ООО "СЗ ЕКАТЕРИНИНСКИЙ"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ Екатерининский» (ИНН 6162084284) является застройщиком следующих объектов капитального строительства: 1)20-этажный многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, 9 этап строительства, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Магнитогорская, 2 а; 2)20-этажный многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, 10 этап строительства, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Магнитогорская, 2; 3)5-этажная многоуровневая автостоянка, 14 этап строительства, расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Циолковского, 3. В ЕИСЖС на 25.01.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ Екатерининский» (ИНН 6162084284) размещена следующая информация о строительстве указанных объектов: - разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.12.2022 № 61-44-899509-2022 (9 этап строительства); - разрешения на строительство № RU61-310-899501-2016 от 09.12.2016 со сроком действия до 09.01.2024 (9 этап строительства), № RU61-310-898801-2016 от 09.12.2016 со сроком действия до 09.12.2024 (10 этап строительства), № RU61-310-902201-2017 от 23.01.2017 со сроком действия до 23.01.2024 (многоуровневая автостоянка, 14 этап строительства); - положительные заключения экспертизы проектной документации, проектные документации и результаты инженерных изысканий; - проектные декларации № 61-001099 от 06.11.2020 (9 этап строительства) с последними изменениями на 12.12.2022, № 61-001240 от 14.10.2021 (10 этап строительства), № 61-0010243 от 06.11.2020 (многоуровневая автостоянка, 14 этап строительства) с последними изменениями на 10.01.2023; - заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, от 10.11.2020 № 102 в отношении многоуровневой автостоянки; - документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки (договор аренды земельного участка от 10.07.2020 № СП-9 со сроком действия до 10.07.2023, акт приема – передачи земельного участка от 10.07.2020 по 9 этапу строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Магнитогорская, 2 а; договор аренды земельного участка от 15.02.2021 № СП-10 со сроком действия до 15.02.2025, акт приема – передачи земельного участка от 15.02.2021 по 10 этапу строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Магнитогорская, 2; договор аренды земельного участка от 15.02.2021 № СП-14 со сроком действия до 15.02.2025, акт приема –передачи земельного участка от 15.02.2021 по 14 этапу строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Циолковского, 3). - проекты договоров участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2020 года, 1,2,3,4 кварталы 2021 года, 1, 2 квартал 2022 года; - аудиторские заключения за 2020, 2021; - фотографии (по 9 этапу строительства – актуальные на 07.12.2022, по 10, 14 этапу строительства – актуальные на 12.01.2023); - извещения о начале строительства объектов капитального строительства; - сведения об открытии расчетных счетов застройщика с указанием номера таких счетов, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - градостроительные планы земельные участков; - схемы планировочной организации земельных участков, выполненные в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ выдается контролирующим органом, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве по 10 этапу строительства зарегистрирован 18.11.2021, по 14 этапу строительства зарегистрирован 01.12.2021, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требование ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ по размещению бухгалтерской (финансовой) отчетности не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018. Обязанность по размещению бухгалтерской (финансовой) отчетности y застройщика отсутствует, в связи c получением разрешений на строительство указанных объектов до 01.07.2018 (№ RU61-310-899501-2016 от 09.12.2016, № RU61-310-898801-2016 от 09.12.2016, № RU61-310-902201-2017 от 23.01.2017). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Однако в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 10.1, 10.2 Правил ООО «СЗ Екатерининский» (ИНН 6162084284) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения - 25.01.2023 по 20-этажному многоквартирному жилому дому с помещениями общественного назначения, 9 этап строительства, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Магнитогорская, 2 а, не размещены подтверждения изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям ч. 3.8 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза (далее – подтверждение) № 4 от 13.12.2022, № 3 от 12.12.2022, № 2 от 10.12.2022, № 1 от 18.11.2022, утвержденные ООО «ПИК Основа». В соответствии с ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. Подтверждения подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. Даты совершения правонарушений - 15.12.2022, 14.12.2022, 22.11.2022. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. В результате анализа условий размещенного 11.01.2023 в ЕИСЖС застройщиком проекта договора участия в долевом строительстве (далее – проект договора) на машино-место в многоуровневой автостоянке, 14 этап строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Циолковского, 3, и размещенных 08.06.2022, 26.11.2021 проектов договоров на жилое и нежилое помещения в многоквартирном доме, 10 этап строительства, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Магнитогорская, 2, установлено нарушение положения законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.