ООО "СЗ "РОСТОВСТРОЙ"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №24 от 04.07.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Ростовстрой» (ИНН 6165135191) размещена информация о строительстве многоэтажного жилого дома со встроенной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Привокзальная, 3б: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство; - проектная документация; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проектная декларация; - проект договора участия в долевом строительстве; - аудиторское заключение за 2017, 2018, 2021 годы; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2, 3, 4 кварталы 2018 года, 1, 2, 3 кварталы 2019 года, 4 квартал 2021 года, 1, 2 кварталы 2022 года; - фотографии (актуальные на 05.09.2022); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика за 2, 3, 4 кварталы 2018 года, 1, 2, 3 кварталы 2019 года; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Однако, в нарушение требований п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, «г» п. 9 Правил ООО «СЗ «Ростовстрой» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 29.09.2022 проектная декларация №61-001236 содержит неполную и недостоверную информацию: - в подразделе 1.5.4 проектной декларации указано, что наименование должности лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика «руководитель», тогда как согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц наименование должности лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика «директор»; - раздел 4 проектной декларации не заполнен; - в подразделах 14.1.5 (холодное водоснабжение, бытовое или общесплавное водоотведение) проектной декларации дата выдачи технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения указана «12.02.2021», тогда как дата выдачи технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения «19.02.2021»; - в подразделе 14.1.6 (электроснабжение) проектной декларации номер выдачи технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения указан «386/21/РГЭС/3РЭС», тогда как номер выдачи технических условий подключения к сети инженерно-технического обеспечения «386/21/РГЭС/3РЭС(6.06.72)». Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Согласно ч. 3.1 ст. 28.1 КРФ об АП дело об административном правонарушении, выражающемся в несоблюдении обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля, при наличии одного из предусмотренных пунктами 1 – 3 части 1 настоящей статьи поводов к возбуждению дела может быть возбуждено только после проведения контрольного (надзорного) мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом, проверки, совершения контрольного (надзорного) действия в рамках постоянного государственного контроля (надзора), постоянного рейда и оформления их результатов, за исключением случаев, предусмотренных частями 3.2 – 3.4 настоящей статьи и статьей 28.6 настоящего Кодекса. Согласно п. 7 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 №336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в 2022 году по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом выдача предписаний не допускаются. С учетом изложенного, привлечь ООО «СЗ «Ростовстрой» по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП и выдать предписание не представляется возможным. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) Согласно договора: «Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ростовстрой», (ОГРН 1066165058838, ИНН 6165135191), именуемое в дальнейшем «ЗАСТРОЙЩИК», в лице представителя, гражданина РФ, Джиоева Аслана Асланбековича…» В соответствии с Выпиской из ЕГРЮЛ №ЮЭ9965-22-181704546 от 29.09.2022 представитель, имеющий право без доверенности действовать от имени ООО «СЗ «Ростовстрой» - Хубежев Захар Вячеславович. Таким образом, договор содержит недостоверную информацию о представителе ООО «СЗ «Ростовстрой». 2) Согласно п. 3.11 договора: «В случае отказа Эскроу-агента от заключения договора счета эскроу с Участником долевого строительства, расторжения Эскроу-агентом договора счета эскроу с Участником долевого строительства, по основаниям, указанным в п. 5.2 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и фенонсированию терроризма», Застройщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в порядке, предусмотренном ч. 3 и ч. 4 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ». В соответствии с ч. 4, ч.5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 3-5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 и 5 той же статьи. Таким образом, из вышеизложенных норм следует, что застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только в одном случае – несвоевременная оплата договора участником долевого строительства (ч. 4, ч. 5 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ). В иных случаях договор долевого может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Таким образом, п. 3.11 договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) Согласно п. 5.1 договора: «Свидетельством надлежащего качества Объекта и соответствия его условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов и проектной документации, а также иным обязательным требованиям является Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, полученное застройщиком в установленном законодательством порядке». Согласно ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 6.1 договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 4) Согласно п. 6.1.4 договора: «Участник долевого строительства обязуется представить документы на государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства на объект в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 1-го месяца со дня подписания передаточного акта». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В связи с изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого участия на участника долевого строительства в течение 1-го месяца со дня подписания передаточного акта, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя.