ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ДОНСТРОЙ"

В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО Специализированный застройщик «Донстрой» (ИНН 6165197180) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белокалитвинская (поз. 3 ГП), многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белокалитвинская (поз. 4 ГП) и многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (поз. 5 ГП). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. 1. На дату мониторинга сайта – 08.02.2024 проектная декларация №61-001439 по состоянию на 07.02.2024 (поз. 4) содержит недостоверную информацию. Частью 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные ч. 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Однако, в размещенном 27.11.2023 проекте договора на жилое и нежилое помещения и в проектной декларации № 61-001439 (поз. 4) c изменениями от 07.02.2024 выявлено противоречие в части указанного срока передачи застройщиком объектов долевого строительства. В проекте договора указан срок передачи объектов долевого строительства – не позднее «30» июня 2026 года (пункт 5.1 проекта договора), а в ЕИСЖС в графе 17.2.2 подраздела 17.2 проектной декларации № 61-001439 указаны данные о планируемой дате передачи застройщиком объекта долевого строительства – 26.06.2026. На основании изложенного в размещенных документах (проекте договора и проектной декларации) и информации имеются противоречивые и недостоверные сведения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства (существенное условие договора в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется. ООО СЗ «Донстрой» в нарушение ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ не внесены в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца. Застройщиком в ЕИСЖС размещен проект договора – 27.11.2023 в связи с этим последний день срока внесения изменений в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Последний день срока внесения изменений в проектную декларацию приходится на 10.12.2023 (выходной), днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 11.12.2023. Дата правонарушения – 12.12.2023. 2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор), размещенного застройщиком 27.11.2023, установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 2.1. Согласно абз. 2 п. 5.3 проектов договоров: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок, а также при условии не составления им Акта о недостатках выполненных строительных работ, Застройщик по истечении двух месяцев с даты начала приемки, указанной в уведомлении Застройщика о завершении строительства (о вводе объекта в эксплуатацию) и готовности объекта долевого строительства к передаче Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства, обязательства по уплате коммунальных платежей, бремя содержания своего имущества признаются перешедшими к участнику долевого строительства с даты составления Застройщиком такого акта». Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Таким образом, абз. 2 п. 5.3 договора ухудшает положение участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 2.2. Согласно п. 7.4 проектов договоров: «Споры между сторонами рассматриваются судом по месту государственной регистрации Застройщика - Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону. Подсудность определена с учетом волеизъявления потребителя - Участника долевого строительства по взаимному согласию сторон». В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению с застройщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцу право выбора места обращения. В соответствии с Обзором судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 18.10.2023 право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона №2300-1 подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом. В связи с этим, п. 7.4 проектов договоров противоречит ч. 2 ст. 17 Закона №2300-1.