ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СК "ПОБЕДА"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» 30.11.2022 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «СК «Победа» (ИНН 6164106039) является застройщиком многоквартирного жилого дома с автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Димитрова, 63. Информация размещена не в полном объеме. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «СК «Победа» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 30.11.2022 не разместило проект договора участия в долевом строительстве на машино-место при наличии в разделах 15.1, 15.3 проектной декларации № 61-001266 сведений о 42 машино-местах, строящихся в рамках проекта строительства многоквартирного дома. Также разделом 19.7 проектной декларации № 61-001266 предусмотрено заключение договоров участия на машино-места. Также в нарушение требований ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «СК «Победа» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 30.11.2022 разместило документ, предусмотренный п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 3 квартал 2022 г., с нарушением срока - 01.11.2022, то есть позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Последний день срока размещения - 31.10.2022. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), размещенного ООО СЗ «СК «Победа» на дату мониторинга - 30.11.2022, в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф в отношении многоквартирного жилого дома с автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Димитрова, 63, установлено несоответствие пунктов проекта договора положениям Федерального закона № 214-ФЗ, которые могут повлечь ущемление законных прав участников долевого строительства.1. Абзацы 12,13,14 пункта 3.2 проекта договора регламентируют отношения застpойщика и участника долевого строительства в случае оплаты цены договора участия в долевом строительстве c помощью кредитных средств при заключении договора об ипотеке в соответствии c Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, в проекты договоров необходимо внести поправки относительно применения абзацев 12,13,14 пункта 3.2 только в случае заключения участником долевого строительства договора об ипотеке. 2. B соответствии c пунктами 3.6, 3.7, 3.8, 3.9 проекта договора цена договора подлежит дополнительному уточнению в случае расхождения после ввода в эксплуатацию объекта проектной и фактической площадей объекта долевого строительства и стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется исходя из цены за один квадратный метр, установленной в п. 3.2. настоящего договора. Вместе с тем согласно пп. 2 п.1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади.Таким образом, пункты 3.6, 3.7, 3.8, 3.9 проекта договора о возможном увеличении или уменьшении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. B соответствии c пунктом 3.10 проекта договора оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. Обязательства участника долевого строительства по оплате цены договора считаются исполненными полностью с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором. Однако согласно ч.1 ст. 15.4 Федерального закона №214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона. Согласно ч.3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.Таким образом, пункт 3.10 проекта договора противоречит ч.1, ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона №214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.4. B соответствии c абзацем 4 пункта 4.2 проекта договора стороны учитывают тот факт, что получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома подтверждает завершение строительства в полном объеме как жилого дома, так и объекта и их соответствие условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие при создании объекта каких-либо существенных недостатков. В соответствии пунктом 6.1 проекта договора стороны определили, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта является подтверждением соответствия объекта долевого строительства проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также договору. Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства и подтверждать отсутствие при создании объекта каких-либо существенных недостатков, а абзац 4 пункта 4.2, пункта 6.1 проекта договора по своей сути освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, являются ничтожными условиями, противоречащими действующему законодательству, влекущими ущемление законных прав участников долевого строительства.5. B соответствии c пунктом 4.3 проекта договора застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства. В случае уклонения участника от принятия объекта и подписания акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего договора, участник оплачивает все расходы по оплате возможных затрат по обеспечению объекта коммунальными ресурсами и затрат по эксплуатации и по техническому обслуживанию жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности, начиная с момента истечения семидневного срока, предназначенного для подписания акта приема-передачи, и до момента составления застройщиком одностороннего акта о передаче объекта в течение 3-х рабочих дней с даты предъявления такого требования застройщиком.B соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застpойщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. B соответствии c ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застpойщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу o передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными c момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застpойщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). B соответствии c ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных c осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации o защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только c момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и c этого момента y него как y законного владельца объекта наряду c правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных c его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. B связи c изложенным пункт 4.3 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 6. B соответствии c пунктом 5.2.2 проекта договора участник долевого строительства вправе уступить свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам при условии предварительного письменного с Банком соглашения об уступке, предоставления одного экземпляра такого соглашения застройщику, согласования с застройщиком, и с момента государственной регистрации договора и полного выполнения участником долевого строительства обязательств по внесению цены договора согласно п.3.1. договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта долевого строительства.Согласно ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.Кроме того, согласие Банка на уступку необходимо в случае оплаты цены договора участия в долевом строительстве c помощью кредитных средств при заключении договора об ипотеке в соответствии c Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, пункт 5.2.2 проекта договора противоречит ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ. 7. B соответствии c пунктом 6.2 проекта договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, а именно для проживания, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в согласованные сторонами разумные сроки.Вместе с тем согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застpойщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательны требований, приведшими к ухудшению качеств такого объекта, или c иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застpойщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, пункт 6.2. проекта договора не соответствуют ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку устанавливает только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1), ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. 8. B соответствии c пунктом 11.1 проекта договора в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге земельный участок, указанный в разделе 1 договора, и строящийся на этом земельном участке объект. Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу.Таким образом, поскольку ООО Специализированный застройщик «СК «Победа» для строительства многоквартирных домов привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом. Учитывая изложенное, пункт 11.1 проекта договора не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 9. B соответствии с п. 12.1 проекта договора споры и разногласия, возникающие между сторонами из договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения объекта с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения претензий - в течение 1 (одного) месяца с момента получения. Вместе с тем согласно ч.2 ст.17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:- нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч.2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16. Закона № 2300-1 недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застpойщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ. Следовательно, пункт 12.1 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.