ООО "СЗ ЮГСТРОЙИНВЕСТ"

1. На дату мониторинга сайта – 20.02.2024 выявлены следующие нарушения требований п. 7, 9, 10, 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «м», «и» п. 9 Правил ООО «СЗ Югстройинвест» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. 1.1. В нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил ООО «СЗ Югстройинвест» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 20.02.2024 промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 года не размещена застройщиком. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 3 квартал 2023 года приходится на 30.10.2023, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 31.10.2023. Однако в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил ООО «СЗ Югстройинвест» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 20.02.2024 промежуточная бухгалтерская (финансовой) отчетность за 3 квартал 2023 года не размещена застройщиком. Датой совершения правонарушения является 31.10.2023. 1.2. В нарушение требований п. 9, 10 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «м» п. 9 Правил ООО «СЗ Югстройинвест» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 20.02.2024 не размещено: - градостроительный план земельного участка (размещена выписка из ЕГРН на земельный участок); - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия (размещено письмо главного архитектора г. Каменска-Шахтинского). В соответствии с ч. 3 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ информация, указанная в пунктах 1, 2, 6, 9 - 11 части 2 настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Указанные документы необходимо было разместить застройщику в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001511 от 26.07.2023 – то есть до 26.07.2023. Дата совершения правонарушения – 27.07.2023. 1.3. Проектная декларация № 61-001511 с изменениями от 09.02.2024 содержит недостоверную и неполную информацию: - в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации размещена информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату на 30.03.2023. Вместе с тем в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, т.е. – 30.09.2023. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, застройщику необходимо разместить бухгалтерскую (финансовую) отчетность по состоянию на 30.09.2023 до 31.10.2023, а изменения в подраздел 6.1 проектной декларации на отчетную дату – 30.09.2023 до 10.11.2023, в связи с этим дата совершения правонарушения –13.11.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 2. Анализ проектов договоров (далее – проект договора), размещенных застройщиком 13.09.2023 и 27.09.2023 в ЕИСЖС, показал следующее. 2.1. В соответствии с п. 2.5 проекта договора: «Участник долевого строительства вправе ознакомиться с документами по деятельности Застройщика, право на ознакомление с которыми ему предоставлено Законом, в помещении Застройщика по месту его нахождения или по месту нахождения филиала Застройщика в течение рабочего времени Застройщика или такого филиала». В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Таким образом, участник долевого строительства может ознакомиться с документами застройщика не только по месту его нахождения или по месту нахождения филиала застройщика, но и в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. 2.2. В соответствии с абз. 3 п. 3.2.1 проекта договора: «Вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию без письменного уведомления Участника долевого строительства. О факте изменения проекта (проектной документации), в соответствии с которым осуществляется строительство Здания, Застройщик информирует Участника долевого строительства путем размещения соответствующих документов в Единой информационной системе жилищного строительства без направления Участнику долевого строительства дополнительных сообщений, в том числе письменных. Стороны пришли к соглашению, что не являются существенными изменения проектной документации Здания и не являются существенным нарушением требований к качеству производимые Застройщиком без согласования (уведомления) с Участником долевого строительства изменения в Здании и (или) изменения в Объекте, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если согласование не требуется по законодательству Российской Федерации». Указанные положения проекта договора участия в долевом строительстве не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, в т.ч. этажности описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Таким образом, абз. 3 п. 3.2.1 проекта договора о праве застройщика на внесение изменений в проектную документацию в части изменения параметров строящегося жилого дома, в том числе изменения этажности, противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2.3. В соответствии с п. 3.3.7 проекта договора: «В случае, если Участник долевого строительства не приступил к приемке Квартиры в течение 7 (семи) рабочих дней с момента ввода Дома в эксплуатацию или при уклонении Участника долевого строительства от приема Объекта долевого строительства, при условии, что Застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения (уведомления о сдаче дома), либо у застройщика имеются сведения о неполучении или несвоевременном получении сообщения о завершении строительства, либо если оператором почтовой связи заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства но указанному им почтовому адресу в соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик вправе оформить односторонний передаточный акт. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего передаточного акта. В соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик наделяется правом передать объект долевого строительства в одностороннем порядке и при условии неполного исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора, а том числе невыполнения обязательств в соответствии с п. 4.4.1. настоящего договора. В случае уклонения Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства с момента завершения установленного срока приема объекта обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей па день исполнения обязательств, от Цены Договора за каждый день просрочки с момента завершения установленного договором срока принятия Объекта долевого строительства, до момента подписания Передаточного акта, указанного в п. 3.3.3 настоящего Договора, либо составления застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства. Застройщик считается надлежащим образом, исполнившим обязательство по передаче Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства если передача Объекта долевого строительства произошла в пределах срока передачи, в соответствии с п. 2.4. настоящего договора». В п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, п. 3.3.7. проекта договора противоречит действующему законодательству. 2.4. В соответствии с п. 3.4.5 проекта договора: «В течение семи рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика Участник долевого строительства обязан принять Квартиру и подписать документы, необходимые для оформления права собственности на Квартиру, а также предоставить все необходимые для этого документы, в соответствии с действующим законодательством. В случае наличия несущественных недостатков Объекта долевого строительства (дефектов), не препятствующих его использованию, Участник долевого строительства обязан подписать Акт приема-передачи, при этом Застройщик обязуется устранить дефекты в срок не более 3 (трех) месяцев с момента получения письменной претензии в адрес Застройщика». В соответствии с п. 3.4.6 проекта договора: «В случае если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлением от условий Договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества и делающим его непригодным для предусмотренного договором использования, Участник долевого строительства вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно преамбуле Закона РФ № 2300-1 существенный недостаток товара (работы, услуги) неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки; Исходя из приведенных норм, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела, в необходимых случаях назначается экспертиза. При этом законодатель не ставит право участника долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи в зависимость от существенности выявленных недостатков. Таким образом, п. 3.4.5 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Кроме того, в п. 6.5 проекта договора указано: «Участник обязуется в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения уведомления Застройщика (п. 6.4. настоящего Договора) осуществить фактический осмотр Объекта и прибыть в для подписания Передаточного Акта, а также произвести доплату в счет цены Договора в соответствии с условиями настоящего Договора». В указанных пунктах проекта договора содержатся противоречия в сроках осмотра и принятия объекта долевого строительства. 2.5. В соответствии с абз. 2 п. 3.4.7 проекта договора: «При этом, стороны признают, что Уведомление Застройщика о готовности Объекта долевого строительства считается надлежащим образом направленным, при условии его отправления Застройщиком почтовой корреспонденцией по почтовому адресу Участника, указанному в настоящем Договоре. В случае изменения адреса Участника долевого строительства, о котором он не сообщил в соответствии с условиями настоящего Договора, уведомление считается направленным надлежащим образом по известному адресу». Обязанность и способы для направления застройщиком уведомлений участникам долевого строительства предусмотрена в ч. 3 ст. 6, ч. 4 ст. 8, ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Предусмотрены следующие способы для направления застройщиком уведомлений: по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручение участнику долевого строительства лично под расписку. С учетом изложенного уведомление о завершении строительства объекта долевого строительства считается надлежащим образом направленным застройщиком в случае отправления участнику долевого строительства способом, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ. Таким образом, условия абз. 2 п. 3.4.7. проекта договора противоречит требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.6. В соответствии с п. 3.4.8 проекта договора: «До оформления права собственности па Квартиру Участник долевого строительства обязуется не производить в Квартире и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводки инженерных коммуникаций, электрики, доставки дополнительных секций батарей, устройство теплых полов и вынос отопления на лоджию (балкон) - устройство труб и батарей отопления, пробивка проемов, ниш, борозд в степах и перекрытиях, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания и т.д.) без согласования с Застройщиком, проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, а после оформления права собственности на Квартиру производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами. В противном случае гарантийные обязательства снимаются, и Участник долевого строительства самостоятельно несет негативные последствия, связанные с этим, в том числе затраты по устранению последствий таких работ». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, положения пункта 3.4.8 проекта договора о запрете участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые ремонтные и отделочные работы, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2.7. В соответствии с п. 3.4.10 и п. 3.4.11 проекта договора: «Для этих целей Участник обязуется заключить договор на предоставление услуг управления Жилым домом, ремонта и содержания общего имущества Жилого дома и коммунальных услуг с выбранной Застройщиком организацией, открыть для этого лицевой счет в организации, осуществляющей управление Жилым домом (далее - «Управляющая Организация»). В целях надлежащего исполнения настоящего условия Стороны договорились, что расходы, указанные в настоящем пункте, оплачиваются Участником до регистрации права собственности Участника на Объект и документы для государственной регистрации передаются Застройщиком после возмещения этих расходов Участником». А также в соответствии с п. 3.4.11 проекта договора: «Стороны договорились, что Участник соглашается с подбором Застройщиком формы управления Жилым домом и Управляющей Организацией для принятия, обслуживания Жилого дома, предоставления услуг по ремонту и содержанию общего имущества Жилого дома и коммунальных услуг (ресурсов). Участник выражает согласие на заключение в будущем договора на управление Жилым домом с Управляющей Организацией, предложенной Застройщиком». Застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должен быть заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Так, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, указанные условия во втором абзаце п. 3.4.10 не относятся к предмету регулирования Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 16. Закона № 2300-1 недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. В связи с этим условия п. 3.4.10 и п. 3.4.11 проекта договора противоречат действующему законодательству и влекут ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.8. В соответствии с п. 3.4.13 проекта договора: «Подать документы на государственную регистрацию права собственности Участника на Объект в Орган регистрации прав в течение 1-го месяца со дня подписания передаточного акта». B соответствии c ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии co ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «O государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Учитывая изложенное, указанные в п. 3.3.8 проекта договора условия противоречат Федеральному закону №214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 2.9. В соответствии с п. 3.4.16 проекта договора: «В случае просрочки исполнения обязательства, предусмотренного п. 3.4.1 Договора, Участник уплачивает Застройщику неустойку в размере 1000 (Тысяча) рублей за каждый день просрочки. Участник обязан уплатить Застройщику указанную неустойку в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения письменного требования Застройщика путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика». В соответствии с п. 3.4.17 проекта договора: «В случае просрочки Участником исполнения обязательства, предусмотренного п.3.4.1. Договора, на 1 (один) месяц, обязательства Сторон по настоящему Договору прекращаются, в т.ч. прекращается обязательство Застройщика по регистрации настоящего Договора, Застройщик вправе предпринимать действия, направленные на реализацию Объекта третьим лицам». В соответствии с п. 10.5 проекта договора: «В случае несоблюдения Участником срока, указанного в п. 3.4.13. настоящего Договора, Участник возмещает Застройщику все убытки, понесенные Застройщиком, в том числе расходы в соответствующей части по оплате налоговых и иных обязательных платежей». В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. В связи с этим застройщик не вправе в проекте договора предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом №214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 3.4.16 и п. 3.4.17 проекта договора ответственность участника долевого строительства. Учитывая изложенное, пункты 3.4.16, 3.4.17 и 10.5 проекта договора противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют законные права участников долевого строительства. 2.10. В соответствии с п. 3.5.1 проекта договора: «Участник долевого строительства при условии полного внесения денежных средств, но Договору, может уступить свои права по Договору третьим лицам только с письменного согласия Застройщика. Объем, условия и момент перехода уступаемых прав требований от Участника долевого строительства (Цедента) к новому Участнику долевого строительства (Цессионарию) определяется в Договоре уступки прав требования, согласованном Застройщиком. Расходы па государственную регистрацию Договора уступки прав требования несет Цедент и Цессионарий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Уступка Участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента оплаты цены указанной в п. 4.1. настоящего договора, до момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта. При этом Застройщик строительства не несет ответственности по обязательствам Участника долевого строительства, вытекающим из Договора уступки прав требования, заключаемого с третьим лицом». В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Из условий перевода долга, предусмотренных ст. 391 ГК РФ, следует, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом застройщик не может вносить условия, так как он не является стороной договора уступки прав требований, а только дает согласие на такую сделку. Таким образом, п. 3.5.1 проекта договора противоречит ч. 1 ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ. 2.11. В соответствии с п. 3.5.3 проекта договора: «Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме цены договора, указанной в и 4.1. договора (с учетом окончательного взаиморасчета в соответствии с и. 4.5.1 настоящего Договора), исполнения иных финансовых обязательств по договору и приема Объекта долевого строительства по акту приема- передачи (в том числе с момента составления одностороннего Акта передачи недвижимости)». Условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Учитывая изложенное, п. 3.5.3 проекта договора противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет законные права участников долевого строительства. 2.12. В соответствии с абз. 2 п. 4.5.2 проекта договора: «При осуществлении возврата Застройщик вправе уменьшить сумму возвращаемых Участнику денежных средств на сумму неустойки (пени), иных платежей (при их наличии), предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством, в связи с чем Участник долевого строительства получит денежные средства за вычетом указанных в настоящем абзаце сумм». Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, уплата неустойки (штрафы, пени) и возмещение убытков участником долевого строительства, как условие при возврате участнику долевого строительства денежной суммы, составляющей разницу между проектной площадью Объекта долевого строительства и фактической площадью Объекта долевого строительства, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. На основании изложенного абз. 2 п. 4.5.2 проекта договора не соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участника долевого строительства, т.