МП "ЖКХ ЧЕХОВСКОГО РАЙОНА"

В рамках рассмотрения обращений № 6ог-ТО4-102509/19.04-13, № 6ог-ТО4-104327/19.04-13, 06ОГ-93292, №06ОГ-98326, № 06ОГ-98329 по вопросам содержания общего имущества, санитарного состояния многоквартирных домов, фасада, стен, исполнению заявок, обращений, в том числе направленным посредством ГИС ЖКХ, организации работы аварийно-диспетчерской службы, в том числе в части фиксации качества коммунальных и жилищных услуг Министерством по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области установлено: 1) В многоквартирном доме № 4 п. Мещерское, г.о. Чехов Московской области не обеспечивается надлежащее санитарное состояние подвального помещения, мест общего пользования, не проводится дератизация и дезинфекция; 2) В многоквартирном доме № 8 по ул. Мира г. Чехов Московской области ненадлежащим образом содержатся стены и фасад, что привело к промерзанию квартиры № 14; 3) По обращениям собственников квартир № 1-15 в многоквартирном доме № 5 с. Дубна г.о. Чехов Московской области по вопросу фиксации параметров коммунальной услуги горячее водоснабжение, акты не составляются; 4) По обращениям собственников, направленным посредством ГИС ЖКХ № 50-2024-128675, № 50-2024-127073, в том числе по неоднократным обращениям Шевыревой С.Н. № 50-2024-61268, № 50-2024-75051 ответы не предоставлены, превышен срок исполнения. Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. В соответствии с ч.2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Следовательно, именно МП «ЖКХ Чеховского района» является лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества рассматриваемых МКД. Согласно п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования (подпункты «а»-«в»). В силу пп. «а», «в», и «з» п. 11 Правил № 491 управляющая организация с момента принятия на себя обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязана обеспечивать поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, осуществлять осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а при выявлении указанных несоответствий состояния общего имущества управляющая компания обязана устранять их. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п.42 Правил № 491). п. 2, п. 3, п. 9, п. 11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» включают в перечень работ: работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов; выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов. Требования к эксплуатации, ремонту объектов жилищно- коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда, в том числе стен, фасадов, лестничных клеток установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (п. 2.2.2, п. 2.3.4, п. 2.6.2, п. 2.7.5, п. 3.2.2, п. 3.2.8, п. 3.2.9, п. 3.4.1, п. 3.4.2, п. 3.4.8, п. 4.1.3, п. 4.1.9, п. 4.2.4.2). Из приведённых норм законодательства следует, что устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный для управляющей организации характер в силу договора управления многоквартирным домом. Возникновение недостатков в содержании общего имущества многоквартирного дома, в том числе вследствие действий (бездействия) третьих лиц, не снимает с управляющей организации, возложенных на нее законодательством обязанностей по надлежащему содержанию общедомового имущества в целях обеспечения благоприятных условий проживания граждан. Именно на управляющую организацию, как на хозяйствующий субъект, осуществляющий на профессиональной основе предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом, возложена обязанность в рамках обеспечения надлежащего содержания такого имущества устанавливать и устранять причины выявленных недостатков. Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Аварийно-диспетчерское обслуживание должно осуществляться в соответствии с регламентом, прописанным в разделе IV Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (далее – Правила № 416) Согласно п. 10 Правил № 416 аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, контроль качества коммунальных ресурсов на границе раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, круглосуточную регистрацию и контроль выполнения в сроки, установленные п. 13. Согласно п. 13 Правил № 416 установлено, что аварийно-диспетчерская служба обеспечивает ответ на телефонный звонок собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме в аварийно-диспетчерскую службу в течение не более 5 минут, а в случае необеспечения ответа в указанный срок - осуществление взаимодействия со звонившим в аварийно-диспетчерскую службу собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме посредством телефонной связи в течение 10 минут после поступления его телефонного звонка в аварийно-диспетчерскую службу либо предоставление технологической возможности оставить голосовое сообщение и (или) электронное сообщение, которое должно быть рассмотрено аварийно-диспетчерской службой в течение 10 минут после поступления. При этом собственник или пользователь помещения в многоквартирном доме должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки. В соответствии с п.16 Правил № 491, акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Согласно п. 108, п. 109 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, время проведения проверки нарушения качества коммунальной услуги назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время. По окончании проверки составляется акт проверки. Акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке. Раздел VIII Правил № 416 предусматривает предоставление управляющей организацией ответов на обращения в рамках осуществления взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в МКД, а также порядок и сроки предоставления управляющей организацией собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме различной информации об осуществлении деятельности. Сроки предоставления управляющей организацией информации по обращению определены пунктами 34, 36, 37 постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее – Правила № 416). Согласно п. 35 Правил № 416 официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное. По результатам рассмотрения обращений усматриваются признаки нарушений требований признаки нарушения требований ч. 1, ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ; пп. «а», «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110; п. 10, п. 11, п. 16, п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491; п. 2, п. 3, п. 9, п. 11 постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»; п. 2.2.2, п. 2.3.4, п. 2.6.2, п. 2.7.5, п. 3.2.2, п. 3.2.8, п. 3.2.9, п. 3.4.1, п. 3.4.2, п. 3.4.8, п. 4.1.3, п. 4.1.9, п. 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170; п. 10, п. 13, п. 34, п. 35, п. 36, п. 37 постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»; п. 108, п. 109 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011.