ООО СЗ "КИС-2"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «КИС-2» (ИНН 2310218850) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства по следующим объектам капитального строительства: 1)многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, квартал 1-2, Литер 17, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, район Октябрьский, ул. Вавилова, в районе военного городка № 140 Ростовской-на-Дону КЭЧ района (далее – литер 17); 2)многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, квартал 1-2, Литер 18, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, район Октябрьский, ул. Вавилова, в районе военного городка № 140 Ростовской-на-Дону КЭЧ района (далее – литер 18). В ЕИСЖС на дату наблюдения - 09.02.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «КИС-2» (ИНН 2310218850) размещена следующая информация о строительстве указанных объектов: - разрешения на ввод в эксплуатацию от 11.01.2022 № 61-310-987009-2022, от 07.09.2021 № 61-310-987109-2021; - разрешения на строительство от 12.01.2022 № 61-310-004801-2022 со сроком действия до 12.01.2025 (литер 17), от 02.02.2022 № 61-310-005401-2022 со сроком действия до 02.02.2025 (литер 18); - положительные заключения экспертизы проектной документации, проектные документации и результаты инженерных изысканий; - проектные декларации № 61-001288 от 02.03.2022 (литер 17) с изменениями по состоянию на 06.02.2023, № 61-001302 от 27.04.2022 (литер 18) с изменениями по состоянию на 07.02.2023; - документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки (договор купли-продажи земельного участка № 20056/21 от 20.01.2022, зарегистрированный 02.02.2022 в Управлении Росреестра по Ростовской области, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.02.2022 по литеру 17; договор купли-продажи земельного участка № 20050/22 от 09.02.2022, зарегистрированный 22.02.2022 в Управлении Росреестра по Ростовской области, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.02.2022 по литеру 18); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2,3,4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3 кварталы 2022 года; - аудиторское заключение за 2021 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объектов (актуальные на 01.02.2023); - извещения о начале строительства объектов капитального строительства; - сведения об открытии расчетных счетов застройщика с указанием номера таких счетов, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - градостроительные планы земельных участков; - схемы планировочной организации земельных участков, выполненные в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ выдается контролирующим органом, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве по литеру 17 зарегистрирован 16.03.2022, по литеру 18 зарегистрирован 11.05.2022, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. В подразделах 15.1, 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001288 от 02.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.02.2022 по литеру 17 предусмотрены в составе многоквартирного дома и указаны характеристики 33 нежилых помещений. В подразделах 15.1, 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001302 от 27.04.2022 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 по литеру 18 предусмотрены в составе многоквартирного дома и указаны характеристики 49 нежилых помещений. Однако, в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «КИС-2» (ИНН 2310218850) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения - 09.02.2023, не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства на нежилые помещения по литерам 17, 18. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. В соответствии с Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» в графе 9.4.1 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации указываются сведения об общем количестве пассажирских лифтов, в графе 9.4.2 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации – сведения об общем количестве грузовых лифтов (грузоподъемностью не менее 1000 кг.), в графе 9.4.3 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации –– сведения об общем количестве грузопассажирских лифтов. Проектная декларация № 61-001288 от 02.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.02.2023 по литеру 17 содержит недостоверную информацию: в графе 9.4.1 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации указано общее количество пассажирских лифтов – 2, в графе 9.4.2 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации указано общее количество грузовых лифтов (грузоподъемностью не менее 1000 кг.) – 2, в графе 9.4.3 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации указано общее количество грузопассажирских лифтов – 4. Согласно п.п. 4.2.2.2, 4.2.2.3 положительного заключения негосударственной экспертизы от 18.11.2021 № 61-2-1-3-067816-2021, утвержденного ООО «Краснодар Экспертиза», по литеру 17 жилой дом прямоугольной формы в плане формируется из 2-х сблокированных секций этажностью 18. Вертикальная связь в здании осуществляется при помощи двух лифтов (в каждой блок-секции): пассажирский (грузоподъемностью 400 кг.) и пассажирский (грузоподъемностью 630 кг., предназначенный для транспортирования пожарных изделий). Таким образом, заключением негосударственной экспертизы от 18.11.2021 по объекту литер 17 предусмотрено общее количество пассажирских лифтов – 4, грузовых лифтов (грузоподъемностью не менее 1000 кг.) и грузопассажирских лифтов – 0. Проектная декларация № 61-001302 от 27.04.2022 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 по литеру 18 содержит недостоверную информацию: в графе 9.4.1 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации указано общее количество пассажирских лифтов – 3, в графе 9.4.2 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации указано общее количество грузовых лифтов (грузоподъемностью не менее 1000 кг.) – 3, в графе 9.4.3 подраздела 9.4 раздела 9 проектной декларации указано общее количество грузопассажирских лифтов – 6. Согласно п.п. 4.2.2.2, 4.2.2.10 положительного заключения негосударственной экспертизы от 14.12.2021 № 61-2-1-3-077301-2021, утвержденного ООО «Краснодар Экспертиза», по литеру 18 жилое здание сформировано путем блокировки 3-х блок секций. Вертикальная связь в здании осуществляется при помощи лифтов (в каждой блок-секции): пассажирский (грузоподъемностью 400 кг.) и пассажирский (грузоподъемностью 630 кг., предназначенный для транспортирования пожарных подразделений). Таким образом, заключением негосударственной экспертизы от 14.12.2021 по объекту литер 18 предусмотрено общее количество пассажирских лифтов – 6, грузовых лифтов (грузоподъемностью не менее 1000 кг.) и грузопассажирских лифтов – 0. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. В результате анализа условий размещенных в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров участия в долевом строительстве (далее – проекты договоров) на жилые помещения по литерам 17, 18 установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.Абзацем 10 пункта 1.4 проектов договоров предусмотрено «Участник долевого строительства осведомлен и согласен с тем, что ввиду вышеизложенных особенностей строительства Дома, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», все претензии в отношении качества построенного Дома и переданного Участнику Объекта долевого строительства могут быть предъявлены только по основаниям несоответствия их качества требованиям Технических условий, а также обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), действовавших на момент прохождения экспертизы проектной документации». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, абзац 10 пункта 1.4 проектов договоров противоречит ч.ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.Абзацем 3 пункта 2.8 проектов договоров предусмотрено: «В случае внесения Участником долевого строительства денежных средств в оплату цены Договора не на счет эскроу, а на иной счет (расчетный счет Застройщика и др.), Участник долевого строительства несет риск всех связанных с этим неблагоприятных последствий, в том числе, Участник долевого строительства обязан возместить Застройщику все расходы, понесенные Застройщиком при возврате ошибочно внесенных Участником долевого строительства денежных средств (комиссионное вознаграждение банка и т.п.)». В пункте 2.9 проектов договоров указано: «В случае оплаты Участником долевого строительства Цены Договора или части Цены Договора до даты государственной регистрации настоящего Договора, Участник долевого строительства возмещает Застройщику (должностному лицу Застройщика) расходы на уплату административных штрафов, любых иных санкций, а также комиссий банка, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств Участника долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании письменного требования Застройщика в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения указанного требования». Согласно ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в абзаце 3 пункта 2.8, пункте 2.9 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Кроме того, застройщик указанным пунктом проекта договора возлагает на участника долевого строительства ответственность за нарушение, которое может возникнуть до заключения договора участия в долевом строительстве (до его государственной регистрации), то есть указанные правоотношения находятся вне рамок регулирования договора, следовательно, предусматривать в проекте договора ответственность за данное нарушение неправомерно. Таким образом, абзац 3 пункта 2.8, пункт 2.9 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. Пунктом 3.10 проектов договоров предусмотрено: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта в установленный пунктом 3.9. Договора срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 ст. 8 Закона 214-ФЗ) Застройщик вправе составить односторонний акт о передаче Объекта по истечении 14 (четырнадцати) календарных дней со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 3.9. Договора. При этом риск случайной гибели Объекта». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, пункт 3.10 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 4. Согласно пункту 3.12 проектов договоров: «В случае, если строительство Дома не может быть завершено в установленный пунктом 3.2. Договора срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Указанная информация направляется Застройщиком одним или несколькими из следующих способов: - по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении; - вручается Участнику долевого строительства лично под расписку; - электронным письмом на адрес электронной почты Участника долевого строительства ________; - SMS-сообщением на номер телефона Участника долевого строительства +7__________. Участник долевого строительства обязан в течение 3 (трех) рабочих дней после получения предложения об изменении Договора прибыть в офис Застройщика, подписать дополнительное соглашение к Договору об изменении сроков, установленных пунктами 3.2. – 3.3. Договора, и обеспечить подачу необходимых документов в регистрирующий орган для государственной регистрации указанного дополнительного соглашения. В случае отсутствия возможности прибытия в офис Застройщика в указанный срок, Участник долевого строительства обязан направить в адрес Застройщика информацию о согласии на изменение срока передачи Объекта, а также указать срок, в течение которого он прибудет для подписания дополнительного соглашения. Указанная информация должна быть направлена Участником долевого строительства любым из возможных способов, позволяющих достоверно установить отправителя, а также подтвердить получение ее Застройщиком, в том числе, на адрес электронной почты Застройщика, указанный на его официальном сайте». В соответствии с пунктом 3.13 проектов договоров: «В случае не подписания Участником долевого строительства дополнительного соглашения, указанного в пункте 3.12. Договора, в установленный Договором срок, либо при поступлении в адрес Застройщика уведомления об отсутствии адресата по адресу, указанному в Договоре, предложение об изменении срока передачи Объекта считается согласованным Сторонами». Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Из приведенной нормы закона следует, что согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о сроке передаче объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того в соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16. Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Указанная правовая позиция подтверждена также судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2015 № 5-КГ15-156; п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Таким образом, пункты 3.12, 3.13 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5.В соответствии с пунктом 3.14 проектов договоров: «Стороны определили, что изменение сроков строительства в соответствии с разрешительной документацией, полученной Застройщиком в порядке, установленном действующим законодательством, является безусловным основанием для изменения условий Договора в части срока передачи Объекта в соответствии с такой разрешительной документации, и не влечет для Застройщика уплату неустойки или взыскание убытков». Вместе с тем изменение условия договора о сроке передачи объекта долевого строительства возможно только в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, ч. 1 ст. 450 ГК РФ, то есть путем согласования с участниками долевого строительства, поскольку указанное условие является существенным. Следовательно, изменение срока строительства в разрешительной документации не влечет автоматического изменения условия договора о передаче объекта, и освобождение от ответственности застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, условия пункта 3.14 проектов договоров противоречат ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, ч. 1 ст. 450 ГК РФ и ущемляют права участников долевого строительства. 