ООО СЗ "ЕДИНСТВО"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Единство» (ИНН 6154082597) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого здания (№ 4 по генплану), расположенном по адресу: ул. Маршала Жукова, 1-д в г. Таганроге, Ростовской области. 1. На дату мониторинга сайта – 28.02.2024 выявлены следующие нарушения требований п. 7, 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил ООО СЗ «Единство» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. 1.1. В нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил ООО СЗ «Единство» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 28.02.2024 промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 года размещена застройщиком 10.11.2023. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 3 квартал 2023 года приходится на 30.10.2023, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 31.10.2023. Датой совершения правонарушения является 31.10.2023. 2. Анализ проекта договора, размещенного застройщиком 12.07.2023 в ЕИСЖС, показал следующее. 2.1. В соответствии с п. 1.1 проекта договора: «Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить объект недвижимости «Многоквартирное жилое здание №4 по генплану», имеющий следующие основные характеристики: - вид: многоквартирный дом, - назначение: жилой дом, - этажность-4:, - общая площадь: 4439,1 кв.м., - наружные стены: кирпичные. - поэтажные перекрытия: сборные железобетонные - класс энергетической эффективности: В. (далее – Жилой дом) и после получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект, обладающий следующими основными характеристиками: Номер Квартиры согласно проекту (условный номер) Общая приведенная площадь Квартиры (сумма Общей площади помещения (с коэффициентом 1) и площади лоджии/балкона (с понижающими коэффициентами 0,3/0,5 соответственно), кв.м. Общая площадь Квартиры (площадь всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением площади лоджий, балконов,веранд и террас), согласно проекту, кв.м. Жилая проектная площадь, кв.м. Этаж Подъезд/корпус/секция Количество комнат Площадь комнаты №1, кв.м. Площадь Комнаты №2, кв.м. Площадь комнаты №3, кв.м. Площадь помещения вспомогательного назначения-1, кв. м Площадь помещения вспомогательного назначения-2, кв. м кухня/кухонной зоны, кв.м. Площадь санузел, кв.м. Площадь санузел, кв.м. Площадь лоджии (балкона) согласно проекту: фактическая / с понижающим коэффициентом лоджии – 0,5 (балкона – 0,3), кв.м. (далее по тексту «Квартира», «Квартиры», «Объект», «Объект долевого строительства», «Жилое помещение»), местоположение которой указано в Плане-схеме Квартиры (Приложение № 1 к договору), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома». В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. Таким образом, застройщику необходимо указать в проекте договора информацию в соответствии с действующим законодательством. 2.2. В соответствии с п. 3.5.2 и п. 3.5.3 проекта договора: «В случае изменения проектной документации строящегося (создаваемого) Жилого дома, в состав которого входит Объект долевого строительства, в пределах от 5% до 10% от площади Жилого дома, Застройщик уведомляет об этом Участника заказным письмом с уведомлением о вручении. При неполучении Застройщиком ответа от Участника в течение 15 рабочих дней с даты получения такого уведомления, стороны считают, что согласие Участника получено. Оформление дополнительных соглашений производится по требованию Участника. п. 3.5.3 В случае изменения проектной документации строящегося (создаваемого) Жилого дома, в состав которого входит Объект долевого строительства, в пределах превышающих 10% от Жилого дома, стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему Договору». Указанные положения проекта договора участия в долевом строительстве не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, в т.ч. общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. Согласно пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 3.5.2 и п. 3.5.3 проекта договора о праве застройщика на внесение изменений в проектную документацию строящегося жилого дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в пределах от 5% до 10% от площади жилого дома, противоречит действующему законодательству. 2.3. В соответствии с п. 3.7 проекта договора: «Стороны согласовали, что незначительные изменения (или замена на аналогичные) отдельных элементов оборудования или материалов не являются изменением условий настоящего Договора и не требуют дополнительного согласования с Участником долевого строительства». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Кроме того, на основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, определение объекта долевого строительства, подлежащего передачу участнику долевого строительства, является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Соответственно застройщику необходимо указанный пункт проекта договора привести в соответствии с действующим законодательством. 