ООО "ПИ "ОРЕНБУРГАГРОПРОМПРОЕКТ"

При осуществлении федерального государственного земельного контроля (надзора) 11 октября 2023 года ведущим специалистом-экспертом отдела государственного земельного надзора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, государственным инспектором Оренбургской области по использованию и охране земель Быковым Владимиром Петровичем проведено выездное обследование в отношении земельного участка, расположенного по адресу: обл. Оренбургская, г. Оренбург, ул. Туркестанская, 5. Кадастровый номер земельного участка 56:44:0222001:119. Выездное обследование объекта земельных отношений проведено путем изучения сведений, имеющихся в распоряжении Управления Росреестра по Оренбургской области (далее – Управление), а также данных, содержащихся в государственных и муниципальных информационных системах, данных из сети «Интернет», иных общедоступных данных, сведений ЕГРН , а также визуального осмотра земельного участка и другими методами. В результате выездного обследования установлено, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 56:44:0222001:119, поставлен на государственный кадастровый учет 25.12.2006, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под административно-управленческими и общественными объектами под размещение административного здания, уточненная площадь 5146 кв.м. Вид зарегистрированного вещного права на земельный участок: собственность, форма собственности: Государственная субъекта РФ (Оренбургская область). В настоящее время в ЕГРН имеется запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 56:44:0222001:119 в пользу физических лиц и юридического лица. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Согласно сведениям ЕГРН на вышеуказанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 56:44:0222001:946 (нежилое здание, количество этажей 8, в том числе подземных 1), 56:44:0222001:1092 (нежилое административное здание, количество этажей 4, в том числе подземных 1), 56:44:0000000:37092 (сооружение - водопроводная сеть № 3). В ЕГРН имеется связь вышеуказанных объектов недвижимости с земельным участком с кадастровым номером 56:44:0222001:119. В результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 56:44:0222001:119 установлено, что земельный участок не огорожен, на земельном участке расположены: нежилое здание (количество этажей 8), нежилое административное здание (количество этажей 4), элементы благоустройства и иные строения и сооружения. В вышеуказанных зданиях размещаются магазины, парикмахерская, кафе-пекарня, пиццерия, кафе-столовая, офисы организаций. На фасаде зданий размещены баннеры с надписями магазинов, офисов, парикмахерской, кафе-пекарни, пиццерии, кафе-столовой. Пристройка для хозяйственных нужд к заднему фасаду здания с кадастровым номером 56:44:0222001:946, промышленное оборудование (кондиционеры магазина «Пятерочка») и пандус магазина «Пятерочка» (арендатор помещения), находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0222001:119. Кафе-пекарня, пиццерия, парикмахерская, магазин «Пятерочка» размещаются в нежилых зданиях с кадастровыми номерами 56:44:0222001:946 и 56:44:0222001:1092, которые расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0222001:119. Согласно сведениям ЕГРН и информации, имеющейся в распоряжении Управления, кафе-пекарня, пиццерия, кафе-столовая размещены в помещениях владельцем которых является Общество с ограниченной ответственностью «Проектный институт «Оренбургагропромпроект». В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ , самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1 статьи 652 ГК РФ). Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению (пункт 22 Постановления ). Признаки самовольного занятия земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, а также неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, в указанных целях в течение установленного срока не усматриваются. Статьями 40 и 41 ЗК РФ определены правомочия собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, но осуществляющих права собственников, на их использование, к которым, в числе прочего, отнесены права на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, и осуществление других прав на использование земельного участка, предусмотренных законодательством. В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; выполнять иные требования, предусмотренные названным Кодексом, федеральными законами. На основании пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). В части 1 статьи 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в ЕГРН (данная позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11, от 29.05.2012 № 13016/11). Статьёй 30 ГрК РФ установлено, что Правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. В соответствии с Картой градостроительного зонирования г. Оренбурга земельный участок с кадастровым номером 56:44:0222001:119 расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (1 - 3 этажа) и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (1 - 3 этажа) «Ж.1». Согласно пункту 1 статьи 36 Правил , Код 3.3 - бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)) и Код 4.4 – магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м), относятся к вспомогательным видам разрешенного использования земельного участка в зоне «Ж.1», Код 4.6 - общественное питание (размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)) относится к условно разрешенному виду разрешенного использования земельного участка в зоне «Ж.1». Пунктом 6 статьи 37 ГрК РФ установлено, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса. После получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка от органа местного самоуправления правообладатель земельного участка вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН о земельном участке, указав выбранный вид разрешенного использования (часть 1, пункт 12 части 5 статьи 14, пункт 4.3 части 2 статьи 15 Закона № 218-ФЗ; пункт 1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018). Вид разрешенного использования Код 4.6 - общественное питание (размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)) в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0222001:119 не выбран, так как сведения о данном виде разрешенного использования отсутствуют в ЕГРН, как следствие, вышеуказанный земельный участок используется для размещения кафе-пекарни, пиццерии, кафе-столовой не в соответствии с разрешенным использованием, зарегистрированном в ЕГРН. Указанные действия приводят к нарушениям следующих обязательных требований: статьи 42 ЗК РФ.