ООО "СЗ "ТЕАТРАЛСТРОЙ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «ТеатралСтрой» (ИНН 6167200791) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки и гаражом (автостоянкой) по пер. Чувашский, д. 13/123 в г. Ростове-на-Дону: - разрешение на строительство (№61-310-999301-2021 от 04.10.2021 сроком действия до 04.10.2024); - проектная документация; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор №1/Ц купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2021, Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.11.2021); - проектная декларация (61-001507 в редакции от 08.02.2024); - проект договора участия в долевом строительстве (в редакции от 10.10.2023); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 3 кварталы 2023 года; - фотографии (актуальные на 08.02.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Учитывая изложенное, информация ООО «СЗ «ТеатралСтрой» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил не выявлено. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) В договоре отсутствуют существенные условия, установленные п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно в договоре отсутствует информация о сейсмостойкости. 2) Согласно п. 2.12 договора: «Площади Объекта долевого строительства являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. При возникновении расхождений на момент ввода Жилого дома в эксплуатацию между продаваемой проектной площадью Объекта долевого строительства, описанной в п. 2.6 настоящего Договора, и данными технической инвентаризации: - в случае увеличения площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м по данным фактической экспликации организации, осуществляющей техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации Застройщика Участник долевого строительства обязуется в 10-дневный срок с момента получения письменного уведомления Застройщика уплатить Застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с настоящим пунктом Договора и указанную в уведомлении. Изменение общей площади общего имущества многоквартирного дома для расчетов не принимается. - в случае уменьшения площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м по данным фактической экспликации организации, осуществляющей техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации Застройщика, последний обязуется в 10-дневный срок с момента получения письменного уведомления Участника долевого строительства вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с настоящим пунктом Договора и указанную в уведомлении. Стороны установили, что для расчета в соответствии с п. 2.12 настоящего Договора суммы разницы, возникшей в момент ввода Жилого дома в эксплуатацию в связи с изменением площади Объекта долевого строительства, применяется стоимость 1 кв. м Объекта долевого строительства, установленная в п. 5.5 настоящего Договора. Указанное расхождение не признается сторонами изменением условий Договора, приведшим к ухудшению качества Объекта долевого строительства, иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, не является существенным нарушением требований к качеству Объекта долевого строительства, а также не относится к числу обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении/ненадлежащем исполнении Застройщиком обязательств по настоящему Договору». В соответствии с пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 2.12 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) Согласно п. 5.3 договора: «Участник долевого строительства направляет собственные средства, на строительство Жилого дома в порядке долевого участия, а Застройщик обязуется: - обеспечить строительство Жилого дома в объеме, предусмотренном проектной документацией с учетом Приложения №2 к Договору. - ввести Жилой дом в эксплуатацию в ___ квартале 20__ года включительно». В п. 5.3 договора необходимо указать планируемый срок ввода в эксплуатацию объекта строительства, указанный в подразделе 17.1.2 проектной декларации. 4) Согласно п. 6.1.1 договора: «После получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию Застройщик обязуется передать Квартиру Участнику долевого строительства в срок не позднее «___» _____ 20___г., при этом начало течения Срока передачи и принятия Объекта долевого строительства устанавливается в сообщении о завершении строительства. Передаточный акт подписывается обеими Сторонами». В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. В п. 6.1.1 договора необходимо указать планируемый срок передачи объекта строительства, указанный в подразделе 17.2.2 проектной декларации. В части срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства п. 6.1.1 привести в соответствие с ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 5) Согласно п. 6.4 договора: «В случае если в ходе осмотра Квартиры Участником долевого строительства будут обнаружены несоответствия характеристик Квартиры условиям Договора и (или) их отступления от обязательных требований, указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», приведших к ухудшению качества Объекта долевого строительства, или иные замечания (недостатки) к нему, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования (далее – установленные требования к качеству Объекта долевого строительства), Участник долевого строительства обращается к Застройщику с письменным требованием о безвозмездном устранении выявленных несоответствий/отклонений/замечаний (недостатков) (далее по тексту – «Требование об устранении»)». В соответствии с п. 6.5 договора: «Требование об устранении может быть предъявлено Участником долевого строительства Застройщику как до подписания Передаточного акта, так и после в срок, не превышающий 7 (семь) рабочих дней с даты осмотра Квартиры (согласованной в соответствии с п. 6.3.1 настоящего Договора или иной даты, состоявшегося осмотра Квартиры Участником долевого строительства, установленной и/или зафиксированной доступными для Застройщика способами, в том числе с использованием технических средств фото- и видеофиксации). При предъявлении Застройщику Требования об устранении в момент подписания Передаточного акта, Участник вправе указать об этом в