2.4. В соответствии с п. 4.4 проекта договора: «Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства и готовности Объекта к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения указанного сообщения, если иной срок не указан в уведомлении Застройщика о готовности исполнить обязательства по передаче Квартиры. Участник в период с даты получения уведомления до даты передачи Объекта долевого строительства, указанной в уведомлении, должен в присутствии представителя Застройщика осмотреть Объект долевого строительства. Об осмотре Объекта долевого строительства Стороны предварительно договариваются по телефону или по электронной почте, указанных в уведомлении. Участник, осмотревший Объект долевого строительства, обязан прибыть для подписания Передаточного акта по адресу и в срок, указанные в уведомлении». В соответствии с п. 6.2.2 проекта договора: «В срок, указанный в уведомлении Застройщика принять Квартиры (Квартиру) по акту приема-передачи путем подписания Передаточного акта». Таким образом указанные пункты проекта договора противоречат друг другу в части сроков приемки объекта долевого участия в строительстве. 2.5. В соответствии с п. 4.5 и п. 4.6 проекта договора: «При наличии у Участника замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, не являющихся существенными и не препятствующими использовать Объект долевого строительства по назначению, Участник не вправе отказаться от подписания Передаточного акта, при этом Стороны одновременно с подписанием передаточного акта подписывают Акт осмотра в отношении недостатков Квартиры с указанием всех имеющихся у Участника замечаний к Объекту долевого строительства. В случае обоснованности таких замечаний, недостатки должны быть устранены Застройщиком в срок 30 (тридцать) рабочих дней». «При наличии у Участника замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, являющихся существенными и которые делают Объекта долевого строительства непригодным для использования по назначению, Участник вправе отказаться от подписания Передаточного акта, и обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Передаточного акта не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты осмотра Объекта долевого строительства». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки на существенные и несущественные. Таким образом, условия пунктов 4.5 и 4.6 проекта договора, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1). 2.6. В соответствии с п. 4.7 проекта договора: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Квартиры в установленные Договором или уведомлением Застройщика сроки или при немотивированном отказе Участника долевого строительства от принятия Квартиры, Застройщик по истечении 10 (десять) рабочих дней со дня, когда согласно п. 4.4. настоящего Договора, Объект должен быть принят Участником, вправе составить односторонний Акт о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Квартиры, а также обязательства по несению расходов на содержание Квартиры признаются перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего Акта о передаче объекта долевого строительства. Участник осведомлён о том, что в случае невозможности вручения Участнику почтового сообщения с уведомлением Застройщика о передаче Объекта долевого строительства ввиду отсутствия Участника по указанному им почтовому адресу, либо если оператором почтовой связи заказное письмо возвращено Застройщику в связи с отказом Участника от его получения, для Участника существует риск быть неосведомлённым о составлении одностороннего передаточного акта и о прекращении обязательств Застройщика по передаче Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства – составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Также установлен срок для составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В связи с изложенным п. 4.7 проекта договора противоречит положениям Федерального закона № 214-ФЗ. 2.7. В соответствии с п. 4.9 проекта договора: «В случаях, указанных в п. 4.7 или п. 4.8 настоящего Договора, Участник возмещает Застройщику все затраты по обеспечению Объекта долевого строительства энергоресурсами, затраты по эксплуатации и по техническому и коммунальному обслуживанию Многоквартирного жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности: - в случаях, предусмотренных п.4.7 Договора, - начиная с даты составления одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства Участнику, - в случаях, предусмотренных п. 4.8 Договора, - начиная со дня, указанного в уведомлении о передаче Объекта долевого строительства (п.4.4 Договора)». В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В связи с изложенным п. 4.9 проекта договора противоречит положениям Федерального закона № 214-ФЗ. 2.8. В соответствии с п. 11.2 проекта договора: «Любые изменения и дополнения к Договору оформляются Сторонами в форме дополнительных соглашений, подписываются уполномоченными лицами и подлежат государственной регистрации, за исключением изменений, указанных в пунктах 4.2, 5.6-5.6.2, 12.2 Договора». Вместе с тем в п. 5.6 указано, что «В случае изменения по результатам технической инвентаризации Общей приведённой площади Объекта в размере более чем на 5 (пять) процентов от общей приведённой площади Квартиры (в сторону увеличения либо уменьшения), такое изменение влечёт изменение цены Договора и необходимость доплаты/возврата разницы между договорной и фактической общей приведённой площади Квартиры». В соответствии с п. 5.6.1 проекта договора: «В случае увеличения фактической Общей приведенной площади Квартиры по данным, полученным в результате обмеров построенного Многоквартирного дома органом, осуществляющим кадастровую деятельность, более чем на 5 (пять) процентов от Общей приведенной площади Квартиры, установленной Договором, цена Договора считается изменённой и увеличивается на размер денежных средств, подлежащий уплате Участником Застройщику, исходя из цены 1 кв.