ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ХАЛТУРИНСКИЙ"

В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Халтуринский» (ИНН 6168107139) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с переменной этажностью со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 30: - разрешения на строительство №61-310-974501-2020 от 23.06.2020 со сроком действия до 23.12.2022 и №61-310-974501-2020 от 23.06.2020 со сроком действия до 23.12.2024; - экспертиза проектной документации от 29.01.2020 №61-2-1-3-001887-2020; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи б/№ от 01.10.2020); - проектная декларация №61-001085 по состоянию на 08.09.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машиноместо; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года и 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года и 1, 2 кварталы 2023 года; - фотографии (актуальные на 31.08.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - аудиторские заключения за 2020, 2021 и 2022 годы; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 27.07.2022 заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, экспертиза проектной документации, извещение о начале строительства не требуется. Размещение проектных документаций в отношении многоквартирного дома не требуется от застройщика, поскольку экспертиза проведена после 01.07.2018 (29.01.2020). Также в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют: результаты инженерных изысканий, обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует, т.к. положительное заключение экспертизы проектной документации от 29.01.2020. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. В единой информационной системе жилищного строительства ООО СЗ «Халтуринский» (ИНН 6168107139) на дату мониторинга сайта – 20.09.2023 информация размещена в полном объеме. Анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком 08.06.2023, показал следующее: 1. В п. 1.5 проектов договоров указано: «Указанные в пункте 1.2 договора площади являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. Указанное расхождение не признается сторонами изменением условий договора, приведшими к ухудшению качества Объекта долевого строительства, иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, не являются существенными нарушениями требований к качеству Объекта долевого строительства». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре и не влечен изменение цены договора, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Следовательно, пункт 1.5 проекта договора о возможном увеличении (уменьшении) общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. В п. 3.1.1 проектов договоров указано: «Застройщик обязуется использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства, по целевому назначению – на строительство Жилого дома. Построить Жилой дом в соответствии с действующим законодательством и передать Участнику долевого строительства Квартиру в степени готовности, предусмотренной пп. 1.2, 1.3, 1.4 настоящего договора и Приложением №№ 1, 2 к настоящему договору. Остальные отделочные работы в Квартире производятся Участником долевого строительства по своему усмотрению, самостоятельно и за свой счет. Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру, согласно п.п. 1.2., 1.3., 1.4. договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента ввода Дома в эксплуатацию по подписываемому сторонами Передаточному акту. Обязанность Застройщика передать Объект Участнику долевого строительства возникает только после поступления всей цены Договора на счет эскроу». Однако, в указанных пунктах проектов договоров – 1.2., 1.3., 1.4. отсутствуют сроки передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. 3. В п. 5.2 проектов договоров указано: «Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, составляет три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Гарантийные обязательства Застройщика, предусмотренные Законом РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», ГК РФ и другими нормативными актами, прекращаются, если имеет место одно из следующих обстоятельств: 5.2.1. нарушение условий Участником долевого строительства настоящего договора и/или «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170». 5.2.2. повреждение Объекта или его составных частей в результате механического или химического воздействия (в том числе вследствие аварийной ситуации, возникшей по вине самого Участника долевого строительства или третьих лиц); 5.2.3. использование Объекта не по назначению; 5.2.4. нарушение лакокрасочного покрытия окон, лоджий, подоконных досок от воздействия внешних факторов в результате кислотных дождей, выброса различной металлической пыли или других агрессивных веществ от промышленных предприятий, соляной среды, града, грозового разряда и других природных явлений, а также появление царапин и сколов, возникших в процессе эксплуатации». Вместе с тем Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены указанные основания прекращения гарантийных обязательств застройщика. При этом в ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ перечислены все случаи, когда застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока. Указанные положения Федерального закона № 214-ФЗ включены также в пункт 6.3 проектов договоров. Перечень оснований освобождения застройщика от ответственности, предусмотренный ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункт 5.2, пункты 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства.