ООО СЗ "ФЕНИКС"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» 10.11.2022 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «Феникс» (ИНН 6168007590) является застройщиком многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) (многоквартирные жилые дома №1 и №2 с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома) по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт Стачки (номер дома отсутствует в разрешении на строительство) (ЖК «Таймс»). Информация ООО СЗ «Феникс» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф в полном объеме. Вместе c тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Также в результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение, машино-место (далее – проекты договоров), размещенных ООО СЗ «Феникс» на дату мониторинга - 12.12.2022 в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, установлено несоответствие пунктов проектов договоров положениям Федерального закона № 214-ФЗ, которые могут повлечь ущемление законных прав участников долевого строительства. 1. B соответствии c абзацем вторым пункта 3.7 проектов договоров в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта участник долевого строительства обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки принятия объекта, а кроме того, участник долевого строительства обязан возместить затраты застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента подписания передаточного акта, указанного в п.3.3. настоящего договора либо составления застройщиком одностороннего акта о передаче объекта. В соответствии с абзацем 3 пункта 3.9 проектов договоров участник долевого строительства возмещает застройщику все затраты по обеспечению объекта энергоресурсами, затраты по эксплуатации и по техническому и коммунальному обслуживанию многоквартирного жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности в случаях, предусмотренных п. 3.8 договора (в случае неоплаты или неполной оплаты цены договора), - начиная со дня, указанного в уведомлении о передаче объекта. Указанные условия проектов договоров противоречит положениям Федерального закона №214-ФЗ, Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1). Федеральный закон №214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком. В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне, предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. B соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застpойщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 4 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. Таким образом, Федеральным законом №214-ФЗ установлено одно последствие отсутствия оплаты договора - односторонний отказ застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. B соответствии c ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застpойщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу o передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными c момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застpойщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). B соответствии c ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных c осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации o защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только c момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и c этого момента y него как y законного владельца объекта наряду c правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных c его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В Федеральном законе №214-ФЗ также отсутствует указанная в абзаце втором пункта 3.7 проектов договоров ответственность участника долевого строительства в виде уплаты застройщику неустойки (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки принятия объекта. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. B связи c изложенным абзац второй пункта 3.7, абзац третий пункта 3.9 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. B соответствии c абзацем четвертым пункта 3.7 проектов договоров под уклонением участника долевого строительства от принятия объекта понимается не подписание участником долевого строительства в предусмотренный договором срок по любым причинам передаточного акта и отсутствие письменной претензии участника долевого строительства к качеству объекта, направленной застройщику в порядке, предусмотренном договором. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Таким образом, Федеральным законом №214-ФЗ предусмотрено право потребовать от застройщика составления акта, а не направление письменной претензии и мотивированного отказа от подписания передаточного акта в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта. Учитывая изложенное абзац четвертый пункта 3.7 проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. B соответствии c пунктами 4.6, 4.6.1, 4.6.2 проектов договоров в случае изменения по результатам технической инвентаризации общей приведенной площади объекта в размере более чем на 5 (пять) процентов от общей приведенной площади объекта (в сторону увеличения либо уменьшения), такое изменение влечет изменение цены договора и необходимость доплаты/возврата разницы между договорной и фактической общей приведённой площади объекта. Расчет осуществляется исходя из цены за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего договора. Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункты 4.6, 4.6.1, 4.6.2 проектов договоров о возможном увеличении или уменьшении общей площади объекта долевого строительства более чем на 5 процентов противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. B соответствии c пунктом 5.2.7 проектов договоров участник долевого строительства обязан обратиться за государственной регистрацией договора в регистрирующий орган, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора, в том числе представить в указанный срок все необходимые (от участника долевого строительства) для регистрации договора документы. B соответствии c пунктом 5.2.8 проектов договоров участник долевого строительства обязуется в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента подписания передаточного акта обратиться в регистрирующий орган, для государственной регистрации своего права собственности на объект. В течение 20 (двадцати) календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на объект, предоставить застройщику копию документа, подтверждающего произведенную регистрацию. В соответствии c пунктом 7.6 проектов договоров в случае нарушения сроков, установленных п.5.2.7, 5.2.8 договора, застройщик вправе потребовать от участника долевого строительства уплаты штрафа в размере 10 000 (десять тысяч) рублей за несвоевременное обращение в регистрирующий орган за регистрацией настоящего договора, права собственности на объект и (или) за не уведомление (несвоевременное уведомление) застройщика о произведенной регистрации права собственности на объект. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ). Согласно ч.1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Таким образом, заявление на государственную регистрацию договора стороны должны подавать совместно, а в проекте договоров предусмотрена указанная обязанность и ответственность за ее неисполнение в виде штрафа только в отношении участника долевого строительства. B соответствии c ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии co ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ. При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застpойщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застpойщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 21 8-ФЗ передаточного акта (иного документа o передаче объекта долевого строительства). Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12 «Исполнение обязательств по договору», в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, условия проектов договоров о возложении на участника долевого строительства обязанностей, предусмотренных пунктами 5.2.7, 5.2.8, и ответственности, предусмотренной пунктом 7.6 проектов договоров, не соответствуют действующему законодательству, ущемляют права участника долевого строительства как потребителя. 5. В соответствии пунктом 6.2 проектов договоров свидетельством надлежащего качества объекта и соответствия его условиям настоящего договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации является разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, полученное застройщиком в установленном законодательством порядке. Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства и подтверждать отсутствие при создании объекта каких-либо существенных недостатков, пункт 6.2 проектов договоров по своей сути освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 6. B соответствии c пунктом 3.5 проектов договоров при наличии у участника долевого строительства замечаний по недостаткам объекта, не являющихся существенными и не препятствующими использовать объект по назначению, участник долевого строительства не вправе отказаться от подписания передаточного акта, при этом стороны одновременно с подписанием передаточного акта подписывают акт осмотра в отношении недостатков объекта с указанием всех имеющихся у участника долевого строительства замечаний к объекту. В случае обоснованности таких замечаний, недостатки должны быть устранены Застройщиком в срок 30 (тридцать) рабочих дней. B соответствии c пунктом 6.5 проектов договоров не допускается устранение недостатков силами участника долевого строительства с возложением расходов на застройщика. Нарушение настоящего пункта влечет для участника долевого строительства утрату права на устранение недостатков за счет застройщика в пределах гарантийного срока, установленного настоящим договором. Вместе с тем согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застpойщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательны требований, приведшими к ухудшению качеств такого объекта, или c иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застpойщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, пункты 3.5, 6.5 проектов договоров не соответствуют ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку ограничивают право потребителя на выбор способов восстановления нарушенных прав, предусмотренных ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Закон №2300-1, ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, положения пунктов 3.5, 6.5 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 7. B соответствии c пунктом 6.6 проектов договоров гарантийный срок на объект, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, составляет пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода жилого дома в эксплуатацию. Однако согласно ч. 5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. Таким образом, условие пункта 6.6. проектов договоров фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно - на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Таким образом, указанное условие проектов договоров ограничивает права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 8. B соответствии c пунктом 6.9 проектов договоров гарантийный срок на имущество, входящее в комплектацию объекта или общего имущества жилого дома (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и т.п), равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Согласно ч.5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Таким образом, гарантийный срок, предусмотренный ч.5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ на имущество, входящее в комплектацию объекта, не может быть равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, пятилетний гарантийный срок, предусмотренный ч.5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, распространяется также на общее имущество жилого дома и не может быть равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Позиция Службы подтверждена судебной практикой (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2020 по делу №88-21106/2020, Определение Верховного суда РФ от 17.07.2020 по делу №305-ЭС19-20516(5). Соответственно указанные в п. 6.9 проектов договоров условия противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 9. Пунктом 5.2.5 проектов договоров также предусмотрено, что в случае нарушения участником долевого строительства условия договора о запрете до оформления права собственности на объект не проводить работы, затрагивающие фасад жилого дома и его элементы (включая установку снаружи здания любых устройств, кондиционеров, сооружений, остекление балконов, лоджий, террас и т.п.), не осуществлять никаких изменений и работ в отношении общего имущества жилого дома, он несет все затраты по приведению имущества в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у застройщика, кроме того уплачивает застройщику штраф, предусмотренный договором. 10. B соответствии c пунктом 7.5 проектов договоров в случае нарушения участником долевого строительства обязательств, предусмотренных пунктами 5.2.4, 5.2.5. договора, участник долевого строительства несет все затраты по приведению объекта и (или) общего имущества в жилом доме в прежний вид (оплачивает стоимость восстановительных работ) и возмещает застройщику связанные с этим убытки, а также по требованию застройщика обязан уплатить штраф в размере 10 % (десяти процентов) от цены договора (п.5.1 договора). Участник долевого строительства полностью отдает себе отчет в том, что к нему также могут быть применены меры административной ответственности. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в пунктах 5.2.5, 7.5 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункты 5.2.5, 7.5 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 11. B соответствии c пунктом 7.4 проектов договоров в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства при надлежащем исполнении обязательств со стороны застройщика, участник долевого строительства обязан оплатить застройщику фактически понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением обязательств по договору. Указанный пункт проектов договоров противоречит п. 1.2 ч.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ, согласно которому участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику. Также не указание на перечень расходов, связанных с исполнением обязательств по договору, которые обязан оплатить участник долевого строительства застройщику, позволяет толковать пункт 7.4 проектов договоров по своему усмотрению и создает правовую неопределенность. Таким образом, пункт 7.4 проектов договоров противоречит действующему законодательству. 12. B соответствии с пунктом 9.1 проектов договоров все споры и разногласия, возникшие из договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. До направления искового заявления в суд предъявление письменной претензии другой стороне является обязательным. Претензия должна быть рассмотрена и по ней должен быть дан ответ в течение 15 рабочих дней со дня ее получения. В случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной стороны по существу, спор передается на разрешение в суд в установленном действующим законодательством порядке. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16. Закона № 2300-1 недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застpойщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ. Следовательно, пункт 9.1 проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.