ООО "ДУ-5 НА ЧЕЛЯБИНСКОЙ"

В адрес государственной жилищной инспекции по Оренбургской области поступило обращение (вх. от 11.06.2025 № 40/4298) от жителя многоквартирного доме № 121А по ул. Челябинской г. Гая Оренбургская область по вопросу установки жильцами на фасадах указанного многоквартирного дома кондиционеров. В реестре лицензий многоквартирных домов Оренбургской области внесены сведения об управлении многоквартирным домом № 121А по ул. Челябинской г. Гая Оренбургская область ООО «Домоуправление-5 на Челябинской». Лицензионными требованиями в силу пп. «а» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110, является соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно: обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме путем оказания всех услуг и (или) выполнения работ, качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц . Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти . Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников . Согласно под. «а», «в», «г» п. 2 Правил № 491, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Так, в п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. В силу норм жилищного законодательства принятие решений по вопросам, связанным с пользованием общим имуществом многоквартирного дома, относится к компетенции общего собрания собственников . Размещение каких-либо непредусмотренных проектной или технической документацией конструкций (в т.ч. монтаж кондиционеров) на объектах общей долевой собственности многоквартирного дома представляет собой действие по распоряжению таким имуществом. Таким образом, независимо от характера конструкций для их размещения на общем имуществе многоквартирного дома необходимо получение согласия от общего собрания собственников помещений в таком доме. По информации ООО «Домоуправление-5 на Челябинской», осуществляющего управление многоквартирным домом № 121А по ул. Челябинской г. Гая Оренбургской области, на дворовом фасаде дома установлены кондиционеры в квартирах № 111, 114, 117, на главном фасаде дома установлен кондиционер в квартире № 108. Из обращения Шукшиной И.В. усматривается, что конденсат, образующийся при работе кондиционеров, попадает на металлический отлив, в результате чего появляется шум, который мешает жильцам квартиры № 105, чем нарушаются их права. При этом, решения по вопросу размещения кондиционеров на фасадах многоквартирного дома № 121А по ул. Челябинской г. Гая Оренбургской области собственниками помещений в указанном многоквартирном доме на общем собрании не принималось. Таком образом, установка кондиционеров на фасадах многоквартирного дома, являющихся общим имуществом собственников помещений, произведена собственниками квартир № 108, 111, 114, 117 без получения на это согласия собственников помещений многоквартирного дома, оформленного решением общего собрания. Однако указанные работы в силу действующего законодательства могли быть проведены только после их согласования решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Указанные действия собственников помещений в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона . В силу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Организации по обслуживанию жилищного фонда (в данном случае ООО «Домоуправление-5 на Челябинской») обязаны следить за недопущением крепления к стенам зданий кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. Управляющая организация является лицом, ответственным за обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, а также за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация вправе принимать меры к устранению нарушений действующих норм и правил, запрещающих самовольную установку конструкций, в том числе посредством информирования собственников помещений. Также управляющая организация вправе и обязана потребовать от собственников помещений демонтировать незаконно установленные конструкции и произвести работы по приведению внешнего вида фасада многоквартирного дома в исходное состояние, в том числе и в судебном порядке. При таких обстоятельствах, в действиях ООО «Домоуправление-5 на Челябинской» выявлены признаки нарушения обязательных требований к содержанию общего имущества многоквартирного дома № 121А по ул. Челябинской г. Гая Оренбургской области в части неправомерного использования фасадов, стен указанного многоквартирного дома. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: п. 10 Правил № 491, п. 3 ч. 2 ст. 44, п. 4 ст. 36 ЖК РФ, п. 3.5.8 Правил № 170.