ООО СЗ "РОСТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ"

На дату мониторинга сайта – 16.09.2022 выявлены следующие нарушения требований п. 3, 5, 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «г», «х» п. 9 Правил ООО СЗ «РОСТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф: В проектной декларации № 61-001230 с последними внесенными изменениями по состоянию на 02.06.2022 содержится неполная и недостоверная информация: - в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в пункте 6.1 раздела 6 проектной декларации размещена информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату на 31.03.2022 (необходимо разместить по состоянию на 30.06.2022); - в нарушение п. 5 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении корпуса 1 в разделе 9.3.2 указана сумма общей площади всех нежилых помещений – 618,60 м2, а в разделе 15.3.1 – 617,1 м2; в отношении корпуса 2 в разделе 9.3.2 указана сумма общей площади всех нежилых помещений – 653,00 м2, а в разделе 15.3.1 – 651,6 м2; Застройщику необходимо устранить противоречие в разделах проектной декларации № 61-001230. - в п. 1.5 проекта договора участия в долевом строительстве по объектам строительства: Ростовская область, Белокалитвинский район, п. Синегорский, Солнечный, корпусы 1, 2 указан срок ввода Дома в эксплуатацию – 01.09.2022 года. В проектной декларации №61-001230 в разделе 17.1 указан планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства – 3 квартал 2022 года. В соответствии с ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами, а ч. 3 ст. 192 ГК РФ установлено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Таким образом, в проектной декларации №61-001230 и в п. 1.5 проекта договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектной декларации является 30.09.2022, а в проекте договора участия в долевом строительстве указана иная дата – 01.09.2022. Кроме того, в п. 4.1.2. проекта договора участия в долевом строительстве указан срок «передачи квартиры участнику долевого строительства в срок не позднее 30.09.2022». Таким образом, в размещенных документах (проекте договора участия в долевом строительстве и проектной декларации) имеются недостоверные сведения о сроках ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства (существенное условие договора в соответствии с п. 2 ч.4 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ). В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные ч. 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Также в соответствии ч. 4 ст. 19 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется. Однако застройщиком ООО СЗ «РОСТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» последняя дата внесения изменений в проектную декларацию №61-001230 – 02.06.2022, что является нарушением ч. 4 ст. 19 Федерального закона №214-ФЗ. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. В п. 2.2. проекта договора участия в долевом строительстве указано «Фактическая общая площадь Квартиры и иные линейные и объемные характеристики Квартиры, определенные на основании технической инвентаризации Дома организацией, осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости имущества, могут отличаться от проектной площади и иных линейных и объемных характеристик Квартиры, установленных настоящим договором и приложения к нему». Вместе с тем согласно ч. 1.1. ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка, на котором строится (создается) индивидуальный жилой дом, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Так и пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п. 4.5 проекта договора о возможном увеличении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены основания, по которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ среди оснований в соответствии с которыми контролирующий орган вправе обратится в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости являются: не исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности; не исполнение застройщиком требований Федерального закона № 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия. Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность за нарушение законодательства в области долевого строительства: статья 13.19.3, статья 14.28, часть 4 статьи 19.5, ст. 19.6 КРФобАП. С учетом изложенного в случае неисполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований Региональная служба ГСН РО вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Кроме того, нарушение застройщиком требований, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, может повлечь приостановление на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что, как следствие, повлияет на надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства, в т.ч. завершение строительства. В соответствии со статьей 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее- ЕРПО). При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона. В случае просрочки застройщиком обязательств более чем на 6 месяцев, указанный объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения указанного объекта в ЕРПО, застройщику необходимо принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения сроков ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства.