ООО "СЗ СУ 111"

1. На дату мониторинга сайта – 08.09.2023 выявлены следующие нарушения требований п. 7, 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. «и» п. 9 Правил ООО «СЗ СУ 111» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф. 1.1. В нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил ООО «СЗ СУ 111» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 08.09.2023 промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2 квартал 2023 года не размещена застройщиком. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В связи с тем, что последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2 квартал 2023 года приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 31.07.2023. Датой совершения правонарушения является 01.08.2023. 1.2. Проектная декларация № 61-001298 с изменениями от 28.05.2023 содержит недостоверную и неполную информацию: - в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации размещена информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату на 31.12.2022. Вместе с тем в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, т.е. – 30.06.2023. - в нарушение п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 16.2 раздела 16 проектной декларации не размещена информация о перечне технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме. 1.3. Кроме того, в профиле застройщика указан срок передачи квартир дольщикам – 01.12.2023, однако в разделе 17.2 проектной декларации и в п. 5.1.3 проекта договора указан срок передачи – 31.12.2023. 1.4. Также в соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется. Таким образом ООО «СЗ СУ 111» последние изменения в проектную декларацию №61-001298 внесены 28.05.2023, что является нарушением ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. Анализ проекта договора участия в долевом строительстве, размещенного застройщиком 27.05.2023 в ЕИСЖС (далее — проект договора), показал следующее. 2.1. В соответствии с п. 1.3 проекта договора: «Квартира передается Участнику долевого строительства с выполнением следующих видов работ: - Установлена входная металлическая дверь с замком - Высота потолков: 2,70 м. - Установлены металлопластиковые окна. - Потолок ж-бетонный монолитный, натяжной. - Стены: кирпичные оштукатурены, обои, двери. - Полы: стяжка, ламинат, плинтуса. - В санузлах – стены, оштукатурены окрашены, плитка, ванна, умывальник, смеситель, унитаз. - кухня - стены, оштукатурены, обои, плита. - Выполнена разводка труб теплоснабжения по комнатам, радиаторы. - Электричество - Ввод в квартиру щит, разводка по комнатам, розетки, выключатели, лампочки, установлен электрический счетчик - Вода - Ввод в квартиру, разводка в санузел и в кухню установлен водяной счетчик». В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. Таким образом, застройщику необходимо указать в проекте договора информацию в соответствии с действующим законодательством. 2.2. В соответствии с п. 1.5 проекта договора: «Застройщик обязуется передать Квартиру с качеством, соответствующим условиям Договора и утвержденной проектной документации. Площадь Квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего Договора, является ориентировочной. Фактическая общая площадь Квартиры определяется после сдачи в эксплуатацию Объекта и получения данных по результатам обмеров органами технической инвентаризации». Вместе с тем п. 1.5 проекта договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения (не более 5 процентов), являющегося объектом долевого строительства в договоре не указано. Таким образом, п. 1.5 проекта договора о возможном увеличении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству. 2.3. В соответствии с 4 абзацем п. 3.1 проекта договора: «Проектная декларация № 61-001298 от 12.04.2022 года строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу Ростовская область, Октябрьский район, п. Персиановский, ул. Мира, 2-а опубликована на сайте: su-111.ru». На основании ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется. Таким образом, в п. 5.12 проекта договора указана информация, противоречащая ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.4. В соответствии с п. 3.2 проекта договора: «Ответственность Застройщика перед Участником долевого строительства - выполняется путем открытия счета ЭСКРОУ открытого в ЮГО-ЗАПАДНЫЙ БАНК ПАО СБЕРБАНК». На основании ч. 1 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст.15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи. Таким образом указанный пункт противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, поскольку открытие счета эскроу не является ответственностью застройщика перед участником долевого строительства. 2.5. Раздел 4 проекта договора не содержит информацию, предусмотренную ч. 2 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, что противоречит действующему законодательству. В соответствии с ч. 2 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, на основании ч. 2 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). В вышеуказанном случае в проекте договора должны быть указаны условия, предусмотренные в том числе п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ (то есть цена договора, сроки и порядок ее уплаты), а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену по договору до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений об эскроу-агенте (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). 2.6. В соответствии с п. 5.1.6 проекта договора: «Застройщик обязуется в случае расторжения Договора участия в долевом строительстве по любой причине возвратить денежные средства Участникам долевого строительства (Заемщикам Банка) (собственные и кредитные) путем перечисления их на текущий счет Участников долевого строительства (Заемщиков Банка) в Банке, номер и другие реквизиты которого указываются в Договоре участия в долевом строительств, с обязательным уведомлением Банка о возврате средств не менее чем за 5 рабочих дней до их отправки». Согласно ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона №214-ФЗ в случае прекращения договора эскроу при расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном либо внесудебном порядке денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Таким образом, указанные условия в проекте договора противоречит действующему законодательству. 