ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ИНПК ДЕВЕЛОПМЕНТ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 26.12.2023 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ИНПК Девелопмент» (ИНН 6141050573) на дату мониторинга - 26.12.2023 размещена информация о строительстве объекта «Многоквартирный 5-ти этажный, 3-х секционный жилой дом в жилом комплексе «Донской» по адресу: Ростовская область, Азовский район, Обильненское сельское поселение, пос. Койсуг, ул. Ставропольская, земельный участок №1» (ЖК «Донской») : - разрешение на строительство № 61-501-029-2023 от 18.08.2023 со сроком действия до 18.10.2024; - проектная декларация № 61-001519 от 04.09.2023 с изменениями от 04.12.2023; - проект договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее - проект договора); - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 06 декабря 2023 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; -сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); -положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 15.08.2023 № 61-2-1-3-047786-2023; -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600003:2962 (договор купли-продажи земельного участка №2077 от 06.09.2021, дополнительное соглашение к договору, соглашение о перераспределении земельных участков от 22.12.2022, право собственности зарегистрировано 29.12.2023 в Росреестре, № записи 61:01:0600003:2962-61/185/2023-1, выписка из ЕГРН от 07.03.2023). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-047786-2023 - 15.08.2023. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 26.12.2023, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. Застройщик в нарушение указанных положений законодательства не разместил проект договора участия в долевом строительстве на нежилое помещение. При этом в проектной документации, разрешении на строительство предусмотрено строительство в составе многоквартирного дома 10 нежилых помещений. В разделах 15.3, 19.7 проектной декларации указана характеристика нежилых помещений, в разделе 19.7 на дату мониторинга – 26.12.2023 размещена информация о четырех заключенных договорах участия в долевом строительстве на нежилые помещения. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 04.09.2023 года. Анализ проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (квартиру), размещенного застройщиком в ЕИСЖС, показал следующее. 1) В соответствии c подпунктом «а» пункта 3.6 проекта договора «Подписывая настоящий договор Участник долевого строительства дает свое безотзывное и безусловное письменное согласие Застройщику (без необходимости дополнительного уведомления и получения дополнительного согласия) на следующие действия: а) при наличии необходимости в одностороннем порядке (без дополнительного согласования с Участником долевого строительства) вносить изменения в проектную документацию относительно параметров объекта (состава, количества и площади обособленных нежилых помещений, помещений общего назначения, количества этажей, технико-экономических показателей, общей площади, объема), а так же изменять отдельные проектные решения, не влияющие на качество и конструктивную надежность Объекта капитального строительства, не затрагивая характеристики, расположение и планировку Объекта долевого строительства, указанного в п. 3.2 настоящего Договора. Уведомление Участника долевого строительства об указанных изменениях производится путем внесения советующих изменений в проектную декларацию на Объект капитального строительства, опубликованную в соответствии с действующим законодательством». В соответствии с пунктом 6.3.1 проекта договора «В процессе осуществления деятельности по созданию Многоквартирного дома, до передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства при наличии необходимости в одностороннем порядке (без согласования с Участником долевого строительства) вносить изменения в проектную документацию относительно параметров объекта капитального строительства (состава, количества и площади Жилых/Нежилых помещений, помещений общего назначения, количества этажей, технико-экономических показателей, общей площади, объема), а так же изменять отдельные проектные решения, не влияющие на качество и конструктивную надежность многоквартирного жилого дома, а также не затрагивающие характеристики, площадь расположение и планировку Объекта долевого строительства, указанного в п. 3.2. настоящего Договора, изменять график строительства, в том числе и расчетный срок окончания строительства, при соблюдении условий действующего законодательства и п. 5.2 настоящего Договора и при условии их согласования с соответствующими уполномоченными органами, или, если изменения, произведенные без такого согласования, его не требовали в соответствии с законодательством РФ, с последующим отображением таких изменений в проектной декларации в соответствии с действующим законодательством в порядке и сроки установленные Законом № 214-ФЗ. Указанные изменения не является нарушением требований о качестве Квартиры и условий Договора. При этом, под существенным изменением проектной документации Жилого дома, требующим согласования с Участником долевого строительства, подразумевается изменение общей проектной площади Жилого дома более чем на 20% от площади, утвержденной на момент заключения Договора, изменение этажности Жилого дома более чем на 3 этажа». Указанные положения проекта договора не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч.4. ст.4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, в т.ч. этажности описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. При указанных обстоятельствах предмет договора, предусмотренный п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, не будет определен в договоре. Также неясно в каком многоквартирном доме будет квартира и каков состав общего имущества в нем. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Таким образом, подпункт «а» пункта 3.6, пункт 6.3.1 проекта договора противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2) B соответствии c подпунктом «д» пункта 3.6 проекта договора «Подписывая настоящий договор Участник долевого строительства дает свое безотзывное и безусловное письменное согласие Застройщику (без необходимости дополнительного уведомления и получения дополнительного согласия) на следующие действия: «передать в собственность/аренду специализированным (эксплуатирующим) организациям входящие в состав общего имущества многоквартирного дома и обслуживающие его инженерные сети для их дальнейшей эксплуатации и обслуживания». Положения настоящего пункта создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. Участники долевого строительства не могут передать в собственность/аренду имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, поскольку согласно ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества многоквартирного дома. Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения. Таким образом, общее имущество не может рассматриваться застройщиком как отдельный объект долевого строительства. Вместе с тем застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должен быть заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Так, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, положения подпункта «д» пункта 3.6 проекта договора должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ, ЖК РФ. 3) Условия пункта 4.2.2 проекта договора регламентируют отношения застpойщика и участника долевого строительства в случае оплаты цены договора участия в долевом строительстве c помощью кредитных средств при заключении договора об ипотеке в соответствии c Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, в проект договора необходимо внести поправки относительно применения пункта 4.2.2 только в случае заключения участником долевого строительства договора об ипотеке. 4) В соответствии с пунктом 4.5 проекта договора «В случае оплаты Участником долевого строительства Цены Договора или части Цены Договора до даты государственной регистрации настоящего Договора, Участник долевого строительства возмещает Застройщику (должностному лицу Застройщика) расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств Участника долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании письменного требования Застройщика в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения указанного требований». В соответствии с пунктом 6.2.7 проектов договоров: «Участник долевого строительства обязуется не производить перепланировку, переустройство и техническое переоборудование Объекта долевого строительства, до государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства в порядке, установленном законодательством РФ. Не изменять конструктивные элементы в строящемся Объекте долевого строительства, а также не производить строительные, отделочные и иные виды работ, в том числе не производить замену входной двери до момента подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства. В случае если Участником долевого строительства были произведены указанные действия, Участник долевого строительства обязан своими силами и за свой счет в десятидневный срок с момента получения соответствующего требования Застройщика вернуть Объект долевого строительства в первоначальное состояние и уплатить Застройщику штраф в размере 10 процентов от цены, указанной в п. 4.1 настоящего Договора. В случае нарушения срока, установленного настоящим пунктом, Застройщик вправе самостоятельно привести Объект долевого строительства в первоначальное состояние, при этом помимо штрафа, установленного настоящим пунктом, Участнику долевого строительства обязан возместить Застройщику затраты, вызванные приведением Объекта долевого строительства в первоначальное состояние». В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. В связи с этим застройщик не вправе в проекте договора предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом №214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 4.5, 6.2.7 договора ответственность участника долевого строительства. Кроме того, застройщик пунктом 4.5 договора возлагает на участника долевого строительства ответственность за нарушение, которое может возникнуть до заключения договора участия в долевом строительстве (до его государственной регистрации), то есть указанные правоотношения находятся вне рамок регулирования Федерального закона № 214-ФЗ и договора, следовательно, предусматривать в договоре ответственность за данное нарушение неправомерно. Таким образом, пункты 4.5, 6.2.7 проекта договора противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства и нуждается в корректировке. 5) В соответствии с пунктом 4.7 проекта договора «Стороны договорились, что цена настоящего Договора может быть изменена после его заключения, в случаях и на условиях, определенных в соответствующем подписываемом Сторонами дополнительном соглашении к настоящему Договору, которое будет являться его неотъемлемой частью, подлежащим государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Вместе с тем в пункте 4.8 проектов договоров не указаны случаи и условия изменения цены договора, следовательно данный пункт противоречит ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с данным пунктом цена договора может изменена застройщиком при неизвестных обстоятельствах, что может повлечь нарушение прав участников долевого строительства. 6) В соответствии с пунктом 4.8 проекта договора «Законодательно утвержденные платежи, пошлины и сборы, связанные с государственной и учетной регистрацией Договора, регистрацией права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства, получением технической и иной документации, выдачей Участником долевого строительства необходимых доверенностей сотрудникам Застройщика и (или) третьим лицам либо сторонним организациям, а также удержание комиссии Банком при перечислении цены Договора, указанной в разделе 4 настоящего Договора, производятся за счет Участника долевого строительства». В соответствии с пунктом 6.2.4 проекта договора «Участник долевого строительства обязуется самостоятельно получать выписку из ЕГРН на Квартиру, нести все расходы, связанные с оформлением технических и иных необходимых документов и государственной регистрацией права собственности на Объект долевого строительства». В Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует обязанность участника долевого строительства нести расходы, связанные с получением технической и иной документации, производить другие платежи. Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Учитывая изложенное, указанные в пунктах 6.2.4, 4.8 проекта договора условия противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 7) В соответствии с пунктом 5.6 проекта договора «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (за исключением случая выявления недостатков Объекта долевого строительства) Застройщик, по истечении 10 (десяти) календарных дней со дня, когда Застройщик получил подтверждение от оператора почтовой связи о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) либо сообщение о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства вручено Участнику долевого строительства лично либо доверенному лицу под расписку, вправе составить односторонний Акт о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке (далее – односторонний Акт)». Вместе с тем ч.6. ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ установлен иной срок для составления одностороннего акта, а именно застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом застройщик должен обладать сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Учитывая изложенное, указанные в пункте 5.6 проекта договора условия противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 8) В соответствии с пунктом 5.8 проекта договора «В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ датой уведомления Застройщиком Участника долевого строительства, не получившего или несвоевременно получившего сообщение Застройщика, считается дата поступления сообщения в отделение почтовой связи по адресу Участника долевого строительства. Дополнительно, Застройщик вправе уведомить Участника долевого строительства об указанных обстоятельствах посредством sms-информирования и/или посредством электронной почты». Вместе с тем согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, исходя из буквального толкования положений ст. 