Передаточном акте путем совершения соответствующей надписи («подписано с Требованием об устранении») в разделе подписи Сторон. Застройщик рассматривает Требование об устранении в течение 10 (рабочих) дней с момента его получения». Согласно п. 6.11 договора: «После оформления Акта об устранении замечаний (в том числе в одностороннем порядке, предусмотренном в п. 6.9. настоящего Договора) Участник долевого строительства не вправе предъявлять претензии относительно несоответствий/отклонений/замечаний (недостатков) Объекта долевого строительства, которые могли быть обнаружены им при обычном осмотре Квартиры (явные недостатки), но не были указаны в Требовании об устранении». В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. В соответствии ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 6) Согласно п. 6.12 договора: «В случае если в ходе осмотра Квартиры Участником долевого строительства будут обнаружены существенные недостатки Квартиры, Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта. Стороны признают, что Существенными недостатками Объекта долевого строительства являются конкретно определяемые характеристики состояния Квартиры, исключающие возможность и допустимость ее использования по назначению, влекущие возникновение последствий, угрожающих жизни и здоровью Участника долевого строительства (далее по тексту – «недостаток»), при условии что: а) - такой недостаток не может быть устранен Застройщиком, в связи с отсутствием способов (методов) его устранения, нормативно установленных запретов на производство работ доступными способами, а также отсутствия у Застройщика технических ресурсов, проектных решений, специальных разрешений и т.д. б) - устранение такого недостатка требует несоразмерных затрат времени (времени, значительно превышающего срок, установленный настоящим Договором, при условии если он соответствует минимальному сроку, объективно необходимому для устранения данного недостатка обычно применяемым способом, не противоречащим установленным нормативным требованиям, и условии что течение данного срока не прерывалось форс-мажорными обстоятельствами (в том числе влиянием политической обстановки в стране и санкций, введённых в отношении Застройщика и/или его контрагентов (производителей и поставщиков строительных материалов, спец-техники и спец-оборудования, необходимого для производства работ по устранению недостатка), а также прочими факторами и неблагоприятными климатическими условиями, при которых выполнение работ по его устранению не возможно), в) - недостаток выявляется неоднократно или проявляется вновь после его устранения, г) - недостаток не может быть устранен Застройщиком посредством проведения мероприятий (выполнения работ) в соответствии с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями настоящего Договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями). При этом Стороны учитывают тот факт, что получение Застройщиком Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию подтверждает завершение строительства в полном объеме как Объекта недвижимости, так и Объекта долевого строительства и их соответствие условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие каких-либо существенных недостатков при создании Объекта долевого строительства». В соответствии с п. 6.13 договора: «В случае выявления наличия Существенных недостатков Объекта долевого строительства Участник долевого строительства в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты осмотра Объекта долевого строительства обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Передаточного акта с указанием всех выявленных им Существенных недостатков, при этом обнаруженные им недостатки должны быть очевидными, визуально определяемыми без применения специальных познаний и специализированных технических средств». Согласно п. 6.16 договора: «При уклонении или бездействии, или при немотивированном отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (при непредставлении мотивированного отказа, а равно в случае, когда наличие Существенных недостатков Квартиры не было подтверждено актом, оформленным между Сторонами в порядке, указанном в п. 6.14. настоящего Договора), Застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе оформить в одностороннем порядке Передаточный акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, условия п. 6.12, п. 6.13, п. 6.16 договора, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 7) Согласно абзаца 2 п. 6.17 договора: «В случае оформления Застройщиком документа о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке, датой перехода собственности на Квартиру от Застройщика к Участнику долевого строительства, независимо от даты получения оригинала такого акта Участником долевого строительства и фактической приемки Квартиры (в том числе при получении ключей, документов на установленные приборы учета энерго и водопотребления и т.д.), будет являться дата оформления Застройщиком такого документа о передаче Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. На основании изложенного абзац 2 п. 6.17 договора противоречит ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ, п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ. 8) Согласно абзацу 2 п. 6.20 договора: «Участник долевого строительства, получивший такое предложение, обязан его рассмотреть, и в случае несогласия с ним, направить Застройщику соответствующий ответ в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его получения. Стороны признают, что не получение Застройщиком ответа от Участника долевого строительства в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты получения такого предложения Участником долевого строительства, подтверждает его согласие с изменением срока, установленного в п. 5.3. Договора. Изменение установленного Договором срока передачи Квартиры в этом случае оформляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ путем направления соответствующего уведомления Участнику долевого строительства об изменении срока передачи Квартиры». В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированным в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, абзац 2 п. 6.20 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 9) Согласно п. 7.2.3 договора: «Без дополнительного согласования (в т.ч. письменного) с Участником долевого строительства внести изменения в проектную документацию Жилого дома, в т.ч. связанные с архитектурными, структурными изменениями, с конструктивными особенностями наружных стен и внутренних перегородок, с изменением фасада, а также с изменением имущества общего пользования, а так же заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что решения по строительству Жилого дома в целом и Объекта долевого строительства в частности будут отвечать требованиям проектной документации. Стороны признают, что указанные в настоящем пункте изменения не являются существенными изменениями проектной документации строящегося Объекта долевого строительства и нарушениями требований к качеству Жилого дома и Объекта долевого строительства. О всех изменениях, внесенных в проектную документацию, Застройщик информирует всех участников долевого строительства путем внесения изменений в проектную декларацию и ее публикации. Стороны пришли к соглашению о том, что путем подписания настоящего Договора Участник долевого строительства дал свое согласие на любые изменения, предусмотренные настоящим пунктом Договора». В соответствии с п. 14.5 договора: «Участник долевого строительства уведомлен и выражает свое согласие на осуществление застройщиком в случае необходимости изменений параметров Земельного участка (при разделе, выделе, объединении, перераспределении, межевании, кадастровом учете и т.д. Земельного участка) с последующим оформлением прав Застройщика на вновь образованные земельные участки, Участнику долевого строительства известно, что вносимые изменения не являются существенными изменениями проектной документации или характеристик Жилого дома и не влияют на объем его прав и обязанностей по настоящему Договору. Получение согласия Участника долевого строительства на раздел, выдел, объединение, перераспределение Земельного участка на вновь образованный(е) земельный(е) участок(и), на котором располагается Жилой дом, в какой-либо иной форме не требуется. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч.4. ст.4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, в т.ч. этажности описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, в соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона №2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе уменьшение площади земельного участка, мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений, разделе, выделе земельного участка происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Таким образом, пункты 7.2.3, 14.5 договора противоречат действующему законодательству и ущемляют права участников долевого строительства. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. 10) Согласно п. 7.5.3 договора: «Участник долевого строительства обязан одновременно с подписанием Передаточного акта заключить договор на управление общим имуществом в Жилом доме с организацией, выбранной в соответствии с действующим законодательством РФ». В соответствии с п. 7.5.4 договора: «В случае не заключения договора с организацией, указанной в п. 7.5.3. настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется компенсировать расходы на содержание и эксплуатацию Объекта долевого строительства, в т.ч. по охране, техническому обслуживанию, оплате коммунальных услуг, а также расходы по содержанию Объекта долевого строительства, на основании счетов такой организации, при этом такой организацией может выступать Застройщик». В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом действующее законодательство не предусматривает обязанность подписания участником долевого строительства договора с управляющей компанией. Таким образом, п. 7.5.3, п. 7.5.4 договора противоречат действующему законодательству. 11) Согласно абзацу 1 п. 7.5.6 договора: «В течение 7 (Семи) рабочих дней с момента подписания Передаточного акта представить со своей стороны все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства в уполномоченный орган». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В связи с изложенным абзац 1 п. 7.5.6 договора противоречит действующему законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. 12) Согласно п. 7.7 договора: «Обязательства Участника долевого строительства по настоящему Договору считаются исполненными с момента оплаты в полном объеме цены Объекта долевого строительства в соответствии со статьей 5 настоящего Договора, выполнения иных обязательств согласно настоящему Договору, и подписания Сторонами Передаточного акта». В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, п. 7.7 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 13) Согласно п. 7.8 договора: «Уступка Участником долевого строительства права требования по настоящему Договору допускается только после полной оплаты цены Объекта долевого строительства с письменного согласия Застройщика в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и статьей 9 настоящего Договора». В соответствии с п. 9.1 договора: «Уступка Участником долевого строительства третьему лицу прав требования по настоящему Договору допускается только после получения предварительного письменного согласия Застройщика на такую уступку и после полной оплаты цены Объекта долевого строительства в соответствии с п. 5.5. настоящего Договора. При уступке прав по настоящему Договору Участник долевого строительства обязан передать также все свои обязанности по настоящему Договору, за исключением обязанности, предусмотренной п. 5.5. настоящего Договора». Согласно п. 9.5 договора: «После получения вышеуказанного заявления от Участника долевого строительства Застройщик проводит проверку состояния исполнения Участником долевого строительства обязательств по настоящему Договору, а также работу по сверке платежей, осуществленных Участником долевого строительства по настоящему Договору, и подготовку иных необходимых документов. По результатам проведенной работы Застройщик составляет Справку об исполнении обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве и предоставляет письменное согласие либо отказ. Договор уступки оформляется в простой письменной форме в соответствии с утвержденным Застройщиком текстом, подлежит государственной регистрации и считается заключенной с момента его государственной регистрации. Оформление договора осуществляется в офисе Застройщика, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный 60Е, 2 этаж, оф. 2. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора уступки несут стороны договора уступки Услуги по оформлению уступки настоящего Договора оказываются Застройщиком за дополнительную плату и оплачиваются Участником долевого участия в строительстве на основании отдельного договора». В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом, в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 9.5 договора обязанность участника долевого строительства. Условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 №307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункты 7.8, 9.5 договора противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 14) Согласно п. 8.1 договора: «Свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства и соответствия его условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов и проектной документации является Разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого дома, полученное Застройщиком в установленном законом порядке». В соответствии со ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 6.1 договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 15) Согласно п. 8.7 договора: «Гарантийный срок на имущество, входящее в комплектацию Квартиры или общего имущества Жилого дома (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и т.п), равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. При этом статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Таким образом, п. 8.7 договора не соответствует ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 16) Согласно п. 11.1 договора: «Стороны предусмотрели обязательный претензионный порядок урегулирования споров, по всем требованиям, вытекающим из взаимодействия Сторон по настоящему Договору, а равно требованиям, возникшим в связи с прекращением его действия. Срок ответа на претензию составляет 15 (Пятнадцать) календарных дней с даты следующей за датой получения ее второй Стороной». В соответствии с п. 11.2 договора: «Стороны признают, что местом исполнения настоящего Договора является место нахождения Объекта долевого строительства. Участник долевого строительства признает достижение согласия о договорной подсудности. Все споры и разногласия, не урегулированные Сторонами в претензионном порядке, разрешаются в соответствующем суде по месту нахождения Объекта долевого строительства». В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 №18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона №2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона №2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом №214-ФЗ, ни Законом №2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, в пункте 11.1 договора указано, что сторона договора, получившая претензию, обязана ответить на нее в срок не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с даты получения претензии. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона №214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона №2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона №2300-1 и составляет менее 15 дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 11.1 договора в нарушение п. 1 ст. 16 Закона №2300-1 включены недопустимые условия договора, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 №308-ЭС19-261). Согласно ч.2 ст.17 Закона № 2300-1 иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению с застройщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцу право выбора места обращения. В связи с этим, п.11.1, п. 11.2 договора противоречат действующему законодательству и ущемляют права граждан – участников долевого строительства. 17) Согласно п. 13.2 договора: «В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Объекта долевого строительства за каждый день просрочки. В случае нарушения предусмотренного настоящим Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства вследствие уклонения Участника долевого строительства от подписания Передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства/бездействия Участника долевого строительства/немотивированного отказа принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства в предусмотренный настоящим Договором срок Застройщик освобождается от уплаты Участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств по настоящему Договору». В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1 и ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 18) Согласно п. 13.3 договора: «В случае уклонения/бездействия/немотивированного отказа принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства в предусмотренный настоящим Договором срок Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Объекта долевого участия в строительстве за каждый день просрочки приемки Объекта». В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 13.3 договора ответственность участника долевого строительства. Таким образом, п. 13.3 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 19) Согласно пп. «д» п. 14.6 договора: «в 46-й день с даты отправки отправления, в случае неполучения Стороной-отправителем от служб почтовой связи никаких документов, подтверждающих вручение отправления адресату, а также возвращенного отправления по причине невозможности вручения адресату, в течение 45 дней с даты отправки сообщения. Дата отправки сообщения определяется соответствующей отметкой служб почтовой связи/курьерской доставки/телеграфа либо на основании сведений, размещенных на официальном сайте Почты России (https://www.pochta.ru)». В п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. В соответствии с п.34 Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67). В связи с этим, пп. «д» п. 14.6 договора противоречит действующему законодательству. Учитывая изложенное, договор нуждается в корректировке.