6.Пунктом 3.15 проектов договора предусмотрено: «Стороны определили, что в случае неисполнения Участником долевого строительства обязательства по оплате цены Договора в полном объеме, до момента наступления срока передачи Объекта, предусмотренного пунктом 3.3. Договора, Застройщик, направивший Участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства Дома и о готовности Объекта к передаче, имеет право не передавать Объект Участнику долевого строительства, на основании норм ч. 2 ст. 12 Закона 214-ФЗ, ст. 359 Гражданского кодекса РФ, до тех пор, пока обязательства по оплате цены Договора и уплате неустойки не будут исполнены Участником долевого строительства в полном объеме». Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Таким образом, пункт 3.15 проектов договоров, предусматривающий передачу застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства после уплаты неустойки в полном объеме, противоречит ч. 1 ст. 5, ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ. 7. В соответствии с пунктом 4.3 проектов договоров: «Гарантийный срок на материалы отделки, оборудование (за исключением указанного в пункте 4.2. Договора), комплектующие изделия Объекта определяется равным сроку, установленному их изготовителем, но не может составлять более 2 (двух) лет (в соответствии с Инструкцией по эксплуатации Объекта). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Объекта Участнику долевого строительства, либо со дня составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При этом ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает изъятий в отношении гарантийного срока отдельных элементов, входящих в состав объекта долевого строительства. Условие пункта 4.3 проектов договоров фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства и ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, гарантийный срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ на имущество, входящее в комплектацию объекта, не может быть равен гарантийному сроку, установленному изготовителями данного имущества. Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, пятилетний гарантийный срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, распространяется также на общее имущество жилого дома и не может быть равен гарантийному сроку, установленному изготовителями данного имущества. Указанная правовая позиция подтверждена судебной практикой (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2020 по делу № 88-21106/2020, Определение Верховного суда РФ от 17.07.2020 по делу № 305-ЭС19-20516(5). Соответственно пункт 4.3 проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 8.В соответствии с пунктом 6.11 проектов договоров: «Участник долевого строительства обязуется сдать документы на государственную регистрацию права собственности на Объект в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания передаточного акта, но не ранее даты постановки Дома на государственный кадастровый учет. После получения выписки, подтверждающей проведение государственной регистрации права, представить ее копию Застройщику в течение 3 (трех) рабочих дней». Согласно c ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии co ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа o передаче объекта долевого строительства). Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, условия пункта 6.11 проектов договоров не соответствуют действующему законодательству, ущемляют права участников долевого строительства. 9.В соответствии с пунктом 8.3 проектов договоров: «Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими Сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке, за исключением случаев иного порядка изменения условий Договора, предусмотренных Договором (пункт 3.13.). В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, дополнительные соглашения к Договору, подписанные Сторонами, имеют юридическую силу и являются обязательными для Сторон с момента их подписания. Отсутствие государственной регистрации таких дополнительных соглашений не является основанием для признания их незаключенными». В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Таким образом, все изменения и дополнения к договору участия в долевом строительстве осуществляются путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированным в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Следовательно, условия пунктов 8.3 проектов договоров не соответствуют действующему законодательству. 10. В соответствии с абзацем 3 пункта 8.4 проектов договоров: «За получение согласия на уступку Участник долевого строительства уплачивает Застройщику 10 000 (десять тысяч) рублей, наличными денежными средствами в кассу Застройщика либо безналичным перечислением на расчётный счет Застройщика, указанный в Договоре». Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Статьей 382 ГК РФ установлено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, застройщик, руководствуясь положениями ст. 382 ГК РФ, предусмотрел в проектах договоров обязанность участника получить согласие застройщика на уступку прав требований по договору. Вместе с тем установление платы за получение согласия застройщика на уступку является незаконным. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено, в том числе ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ при уступке прав требований по договору. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Следовательно, условия абзаца 3 пункта 8.4 проектов договоров не соответствуют действующему законодательству, ущемляют права участников долевого строительства. 11. Согласно пункту 8.5 проектов договоров: «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при заключении и исполнении Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров. Стороны установили в качестве обязательного досудебный претензионный порядок урегулирования споров, при котором Сторона, получившая претензию с приложением документов, обосновывающих требования, обязана направить мотивированный ответ в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с даты получения претензии. В случае неурегулирования разногласий, спор подлежит рассмотрению в судебном порядке. Стороны пришли к соглашению об установлении договорной подсудности для рассмотрения споров по Договору – в суде по месту нахождения Объекта». В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застройщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцу право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. Также согласно п. 11 ч. 2 ст. 16. Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застройщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ. Следовательно, условия пункта 8.5 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.