ООО "УПРАВЛЕНИЕ МКД"

В управление государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области поступили обращения жителей многоквартирного дома № 28 по пер. Артельный в г. Орле, содержащее доводы о нарушении обязательных требований действующего законодательства в жилищно-коммунальной сфере управляющей организацией ООО «Управление МКД», в части определения размера платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Согласно частей 1, 3, 4, 6, 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то такой размер определяется в соответствии с тарифами, установленными органом местного самоуправления. Установлено, что на основании договора управления от 23.03.2020 б/н (далее – договор управления), заключенного ООО «Управление МКД» с собственниками помещений в многоквартирном доме № 28 по пер. Артельный в г. Орле, ООО «Управление МКД» управляет указанным многоквартирным домом. Собственниками помещений в многоквартирном доме № 28 по пер. Артельный в г. Орле на их общем собрании было принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 12,59 руб./м2 (включая оплату за содержание лифтового хозяйства в размере 2,68 руб./м2, плату за т/о пожарной сигнализации в размере 1,05 руб./м2, не включая плату за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества и иные услуги, оказываемые управляющей организацией). Данное решение отражено в протоколе внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 28 по пер. Артельный в г. Орле от 22 марта 2020 б/н. Согласно пункта 5.2 договора управления стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества определена сторонами в размере, указанном в Приложении № 2, согласно перечня и периодичности выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и помещения (приложение № 4) и действует 1 год с даты, установленной в соответствии с пунктом 2.2 настоящего договора. За два месяца до истечения указанного в настоящем пункте срока управляющая организация готовит предложения собственникам по изменению стоимости работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и выступает инициатором созыва общего собрания собственников с включением соответствующего вопроса в повестку дня собрания. В случае отсутствия необходимого кворума для принятия решения, не принятия решения (при наличии кворума) стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, указанная в Приложении № 2, подлежит индексации с учетом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год, указывается в перечне работ, услуг, составляемом в порядке, предусмотренном настоящим договором и действует один год. Управляющая организация и собственники помещений обязаны ежегодно пересматривать стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в порядке, установленном настоящим пунктом договора. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако управляющей организацией ООО «Управление МКД» с марта 2022 года в одностороннем порядке изменены условия договора, в части определения размера платы за содержание жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме 28 по пер. Артельный в г. Орле, а именно не соблюден пункт 5.2 договора управления. В платежных документах (квитанциях) выставляемых жителям вышеуказанного многоквартирного дома управляющей организацией ООО «Управление МКД» за период «март 2022 г.» применен тариф за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 15,3080 руб./м2. С апреля 2022 года – 18,418 руб./м2 (15,4980 руб./м2 - содержание и текущий ремонт общего имущества, выставляется ООО «Управление МКД»; 2,92 руб./м2 – содержание лифтового хозяйства, выставляется ООО «Ореллифт»). С октября 2022 года собственникам (нанимателям) помещений в многоквартирном доме № 28 по пер. Артельный в г. Орле начисление услуг по обслуживанию пожарной сигнализации в размере – 1,63 руб./м2 осуществляет ООО «Ореллифт», в этой связи в платежных документах, выставляемых управляющей организацией ООО «Управление МКД» применяется тариф за содержание и текущий ремонт в размере – 13,8660 руб./м2. Согласно пояснениям управляющей организации ООО «Управление МКД» тариф за содержание и текущий ремонт с 1 марта 2022 года по адресу: г. Орел, пер. Артельный, д. 28 в г. Орле был проиндексирован с учетом роста потребительских цен в Орловской области на 9,8% согласно пункту 5.2 договора управления. Однако указанная информация не соответствует действительности, тариф за содержание и текущий ремонт по вышеуказанному адресу установлен согласно постановлению Администрации города Орла от 15 ноября 2013 года № 5213 «О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах» (в редакции от 11 марта 2022 № 1173). В ходе анализа имеющейся информации усматривается неправомерное изменение условий договора в одностороннем порядке ООО «Управление МКД», в части определения размера платы за содержание жилого помещения для жителей многоквартирного дома № 28 по пер. Артельный в г. Орле.