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но не было ему вручено по обстоятельствам, зависящим от него или адресат не ознакомился с ним, то есть необходимо наличие определенных обстоятельств. Кроме того, в ч.6 ст. 8 Федерального закона установлены случаи (конкретные обстоятельства), когда участник считается получившим сообщение о завершении строительства, в случае если оно ему не вручено, а именно, если оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Застройщик в пункте 5.8 проекта договора установил, что при любых обстоятельствах неполучения или несвоевременного получения сообщения от застройщика, участник долевого строительства является уведомленным о завершении строительства многоквартирного дома, что не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Учитывая изложенное, указанные в пункте 5.6 проекта договора условия, противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 9) B соответствии c пунктом 7.2 проектов договоров: «Гарантийный срок на Объект долевого строительства составляет 5 (пять) лет со дня, получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Объекта долевого строительства и подписании передаточного акта, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в 60-тидневный срок с момента уведомления его Участником долевого строительства об этих недостатках». Однако согласно ч. 5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. Таким образом, условие пункта 7.2. проекта договора фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно - на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства Кроме того, согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застpойщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательны требований, приведшими к ухудшению качеств такого объекта, или c иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застpойщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Учитывая изложенное, пункт 7.2 проекта договора не соответствует ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку устанавливает только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пункта 7.2. проекта договора не соответствуют Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 10) B соответствии c пунктом 10.2. проектов договоров «Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями. Претензионный порядок урегулирования спора является обязательным». В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Таким образом, пункт 10.2 проекта договора в нарушение п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 содержит недопустимые условия, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). 11) В соответствии с абзацем 2 пункта 10.4 проекта договора: «В случае расторжения Договора по инициативе участника долевого строительства, Участник долевого строительства возмещает Застройщику понесенные в связи с заключением Договора расходы (государственные пошлины, расходы на юридические услуги, агентские вознаграждения, и т.д.)» Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулируют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства Согласно ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) либо по требованию участника долевого строительства расторгнуть договор участия в долевом строительстве в судебном порядке (ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) в случаях, которые предусмотрены в указанных правовых актах. Также необходимо учитывать, что в случае уклонения участника долевого строительства от оплаты цены договора и при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 и ч. 5 ст. 5 настоящего Федерального закона, предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в соответствии со ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, ни Гражданским кодексом РФ, ни Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено понятие расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства. При этом, согласно п. 1.2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Необходимо учитывать, что в случае надлежащего исполнения застройщиком обязательств перед участником долевого строительства и соответствия застройщика предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в судебном порядке в случаях, которые определены в ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно в иных установленных федеральным законом или договором случаях. В ст. 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрен один из случаев для расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в судебном порядке, а не по инициативе участника долевого строительства, при надлежащем исполнении застройщиком обязательств перед участником долевого строительства и соответствия застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Согласно ч. 3 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Таким образом, указанные в ст. 451 Гражданского кодекса РФ обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор участия в долевом строительстве расторгается судом. Вместе с тем в абзаце 2 пункта 10.4 проекта договора не указан порядок и основания расторжения участником долевого строительства договора участия в долевом строительства, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, при которых возмещаются застройщику расходы, связанные с заключением договора. Учитывая изложенное абзац 2 пункта 10.4 проекта договора не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Учитывая изложенное, проект договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (квартиру), используемый застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенный в ЕИСЖС на дату мониторинга – 26.12.2023, не отвечает требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: -ст.3.1 Федерального закона №214-ФЗ, постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». -нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. (приводится описание обязательных требований, которые могут быть нарушены в результате действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников) 3. В соответствии счастью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: 1.Принять меры по размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) достоверной и полной информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 2.Принять меры по размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) проекта договора участия в долевом строительстве на нежилое помещение, соответствующего требованиям Федерального закона № 214-ФЗ 3. Принять меры по исключению из проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение пунктов, нарушающих законные права граждан - участников долевого строительства, и размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение, соответствующего требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. (указываются меры, которые необходимо принять контролируемому лицу для обеспечения соблюдения обязательных требований, а также при необходимости сроки их принятия (не может быть указано требование о предоставлении контролируемым лицом сведений и документов) 4. Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном постановлением Правительства Ростовской области от 22.11.2021 № 956 «О региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области»