ООО "СЗ ДСК"

В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ДСК» (ИНН 6165178607) размещена информация о строительстве 7-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения и крышной котельной (1 этап строительства) по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ахтарский, 6: - разрешение на строительство №61-310-941601-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2023; - заключение экспертизы проектной документации от 31.03.2021 №61-2-1-3-014884-2021; - права на земельный участок (договор аренды б/№ от 23.09.2020); - проектная декларация №61-001303 по состоянию на 05.09.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года и 1, 2 кварталы 2023 года; - аудиторское заключение за 2022 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 05.09.2023; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 29.06.2022 заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона не требуется. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Размещение проектных документаций и результаты инженерных изысканий в отношении многоквартирного дома не требуется от застройщика, поскольку экспертиза проведена после 01.07.2018 (31.03.2021). Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Однако ООО СЗ «ДСК» проектная документация и результаты инженерных изысканий размещены в разделе 10.4 проектной декларации №61-001303. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. В единой информационной системе жилищного строительства ООО СЗ «ДСК» на дату мониторинга сайта – 26.09.2023 информация размещена в полном объеме. 1. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 07.06.2022 в ЕИСЖС, показал следующее. 1.1. В соответствии с п. 2.3 проекта договора: «В случае, если Участник долевого строительства уклоняется от приема Объекта, при условии, что Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (уведомления о сдаче дома), либо у Застройщика имеются сведения о неполучении или несвоевременном получении сообщения о завершении строительства, либо если оператором почтовой связи заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, в соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик вправе оформить односторонний Акт приема передачи. Риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего передаточного акта. При этом, в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик наделяется правом передать Объект в одностороннем порядке и при условии неполного исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора, а равно выполнения обязательств в соответствии с п. 4.5 настоящего договора». Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, в Федеральном законе № 214-ФЗ установлен срок, при котором застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, положения п. 2.3 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 1.2. В соответствии с п. 2.6 проекта договора: «Стороны исходят из того, что свидетельством соответствия Объекта разрешению на строительство, проектной документации, требованиям к строительству, является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, выданное в установленном порядке». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, a п. 2.6 проекта договора по своей сути освобождает застpойщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи c чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 1.3. В соответствии с п. 3.5 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект Участник долевого строительства обязуется не производить в Объекте и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводки инженерных коммуникаций, электрики, доставки дополнительных секций батарей, устройство теплых полов и вынос отопления на лоджию (балкон) – устройство труб и батарей отопления, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания и т.д.) без согласования с Застройщиком, проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, а после оформления права собственности на Объект производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, в случае если данные согласования предусмотрены действующим законодательством и данные виды работ не предусмотрены проектом. В противном случае произведенные работы с отклонением от проектных решений и не соблюдением законодательных норм могут привести к утрате гарантийных обязательств со стороны Застройщика». Согласно ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Указанные обстоятельства, исключающие ответственность Застройщика за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, являются исчерпывающими. При этом из смысла того же п. 3.5 договора следует, что все гарантийные обязательства застройщика, предусмотренные Федеральным законом 214-ФЗ, ГК РФ и другими нормативными актами, прекращаются, в случае нарушения участником долевого строительства определенных условий договора. Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что «условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными». Таким образом, в этой части п. 3.5 договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 1.4. В соответствии с п. 3.6 проекта договора: «Участник долевого строительства при условии полного внесения денежных средств по Договору, может уступить свои права по Договору третьим лицам только с письменного согласия Застройщика. Объем, условия и момент перехода уступаемых прав требований от Участника долевого строительства (Цедента) к новому Участнику долевого строительства (Цессионарию) определяется в Договоре уступки прав требования, согласованном Застройщиком. Расходы на государственную регистрацию Договора уступки прав требования несет Цедент и Цессионарий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору допускается с момента оплаты цены указанной в п. 4.1. настоящего Договора, до момента подписания Сторонами Акта приема-передачи на Объект или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом. При этом Застройщик не несет ответственности по обязательствам Участника долевого строительства, вытекающим из Договора уступки прав требования, заключаемого с третьим лицом». Уступка прав требований по договору осуществляется в соответствии со ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанный пункт проекта договора создает правовую неопределенность с установлением условий, при которых участник долевого строительства может уступить свои права по Договору третьим лицам.