.1. Согласно п. 4.1.9 проекта договора: «При получении от Участника обоснованного требования, указанного в п. 5.2.1. настоящего Договора, предпринять все меры, необходимые для устранения в разумный срок фактически существующих недостатков Объекта». В п. 6.3. проекта договора: «Участник обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения сообщения Застройщика, указанного в п. 4.1.5. настоящего Договора, предпринять все действия, необходимые для исполнения обязательств, предусмотренных п.п.5.1.5. настоящего Договора, а также подписать и предоставить Застройщику: 6.3.1. Акт приема – передачи Объекта, предусмотренный п. 6.2. настоящего Договора, либо 6.3.2. Требование, предусмотренное п. 5.2.1. настоящего Договора». В соответствии с п. 5.2.1 проекта договора: «Потребовать от Застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в каждом из следующих случаев». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Таким образом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствуют условия, при которых участник долевого строительства должен направить обоснованное требование к застройщику в связи с выявленными недостатками. 1.2. Согласно п. 3.4.1 проекта договора: «После проведения органами БТИ технической инвентаризации Объекта Стороны, исходя из Суммарной площади Объекта по данным обмеров БТИ, стоимости затрат на строительство одного кв.м. и стоимости услуг Застройщика, указанных в п. 3.2. настоящего Договора, в случае изменения площади Объекта более чем на 3%, Стороны уточняют цену настоящего Договора и осуществляют дополнительные расчеты по результатам обмеров Объекта органами БТИ без необходимости дополнительного согласования Сторонами и составления Дополнительного соглашения к Договору». В п. 3.4.2 проекта договора указано: «Указанная в пп. 3.4.1. настоящего Договора уточненная стоимость Объекта является окончательной и не подлежит изменению ни при каких обстоятельствах, в том числе и в случае изменения площади Объекта при проведении повторных (дополнительных) обмеров Объекта БТИ. Допустимый размер изменения площади Объекта составляет 3% от приведённой проектной площади Объекта долевого строительства (с учетом лоджии/балкона)». В соответствии с п. 5.1.5 проекта договора: «Если приведенная общая площадь Объекта по результатам обмеров БТИ будет больше проектной площади Объекта, более чем на 3%, Участник обязуется оплатить стоимость дополнительной площади Объекта в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Застройщика соответствующего уведомления, содержащего сведения об Общей площади Объекта, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика. Указанные уведомления направляются Застройщиком заказным письмом по адресу для корреспонденции Участника, указанному в Договоре, либо вручаются Участнику лично под расписку». В указанных пунктах проекта договора содержаться противоречия в допустимых размерах изменения площади объекта долевого строительства, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Соответственно, указанные пункты проекта договора нуждаются в корректировке. 1.3. Согласно п. 5.1.6 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект совершать нижеуказанные действия исключительно при наличии письменного согласия Застройщика: 5.1.6.1. осуществлять действия, направленные на переустройство и/или перепланировку Объекта; 5.1.6.2. проводить в Объекте работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.); 5.1.6.3. проводить в Объекте и в самом Многоквартирном доме работы, которые затрагивают фасад дома и его элементы (в том числе установку блоков кондиционирования, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада дома)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, запрет участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые строительные работы, установленный положениями п. 5.1.6 проекта договора, не входит в предмет договора. 1.4. Согласно п. 7.2 проекта договора: «В случае просрочки Участником исполнения обязательств, предусмотренных п. 5.1.5. настоящего Договора, Участник обязан уплатить Застройщику пени в размере 0,1% от указанной в п. 3.2. настоящего Договора цены Договора, за каждый день просрочки». Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 7.2 договора ответственность участника долевого строительства. Учитывая изложенное пункт 7.2 проекта договора противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет законные права участников долевого строительства и нуждается в корректировке. 1.5. Согласно п. 9.1. проекта договора: «Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (частичное или полное) или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, в том числе: пожара, наводнения, землетрясения, войны, решений государственного, муниципального органа власти, забастовок в организациях, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве Многоквартирного дома, если эти обстоятельства непосредственно не позволяют исполнить Сторонам свои обязательства по настоящему Договору». В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не могут быть признаны чрезвычайными и непредотвратимыми. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Нельзя считать любые решения государственных органов, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве многоквартирного жилого дома, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. Таким образом, п. 9.1 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.