2.7. В соответствии с п. 5.3.2 проекта договора: «В течение 7 дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика принять по Акту приема–передачи оплаченную Квартиру и с этого момента нести ответственность и риски, связанные с владением и пользованием полученной Квартирой. В случае нарушения Участником долевого строительства сроков приемки Квартиры без письменного объяснения причин, считается, что Застройщик надлежащим образом исполнил свое обязательство по передаче Квартиры Участнику долевого строительства. По истечении 7 дней с момента получения уведомления от Застройщика о необходимости приемки Квартиры Участник долевого строительства несет полную ответственность за сохранность Квартиры». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В связи с изложенным п. 5.3.2 проекта договора противоречит положениям Федерального закона № 214-ФЗ. 2.8. В соответствии с п. 6.2 проекта договора: «В случае если строительство Объекта не может быть завершено в предусмотренный настоящим договором срок, Застройщик не позднее чем 31.12.23 г, до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий настоящего договора и заключении дополнительного соглашения». Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, п. 6.2 проекта договора противоречит действующему законодательству. 2.9. В соответствии с п. 7.1.1 проекта договора: «В случае задержки сроков окончания строительства Объекта, более чем на два месяца, Участник долевого строительства вправе во внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий Договор путем направления письменного уведомления. Дата получения Застройщиком указанного уведомления считается датой расторжения настоящего Договора. При этом Застройщик обязуется в течение 10 (десяти) банковских дней с момента расторжения Договора возвратить Участникам долевого строительства, фактически внесенные им денежные средства в рублях, в соответствии со ст. 9 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участнику долевого строительства Квартиры, Застройщик уплачивает Участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Если Участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается Застройщиком в двойном размере». Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Таким образом, п. 7.1.1 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.10. В соответствии с п. 7.2.1 проекта договора: «В случае нарушения Участником долевого строительства срока оплаты по п.п. 4.3. настоящего Договора или в случае отказа Участника долевого строительства от выполнения своих обязательств по настоящему Договору, при отсутствии нарушений условий Договора со стороны Застройщика, Застройщик вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке с направлением по адресу Участника долевого строительства, указанному в Договоре, письменного уведомления о расторжении настоящего Договора Застройщиком. При этом Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, а внесенные денежные средства Застройщик возвращает Участнику долевого строительства в течение 30 (тридцати) банковских дней, после реализации Квартиры другому Участнику долевого строительства». Согласно ч.ч. 4, 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 3-5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 и 5 той же статьи. Таким образом, из вышеизложенных норм следует, что застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только в одном случае – несвоевременная оплата договора дольщиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214). В иных случаях договор долевого участия может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Вместе с тем из содержания п. 7.2.1 проекта договора следует, что застройщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке в случае отказа участника долевого строительства от выполнения своих обязательств по настоящему договору. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Также в соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Указанные условия в проекте договора о том, что внесенные денежные средства застройщик возвращает участнику долевого строительства в течение 30 (тридцати) банковских дней, после реализации Квартиры другому участнику долевого строительства противоречит действующему законодательству. Таким образом, п. 7.2.1 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.11. В соответствии с абзацем 2 п. 8.3 проекта договора: «Гарантийный срок исчисляется со дня передачи Квартиры Участнику долевого строительства». В соответствии с ч. 5-5.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, абзац 2 п. 8.3 проекта договора противоречит ч. 5-5.1, ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ. 2.12. В соответствии с п. 9.4 проекта договора: «Стороны признают, что настоящий Договор, а также все дополнительные соглашения, протоколы и прочие документы, касающиеся условий настоящего Договора, заверенные факсимильным воспроизведением подписи, уполномоченного Застройщиком лица, являются подписанными должным образом и имеют правовую силу документов, оформленных оригинальной собственноручной подписью уполномоченного Застройщиком лица». В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Таким образом, изменение и дополнения к договору участия в долевом строительстве осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированным в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. 3. Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства.