ООО УК "КАМЧАТЖКХ"

В Государственную жилищную инспекцию Камчатского края (далее - Инспекция) поступило обращение гражданина от 09.08.2024 № ИН-Н-2887 по вопросу неудовлетворительного состояния отделочных покрытий в подъезде № 3 многоквартирного дома № 25 по ул. Бохняка в г. Петропавловске-Камчатском. Предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет ООО УК «КАМЧАТЖКХ» на основании договора управления многоквартирным домом от 22.11.2021 № 25. В связи с поступившим обращением Инспекцией в отношении ООО УК «КАМЧАТЖКХ» 27.08.2024 проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом в виде выездного обследования, в ходе которого установлено следующее. В подъезде № 3 многоквартирного дома № 25 по улице Бохняка в г. Петропавловске-Камчатском (далее – многоквартирный дом) наблюдаются дефекты и повреждения отделочных покрытий стен, а именно: - на стене в тамбуре наблюдаются трещины в отделочном покрытии; - на верхней части стены межэтажной лестничной площадки 1-2 этажей над окном наблюдается отслоение отделочных покрытий, трещины; - на стене, смежной с квартирой № 34, наблюдаются сухие следы протечек; - на стене межэтажной лестничной площадки 2-3 этажей под окном наблюдается разрушение отделочных покрытий; - на стене, смежной с квартирой № 37, наблюдаются сухие следы протечек, трещины в отделочных покрытиях; - на стене межэтажной лестничной площадки 4-5 этажей под окном наблюдаются трещины, отслоение отделочного покрытия; - на стене, смежной с квартирой № 42, наблюдаются сухие следы протечек, трещины, разрушение отделочных покрытий; - на стене, смежной с квартирой № 45, наблюдается трещина в отделочном покрытии. На наружной входной двери подъезда № 3 многоквартирного дома наблюдаются загрязнения (графический рисунок, надпись, налет белого цвета). В ходе рассмотрения обращения от 09.08.2024 № ИН-Н-2887 в адрес ООО УК «КАМЧАТЖКХ», в порядке ст. 58 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», направлялся запрос должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль) от 12.08.2024 № 4ж-2838, согласно которому ООО УК «КАМЧАТЖКХ» надлежало представить в Инспекцию пояснения по доводам обращения и сведения о годе проведения последнего ремонта в подъезде № 3 многоквартирного дома. Письмом от 13.08.2024 № 1377/24 ООО УК «КАМЧАТЖКХ» сообщило о том, что общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу проведения косметического ремонта в подъездах не проводилось, в связи с чем такие работы включаются в план текущего ремонта общедомового имущества на основании заявлений жильцов. Сведения о годе проведения последнего ремонта в подъезде № 3 многоквартирного дома в Инспекцию не представлены. В государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства сведения о проведении ремонта в подъезде № 3 многоквартирного дома отсутствуют. В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, в числе прочего обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Согласно подп. «а», подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и управляющей организацией, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах  "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил. В соответствии с п. 11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов относится проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений. В силу п. 3.2.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. Пунктом 3.1.1. договора управления многоквартирным домом от 22.11.2021 № 25 (далее – договор управления) установлено, что управляющая организация обязана осуществлять управление многоквартирным домом в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями настоящего договора, в том числе за счет средств собственников помещений многоквартирного дома обеспечивать содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей; оказывать услуги по управлению многоквартирным домом в соответствии с перечнем данных услуг, установленных действующим законодательством и настоящим договором. В соответствии с приложением № 1 к договору управления, в общестроительные работы (в местах общего пользования) входит, в том числе: осмотр конструктивных элементов зданий с составлением дефектных актов по мере необходимости, но не реже 1 раза в год. В соответствии с приложением № 2 к договору управления, в перечень работ и услуг по текущему ремонту многоквартирного дома входит, в том числе: восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами; все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях (лестничных клетках, подвалах, чердаках). Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.  Соответственно, поскольку в подъезде № 3 многоквартирного дома наблюдаются повреждения отделочных покрытий стен и документы, подтверждающие  проведение  в течение последних 3-5 лет косметического ремонта в указанном подъезде, отсутствуют, проведение текущего ремонта в подъезде № 3 многоквартирного дома является обязанностью ООО УК «КАМЧАТЖКХ» и не может быть поставлено в зависимость от  проведения  по данному вопросу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, выявленные в ходе контрольного (надзорного) мероприятия повреждения отделочных покрытий стен и загрязнения наружной входной двери подъезда №3 многоквартирного дома, свидетельствуют о ненадлежащем выполнении работ и оказании услуг ООО УК «КАМЧАТЖКХ» по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: 1) Лицензионными требованиями к лицензиату помимо требований, предусмотренных пунктами 1 - 6.1 части 1 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются следующие требования: соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации; исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. (пп. а п. 3, пп. б п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110). 2) Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. (пп. "а" п. 11, пп. "з" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). 3) Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений. (п. 11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290). 4) Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. (п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). 5) Весной (после отключения систем отопления) и осенью (до начала отопительного сезона) внутренние и наружные поверхности остекления окон, балконных дверей и входных дверей в подъезды следует очищать от загрязнений, как правило, химическими средствами, а фанерованные дубовым шпоном двери следует периодически циклевать и покрывать лаком. (п. 4.7.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). В соответствии с частью 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: Принять меры по соблюдению требований подп. «а» п. 3, подп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110; подп. «а», подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; п. 11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290; п. 3.2.9. и п. 4.7.4. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170; Обеспечить выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме № 25 по ул. Бохняка в г. Петропавловске-Камчатском в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.