м Общей приведенной площади Квартиры (п. 5.1 Договора). О соответствующем изменении площади Квартиры и необходимости доплаты Участником денежных средств Застройщик информирует Участника долевого строительства путем направления ему уведомления в порядке, предусмотренном настоящим Договором. Доплата денежных средств производится Участником долевого строительства на основании указанного уведомления в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней со дня его получения». В соответствии с п. 5.6.2 проекта договора: «В случае уменьшения фактической Общей приведенной площади Квартиры по данным, полученным в результате обмеров построенного Многоквартирного дома органом, осуществляющим кадастровую деятельность, более чем на 5 (пять) процентов от Общей приведенной площади Квартиры, установленной Договором, цена Договора считается изменённой и уменьшается на размер денежных средств, подлежащий уплате Застройщиком Участнику, исходя из цены 1 кв.м приведенной площади Квартиры (п.5.1 Договора). Возврат части денежных средств производится Застройщиком в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней со дня получения соответствующего письменного требования от Участника долевого строительства». В соответствии с п. 5.7 проекта договора: «Пунктом 5.6. Договора Стороны в соответствии с п. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве установили возможность, случаи и условия уточнения цены Договора после его заключения. При этом Стороны согласовали, что в указанных случаях оформления дополнительных соглашений не требуется». В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, такое изменение цены договора требует обязательного согласования с участниками долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, подписания соответствующих дополнительных соглашений и регистрации их в Росреестре. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о цене договора участия в долевом строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о цене объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что цена договора может быть изменена только по соглашению сторон. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение цены договора участия в долевом строительстве должно осуществляется путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. 2.9. В соответствии с п. 6.2.4 и п. 6.2.5 проекта договора: «До оформления права собственности Участника на Объект не проводить ремонтные работы, в том числе связанные с отступлением от утвержденного проекта (в т.ч. возведение межкомнатных перегородок, разводку всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивку проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.), не производить каких-либо действий по перепланировке или переоборудованию Объекта без согласования с Застройщиком, проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами. Перепланировка или переоборудование Объекта допускается только в установленном в соответствии с законодательством РФ порядке после государственной регистрации права собственности Участника на Объект долевого строительства. Участник проинформирован, что в случае проведения перепланировки или переоборудования ему может быть отказано в государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства. При этом Участник несет все затраты по приведению Объекта долевого строительства в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика. В случае проведения восстановительных работ Застройщиком, согласия Участника на их проведение не требуется». В соответствии с п. 6.2.5 проекта договора: «До оформления права собственности Участника на Объект долевого строительства не проводить работы, затрагивающие фасад Многоквартирного дома и его элементы (включая установку снаружи здания любых устройств, кондиционеров, сооружений, остекление балконов, лоджий и т.п.), не осуществлять никаких изменений и работ в отношении Общего имущества Многоквартирного дома. В случае нарушения данного условия Участник несет все затраты по приведению имущества в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, положения пункта 6.2.4 и п. 6.2.5 проекта договора о запрете участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые ремонтные и отделочные работы, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2.10. В соответствии с п. 7.2 проекта договора: «Стороны настоящего договора пришли к соглашению, что подтверждением соответствия Объекта долевого строительства проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, выданное в установленном порядке». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, a п. 7.2 проекта договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи c чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.11. В соответствии с п. 7.3 и п. 7.4 проекта договора: «В случае если Объект построен Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества Объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в течение 40 (Сорока) рабочих дней с момента получения Застройщиком письменного мотивированного отказа Участника от подписания Передаточного акта. Участник долевого строительства также вправе требовать от Застройщика иных предусмотренных законом мер, направленных на восстановление нарушенного права». «Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в течение 40 (Сорока) рабочих дней с даты получения Требования Участника долевого строительства об устранении недостатков. В случае отказа Застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд». Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. B соответствии c ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных c осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации o защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно ч.ч. 6, 8 той же статьи, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Таким образом, п. 7.3 и п. 7.4 проекта договора ограничивает способы реализации прав участников долевого строительства по отношению к положениям Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствуют условия, при которых участник долевого строительства должен направить письменное требование к застройщику в связи с выявленными недостатками. Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для участников долевого строительства больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение. 2.12. В соответствии с п. 7.7 проекта договора: «Гарантийный срок на имущество, входящее в комплектацию Квартиры или общего имущества многоквартирного жилого дома (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и т.п), равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества». В соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, требовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения. При этом статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Таким образом, п. 7.7. проекта договора противоречит ч. 5, ч. 5.1, ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, ущемляет права участника долевого строительства. 2.13. В соответствии с п. 8.4 проекта договора: «Все штрафы, неустойки и компенсации, предусмотренные законодательством и (или) настоящим Договором, Участник долевого строительства обязан выплачивать Застройщику не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего требования, если иные сроки не установлены законом или не оговорены настоящим Договором». В соответствии со ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена также ч. 4,6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствуют сроки оплаты указанные в п. 8.4 проекта договора. Таким образом, п. 8.4 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.14. В соответствии с п. 9.1 проекта договора: «Стороны освобождаются от ответственности в случае невыполнения обязательств, если такое невыполнение связано с обстоятельствами непреодолимой силы (наводнение, стихийное бедствие, забастовки, военные действия, массовые беспорядки, решения органов государственной власти и/или управления запрещающие и/или ограничивающие деятельность и/или права Сторон и т.п.), наступившими после подписания настоящего Договора, и которые ни одна из Сторон не могла предусмотреть и предотвратить разумными мерами. В этих случаях срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства». В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не могут быть признаны чрезвычайными и непредотвратимыми. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Нельзя считать любые решения государственных или муниципальных органов, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве многоквартирного жилого дома, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных или муниципальных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. Таким образом, п. 9.1 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.15. В соответствии с п. 10.1 проекта договора: «Все споры и разногласия, возникшие из Договора или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем переговоров. До направления искового заявления в суд предъявление письменной претензии другой стороне является обязательным. Претензия должна быть рассмотрена и по ней должен быть дан ответ в течение 15 рабочих дней со дня ее получения. В случае неурегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной стороны по существу, спор передается на разрешение в суд в установленном действующим законодательством порядке». В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет 10 календарных дней со дня ее поступления. Таким образом, п. 10.1 противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.16. В соответствии с п. 12.9 проекта договора: «Участник обязуется не реже одного раза в месяц проверять сайт наш.дом.рф, а также свою электронную почту, смс уведомления, почтовый ящик на наличие новой информации Застройщика, уведомлений, требований, писем и иных документов от Застройщика. Несвоевременная проверка Участником электронной почты, сайта Застройщика, просмотра смс уведомлений, почтового ящика или иного места хранения корреспонденции не может служить основанием для освобождения от ответственности Участника. Участник несет все риски, связанные с любыми последствиями, которые могут возникнуть в результате неисполнения обязательств, предусмотренных настоящим пунктом». В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 67 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Кроме того, обязанность и способы для направления застройщиком уведомлений участникам долевого строительства предусмотрена в ч. 3 ст. 6, ч. 4 ст. 8, ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Предусмотрены следующие способы для направления застройщиком уведомлений: по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручение участнику долевого строительства лично под расписку. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено уведомление со стороны застройщика, считаются надлежащим в случае его размещения в ЕИСЖС. Таким образом, условия пункта 12.9 проекта договора противоречит требованиям ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 3.1, ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.