ООО "МКР ДРУЖБА - ЮГ"

В адрес Госжилинспекции Московской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): в ходе рассмотрения обращения от 15.03.2023 № 08Об-13746. В реестре лицензий Московской области содержится информация о том, что по состоянию на 28.04.2023 предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом № 14 по адресу: Московская область, г.о. Домодедово, мкр. Южный, ул. Южнодомодедовская осуществляет ООО «МКР ДРУЖБА-ЮГ». В соответствии с п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее – положение № 1110), лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми в соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» является: а) соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ); б) исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ; в) соблюдение требований, предусмотренных ч. 1 ст. 193 ЖК РФ. В соответствии с пп. «б» п. 3 положения № 1110, лицензионным требованием к лицензиату является исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. В силу п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управление является порядок определения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. На основании ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управляющая организация по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. В ходе рассмотрения обращения, Госжилинспекцией Московской области установлено, что ресурсоснабжающей организацией ООО «Большое Домодедово» заключены прямые договоры с собственниками помещений на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по адресу: Московская область, г.о. Домодедово, мкр. Южный, ул. Южнодомодедовская. Вместе с тем договором управления от 09.03.2022 определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по вышеуказанному адресу, в который входит индивидуальный тепловой пункт (ИТП), с помощью которого приготавливаются коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению. Частью 1.1. статьи 161 ЖК РФ установлено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации. Согласно пп. «б», «е» п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354), потребителю могут быть предоставлены следующие виды коммунальных услуг: горячее водоснабжение, то есть снабжение горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в МКД, а также в случаях, установленных указанными Правилами, - в помещения, входящие в состав общего имущества в МКД. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в МКД осуществляется исполнителем путем производства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД (при наличии такого оборудования); отопление, то есть подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в МКД, в помещениях, входящих в состав общего имущества в МКД, температуры воздуха, указанной в п. 15 приложения № 1 к указанным Правилам, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления. Согласно п. 6 Правил № 354, предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9 - 12 настоящих Правил. В соответствии с п. 8 Правил № 354 исполнителем коммунальных услуг может выступать лицо из числа лиц, указанных в пунктах 9 и 10 настоящих Правил. Подпунктом а) пункта 32 Правил № 354 установлено, что исполнитель имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, - уплаты неустоек (штрафов, пеней). На основании п. 54 Правил № 354 в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения) с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расчет размера платы для потребителей за такую коммунальную услугу осуществляется исполнителем исходя из объема коммунального ресурса (или ресурсов), использованного в течение расчетного периода при производстве и предоставлении коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (далее - использованный при производстве коммунальный ресурс), и тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс. В соответствии с требованиями, установленными ч. 12 ст. 161 ЖК РФ управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. В соответствии с требованиями, установленными ч. 12 ст. 161 ЖК РФ управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Исходя из вышеизложенного, в случае самостоятельного производства коммунальной услуги с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений, исполнителем может выступать только лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом и приобретающее у ресурсоснабжающей организации необходимые для этого производства коммунальные ресурсы, в данном случае ООО «МКР ДРУЖБА-ЮГ». ООО «Большое Домодедово» в настоящем случае не может выступать исполнителем по причине невозможности предоставлять производимые в многоквартирном доме коммунальные услуги с использованием нескольких ресурсов, поступающих от нескольких ресурсоснабжающих организаций, и, соответственно, не имеет право заключать договоры о предоставлении соответствующих коммунальных услуг собственникам. Таким образом, ООО «МКР ДРУЖБА-ЮГ» не утратило статус исполнителя коммунальных услуг по горячему водоснабжению и отоплению. Вышеуказанные выводы подтверждаются определением Верховного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 г. № 301-ЭС20-18436. Кроме того ранее по вопросу законности перехода на прямые договоры потребителей с ресурсоснабжающей организацией по предоставлению коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению в многоквартирном доме с индивидуальными тепловыми пунктами, входящими в состав общего имущества собственников помещений и использующимися для приготовления указанных коммунальных услуг, Госжилинспекцией Московской области направлен запрос в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (ответ от 04.08.2022 № 38324-МС/04). Позиция Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации соответствует вышеуказанным выводам. Таким образом, Госжилинспекция Московской области усматривает в действиях управляющей организации ООО «МКР ДРУЖБА-ЮГ» признаки нарушения обязательных требований жилищного законодательства Российской Федерации, установленных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, пп. «б» п. 3 Положения № 1110, пп. «б», «е» п. 4, п. 54 Правил № 354. В настоящем случае управляющей организации ООО «МКР ДРУЖБА-ЮГ» необходимо заключить договор теплоснабжения с ресурсоснабжающей организацией ООО «Большое Домодедово» в целях приобретения тепловой энергии, необходимой для предоставления ООО «МКР ДРУЖБА-ЮГ» коммунальных услуг по горячему водоснабжению и отоплению потребителям в многоквартирном доме № 14 по вышеуказанному адресу.