В соответствии с пунктом 6.1.8 проектов договоров: - (14 этап строительства, машино-место): «Застройщик в срок до 30 июня 2023 года обеспечивает передачу Объекта Участнику долевого строительства в завершенном строительстве Многоуровневой парковки путем подписания Акта приема-передачи Объекта, предварительно направив ему письменное уведомление о необходимости подписания Акта». - (10 этап строительства, нежилое помещение): «Застройщик в срок в течении 6 (шесть) месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию обеспечивает передачу Объекта Участнику долевого строительства в завершенном строительстве Многоквартирного дома путем подписания Акта приема-передачи Объекта, предварительно направив ему письменное уведомление о необходимости подписания Акта» - (10 этап строительства, жилое помещение): «Застройщик в срок до 31 декабря 2024 года обеспечивает передачу квартиры Участнику долевого строительства в завершенном строительстве Многоквартирного жилого дома путем подписания Акта приема-передачи Квартиры, предварительно направив ему письменное уведомление о необходимости подписания Акта». Согласно пункту 6.1.9 проектов договоров указано: «После исполнения обязательства, предусмотренного п. 6.1.8. Договора, Застройщик не несет ответственность за несоблюдение срока передачи Объекта, в том числе в случае неявки Участника, его отказа от подписания Акта, а также в случае возвращения оператором почтовой связи заказного письма Застройщика с сообщением об отказе Участника от его получения или в связи с отсутствием Участника по указанному им адресу в настоящем договоре». В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а не обеспечить передачу объекта долевого строительства. На основании изложенного, условие пункта 6.1.8 проектов договоров противоречит требованиям ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. С учетом требований ч. 5 ст. 8, ч. 2 ст. 6, ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик освобождается от ответственности в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом, в Федеральном законе № 214-ФЗ не предусмотрено оснований для освобождения застройщика от ответственности за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства после направления застройщиком письменного уведомления участнику долевого строительства о необходимости подписания передаточного акта, а также в случае отказа участника долевого строительства от подписания указанного акта. Кроме того, в ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства при выявлении недостатков в объекте. Таким образом, пункт 6.1.9 проектов договоров противоречит требованиям ч. 5 ст. 8, ч. 2 ст. 6, ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.В абзаце 2 пункта 6.2.11, пункте 9.3 проектов договоров предусмотрена следующая ответственность участника долевого строительства по уплате пеней, штрафов застройщику: «Участник долевого строительства обязуется не перечислять денежные средства в счет оплаты по настоящему договору на счет эскроу до регистрации настоящего договора. Обязуется в течении 5 (пять) рабочих дней с момента получения претензии возместить Застройщику денежные средства затраченные последним на уплату убытков, штрафов иных платежей вынесенных/примененных уполномоченными органами власти в отношении Застройщика, следствии нарушения участником долевого строительства обязательств определенных в настоящем пункте В случае нарушения или несвоевременного исполнения Участником долевого строительства обязательств по принятию Объекта долевого строительства, предусмотренных настоящим договором, Участник долевого строительства оплачивает Застройщику единовременный фиксированный штраф в размере 10% (десять процентов) от Цены Договора, указанной в п. 4.1. настоящего договора». В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. В ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства – составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в абзаце 2 пункта 6.2.11, пункте 9.3 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Таким образом, абзац 2 пункта 6.2.11, пункт 9.3 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3.В пункте 8.2 проектов договором указано: «Стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его проекту, техническим нормам и правилам является Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в установленном порядке». В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства, а пункт 8.2 проектов договоров по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.В пункте 9.2 проектов договоров предусмотрено: «В случае нарушения или несвоевременного исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате Цены Договора, предусмотренных в разделе 4 настоящего договора, Участник долевого строительства оплачивает Застройщику пеню в размере 0,1% (ноль целых одна десятая процента) от неуплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки исполнения обязательства» В соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 6 ст. ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, п. 9.2 проектов договоров противоречит ч.ч. 5, 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. 5.В пункте 12.5 проектов договоров указано: «В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) Многоуровневой парковки и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящейся (создаваемые) на этом земельном участке Многоуровневой парковки и (или) иной объект недвижимости». Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО «СЗ Екатеринский» для строительства многоквартирного дома и многоуровневой автостоянки привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельные участки и на строящиеся на них многоквартирный дом и многоуровневую автостоянку. Следовательно, пункт 12.5 проектов договоров противоречит ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.