к. включение условия, при котором застройщик может при осуществлении возврата застройщиком денежных средств составляющей разницу между проектной площадью Объекта долевого строительства и фактической площадью объекта долевого строительства взыскать денежные средства за уплату неустойки (штрафы, пени) и возмещение убытков участником долевого строительства является недопустимым. На основании изложенного абз. 2 п. 4.5.2. проекта договора противоречит действующему законодательству и нуждается в корректировке. 2.13. В соответствии с п. 5.2 проекта договора: «Стороны исходят из того, что свидетельством качества Дома, соответствия его условиям Договора является Разрешение на ввод Дома в эксплуатацию, полученное Застройщиком в установленном законодательством порядке и передаточный акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства, подписанный застройщиком и Участником долевого участия строительства. Участник долевого строительства извещен и согласен с тем, что Объект долевого строительства передается с частичной отделкой, указанной в Приложении №1 к данному Договору и являющегося его неотъемлемой частью». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 5.2 проекта договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.14. В соответствии с п. 5.5 проекта договора: «Гарантийный срок на газовое и отопительное оборудование, окопные и дверные конструкции, остекление, фурнитуру окопных и дверных конструкций определяется в соответствии с гарантийными сроками установленными заводами изготовителями». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, требовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения. При этом статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Таким образом, п. 5.5 проекта договора противоречит ч. 5, ч. 5.1, ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, ущемляет права участника долевого строительства. 2.15. В соответствии с п. 6.6 проекта договора: «Участник вправе отказаться от принятия Объекта и подписания Передаточного Акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступление от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований». В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2.16. В соответствии с п. 6.7 проекта договора: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства по истечении одного месяца со дня, предусмотренного п. 6.5. Договором срока передачи Объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства. Уклонением Участника от принятия Объекта и подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства, признается истечение срока, предусмотренного п. 6.5 Договора и не получение от Участника каких-либо письменных извещений и уведомлений, подтверждающих обоснованность его отказа. При этом, риск случайной гибели и/или повреждения Объекта долевого строительства, а равно затраты на эксплуатационные и иные расходы, связанные с его содержанием, признаются перешедшими к Участнику долевого строительства со дня составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства». Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, в Федеральном законе № 214-ФЗ установлен срок, при котором застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, положения п. 6.7 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.17. В соответствии с п. 9.1 проекта договора: «Споры и претензии Сторон по исполнению Договора разрешаются Сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия более 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента предъявления соответствующей претензии - в судебном порядке». Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет 10 календарных дней со дня ее поступления. Таким образом, п. 9.1 противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.18. В соответствии с п. 10.2 проекта договора: «В случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора, Участник обязан уплатить Застройщику штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены Договора (п. 4.1 Договора)». Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) либо по требованию участника долевого строительства расторгнуть договор участия в долевом строительстве в судебном порядке (ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) в случаях, которые предусмотрены действующим законодательством. Таким образом, ни Гражданским кодексом РФ, ни Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено понятие безосновательного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. В связи с этим застройщик не вправе в проекте договора предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом №214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 10.2 проекта договора ответственность участника долевого строительства. 2.19. В соответствии с п. 10.4 проекта договора: «За просрочку, необоснованный отказ/уклонение от подписания Передаточного Акта Участник уплачивает Застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от окончательной цены Договора за каждый день просрочки». B соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. B соответствии c ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу o передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными c момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства затрат по уплате застройщику неустойки за просрочку, необоснованный отказ/уклонение от подписания передаточного акта является незаконным, ущемляет права участника как потребителя. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. B связи c изложенным пункт 10.4 проекта договора противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.20. В соответствии с п. 11.2 проекта договора: «Под форс-мажорными понимаются также следующие обстоятельства: 11.2.1. указ, распоряжение или письменная директива любого государственного органа, под юрисдикцией которого находится любая из Сторон настоящего Договора, которые препятствуют выполнению Сторонами настоящего Договора; 11.2.2. любые аналогичные события, выходящие за рамки разумного контроля Сторон или Стороны». В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не могут быть признаны чрезвычайными и непредотвратимыми. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Нельзя считать любые решения государственных органов, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве многоквартирного жилого дома, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. Таким образом, п. 11.2 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.